法治話題

　　“半夜狗叫不停、周末休息時間樓上樓下不停地有人施工、動不動就停水停電！管理太亂了，能不能將物管換掉？”近日，位于海珠區(qū)赤崗北路X景花園的業(yè)主張先生苦惱不已。張先生告訴記者，小區(qū)管理混亂，物管不到位，業(yè)主委員會又遲遲未能成立。“怎么辦？難道我只能選擇拒交管理費？”

　　張先生的問題在廣州很普遍。時報記者調查了廣州的一些小區(qū)，發(fā)現(xiàn)面對家中被盜得不到賠償、小區(qū)亂停車沒人管、收費高服務質量差等種種物管問題，拒交管理費已經成為業(yè)主維權的頭選武器。

　　拒交管理費 業(yè)主屢輸官司

　　但是，業(yè)主一旦以“拒交物業(yè)管理費”來表達不滿，物管只要告上法院，業(yè)主大多會敗訴。

　　比如，番禺麗江花園的劉先生等3名業(yè)主，因不滿物管亂收費，從2005年起一直拒交管理費。2005年6月，物管把這些業(yè)主告上法院。官司打了好幾年，歷經兩級法院的審理，到2007年底還是以業(yè)主終審敗訴告終。

　　廣東省律師協(xié)會房地產專業(yè)委員會的賈施平律師告訴記者，業(yè)主拒交管理費的做法，在實際訴訟中，幾乎沒有勝算的可能，反倒會使業(yè)主處于被告的不利地位。一旦發(fā)生訴訟，業(yè)主既花時間又得多出錢，較后不但要補交所欠的管理費，還要再交滯納金。

　　管理費，業(yè)主必須履行的義務

　　業(yè)主拒交管理費的原因看似有理，但還是一敗再敗，原因何在？

　　因為，只要物管有服務，業(yè)主就得交費。在法院看來，“物管收費”和“物管質量”是兩個不同的法律關系，業(yè)主以對管理服務不滿意為由拒繳物業(yè)管理費，實際上是混淆了業(yè)主和小區(qū)物業(yè)管理公司之間的權利義務。

　　也就是說，物管收費是雙方約定的合同關系，只要物管提供了服務，業(yè)主就有義務按合同交費。如果業(yè)主認為物管混亂，業(yè)主有權更換物管，但必須經過代表全體業(yè)主利益的業(yè)委會出面才行。因為物管與業(yè)主的合同關系，并非與業(yè)主個人的合同關系，而是與全體業(yè)主的合同關系。

　　炒物管，業(yè)主難以實現(xiàn)的權利

　　炒掉不合格物管，似乎是業(yè)主應有的權利。但有數(shù)據(jù)顯示，在廣州3000多個小區(qū)中，成立業(yè)主委員會的只有389個，占13％左右。這就意味著，87%的業(yè)主因為小區(qū)沒有成立業(yè)委會，很難實現(xiàn)更換物管的權利。

　　“這是一個目前現(xiàn)實存在的尷尬問題，一方面不少業(yè)主想炒掉管理混亂的物業(yè)公司，另一方面則是炒物管所必須的業(yè)委會卻一直無法成立”，賈施平說。

　　對此，賈施平認為，這一現(xiàn)實中的法律空白，對業(yè)主確實不公平。而且長期這樣下去，業(yè)主的種種權益難以保證。

　　比方說，小區(qū)公共區(qū)域的停車位，根據(jù)《物權法》屬于全體業(yè)主共有，這類停車位的收益應屬于全體業(yè)主。但由于很多小區(qū)沒有業(yè)委會，這些停車收費無形中落到了物管口袋。類似的情況還有很多，比如電梯里的廣告，收益應屬于業(yè)主共有，但也往往被物管拿走，如果有業(yè)委會，物管不返還，可以通過訴訟方式要回，但沒有業(yè)委會，業(yè)主們就只能干著急了。

　　呼吁：授予業(yè)主個人訴訟權利

　　“那怎么辦？難道我們就要一直給這些不合格的物業(yè)管理公司交管理費嗎？”業(yè)主張先生問出了廣大業(yè)主的心聲。

　　賈施平律師認為，其實國家應該有一個變通的方法，比如通過立法或司法解釋的方式，在未成立業(yè)委會的情況下，授予小區(qū)業(yè)主以個人、或以部分業(yè)主為訴訟代表的方式，將不合格的物管告上法院。

　　中國政法大學的房地產法教授符啟林對此表示贊同。他還指出，可以通過向全國人大或者較高人民法院上書的方式，建議出臺相關立法或司法解釋。

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