按揭“吃”掉定金

　　【案情】余某經(jīng)過(guò)3個(gè)月反復(fù)接洽、商談，與某房產(chǎn)公司簽署購(gòu)房合同。合同規(guī)定，余某采取銀行按揭方式付款，頭期款打入房產(chǎn)公司賬戶，并約定一個(gè)月內(nèi)余某申請(qǐng)銀行按揭貸款，后銀行通知余某其不符合按揭貸款條件。無(wú)奈，余某只得要求房產(chǎn)公司退還房款和定金，房產(chǎn)公司稱可退房款但不退定金，雙方發(fā)生分歧。余某遂上訴至法院。

　　【律師點(diǎn)評(píng)】四川致高律師事務(wù)所律師羅俊、律師助理蘇正稱，本案是由于購(gòu)房者沒(méi)有按揭成功，開發(fā)商拒絕退回定金引起的訴訟糾紛。按揭貸款能否采用，較終權(quán)利在銀行；購(gòu)房者在按揭得到之前不知道自己一定能申請(qǐng)成功。案中雙方約定辦理按揭的義務(wù)由購(gòu)房者承擔(dān)，較后沒(méi)有辦成導(dǎo)致合同無(wú)法履行，開發(fā)商扣取定金，只退還購(gòu)房款是合法的。購(gòu)房者在購(gòu)房時(shí)應(yīng)明確辦理按揭義務(wù)由開發(fā)商承擔(dān)。這樣，如按揭不成功，開發(fā)商就必須退回購(gòu)房者交的所有費(fèi)用。

　　取消購(gòu)房定金難退

　　【案情】文先生2003年4月與某房產(chǎn)公司簽訂《××房屋認(rèn)購(gòu)書》，購(gòu)購(gòu)該樓盤一套總價(jià)款約35萬(wàn)元的房屋，并當(dāng)場(chǎng)繳納認(rèn)購(gòu)金3萬(wàn)元。雙方約定當(dāng)年5月份簽訂《××內(nèi)銷商品房預(yù)售合同》，若購(gòu)方在約定期限內(nèi)未與賣方簽約，賣方有權(quán)解除該認(rèn)購(gòu)書，將房屋另行處置，定金不予返還。5月4日，文先生如約到該樓盤售樓處簽約，要求開發(fā)商出示該房屋的《商品房銷售許可證》，被告知還沒(méi)有辦下來(lái)，于是，文先生要求等許可證辦下來(lái)再簽。雙方無(wú)法達(dá)成一致沒(méi)有簽約。文先生要求開發(fā)商退還3萬(wàn)元定金，但開發(fā)商以文先生違約為由拒絕。

　　【律師點(diǎn)評(píng)】成都市天潤(rùn)華邦律師事務(wù)所富律師指出，依據(jù)我國(guó)《商品房銷售管理辦法》第22條規(guī)定,如果商品房不符合銷售條件，而購(gòu)房者已經(jīng)交納了“定金”，無(wú)論雙方是否約定“定金”退還事項(xiàng)，開發(fā)商都應(yīng)無(wú)條件退還定金。此外，根據(jù)高法相關(guān)司法解釋規(guī)定，因不能歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房購(gòu)賣合同未能訂立的，出賣方也應(yīng)當(dāng)返還定金。

　　停車免費(fèi)變收費(fèi)

　　【案情】2000年10月，某房產(chǎn)公司擬在某小區(qū)建住宿樓，并在售樓廣告稱將為住戶提供地下停車場(chǎng)的停車位。2001年底該樓預(yù)售完畢，張某等52戶均在售房合同中約定：由房產(chǎn)公司提供地下停車場(chǎng)的停車位。交付使用后，張某等住戶停車時(shí)得知，停車場(chǎng)已轉(zhuǎn)讓給小區(qū)物管公司，小區(qū)住戶使用需交停車費(fèi)。張某等住戶就此與房產(chǎn)公司交涉，房產(chǎn)公司稱合同約定的提供停車位是有償提供，未說(shuō)明是無(wú)償提供。協(xié)商不成，張某等人訴至法院。

　　【律師點(diǎn)評(píng)】四川致高律師事務(wù)所律師羅俊、律師助理蘇正表示，本案中不能認(rèn)為因張某等人購(gòu)了房就自然取得地下停車場(chǎng)的部分所有權(quán)；房產(chǎn)公司提供地下停車場(chǎng)的停車位，不能認(rèn)為房產(chǎn)公司對(duì)地下停車場(chǎng)所有權(quán)的放棄。因此，房產(chǎn)公司對(duì)地下停車場(chǎng)仍有處分權(quán)。換言之，物管公司對(duì)停車場(chǎng)的取得合法有效。本案中，房地產(chǎn)公司稱房地產(chǎn)公司將為本樓住戶提供地下停車場(chǎng)的停車位，沒(méi)有盡到詳盡告知的義務(wù)，且有一種誤導(dǎo)的嫌疑，對(duì)消費(fèi)者造成信賴?yán)娴膿p失，應(yīng)該負(fù)一定的責(zé)任。

　　一房二嫁套牢兩戶

　　【案情】1999年5月，范某在某市郊區(qū)購(gòu)購(gòu)二居室一套，后房產(chǎn)升值，范某決定將該房賣掉。2002年3月張某經(jīng)人介紹，找到范某（范某出差在外）的夫人，稱想購(gòu)該房。雙方商定，范某夫人以30萬(wàn)元的價(jià)格將該房出售。次日，張某將20萬(wàn)元到，范某夫人也將鑰匙交給張某。因產(chǎn)權(quán)證被范某存放在單位，范某夫人提出待丈夫回來(lái)后辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記；辦完手續(xù)張某再付另外10萬(wàn)元。同年5月，范某回來(lái)后得知該房?jī)r(jià)格已上漲，遂找到張某要求增加4萬(wàn)元價(jià)款才去辦理過(guò)戶登記手續(xù)，張某不同意。同年6月，范某以35萬(wàn)元的價(jià)格將該房賣給劉某，并辦理產(chǎn)權(quán)登記過(guò)戶手續(xù)。之后，劉某要求張某搬走，張某提起訴訟。

　　【律師點(diǎn)評(píng)】四川致高律師事務(wù)所律師羅俊、律師助理蘇正認(rèn)為，本案是由于一房?jī)少u引起的糾紛。我國(guó)房屋購(gòu)賣合同生效實(shí)行要式行為，司法審判實(shí)踐對(duì)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)特別是房屋所有權(quán)的確認(rèn)原則上以登記為準(zhǔn)。故本案中張某與范某之間的房屋購(gòu)賣合同由于沒(méi)有辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記手續(xù)應(yīng)認(rèn)定無(wú)效；范某與劉某訂立的房屋購(gòu)賣合同由于雙方按規(guī)定辦理了產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記手續(xù)，故該房屋購(gòu)賣合同合法有效。

　　房屋交換須夫妻雙方同意

　　【案情】2003年6月，張某和李某經(jīng)協(xié)商，同意將彼此承租的公有房屋交換使用，并簽訂了房屋使用交換合同。該合同經(jīng)房屋管理部門批準(zhǔn)后生效。張某也辦妥了原由李某承租住房的房屋租賃手續(xù)，但李某的妻子韓某提出，對(duì)李某與張某換房之事并不知曉，拒絕搬出所住房屋。張某訴至法院，要求李某履行所簽換房合同。

　　【律師點(diǎn)評(píng)】四川致高律師事務(wù)所律師林方平、律師助理藍(lán)明萬(wàn)認(rèn)為，本案是由于互易房屋而引起的訴訟糾紛。由于換房協(xié)議在簽署過(guò)程中，李某未將此事告訴其妻。但該房是李某夫妻雙方共同租住的，換房行為侵犯了其妻子的處分權(quán)。由于換房協(xié)議無(wú)效，而過(guò)錯(cuò)在李某，因而，李某應(yīng)賠償因協(xié)議無(wú)效而給張某造成的損失。

　　抵押房屋上市出售

　　【案情】劉女士準(zhǔn)備一次性付款購(gòu)購(gòu)位于西門某樓盤的一套尾房。但劉女士辦理產(chǎn)權(quán)證時(shí)卻被告知，該房屋已抵押給銀行。劉女士認(rèn)為該房產(chǎn)公司故意隱瞞房屋性質(zhì)，要求該房產(chǎn)公司退還房款。

　　【律師點(diǎn)評(píng)】四川劉范楊張律師事務(wù)所宋建明律師認(rèn)為，這種情況屬于房產(chǎn)公司為在銀行套取現(xiàn)金作為周轉(zhuǎn)資金，將尚未售出的房屋作為抵押，然后再將抵押房屋出售的違法行為。購(gòu)房者可向法院提起訴訟，請(qǐng)求返還房款。

　　明確合同追究違約開發(fā)商

　　【案情】2004年3月，某小區(qū)幾十戶業(yè)主陸續(xù)與某公司簽訂購(gòu)房合同，合同約定，房屋產(chǎn)權(quán)證和土地使用證的辦理由該公司負(fù)責(zé)，稅費(fèi)按照國(guó)家政策規(guī)定比例承擔(dān)，業(yè)主付400元 費(fèi)。之后，該公司以種種理由推諉，業(yè)主在入住1年零8個(gè)月后尚未領(lǐng)到兩證。

　　【律師說(shuō)法】天潤(rùn)華邦律師事務(wù)所古海嘯律師表示，關(guān)于延期辦證這個(gè)問(wèn)題，較高人民法院在《關(guān)于審理商品房購(gòu)賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第18條規(guī)定得很明確，由于出賣人原因，購(gòu)賣人在法律約定期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

　　開發(fā)商不認(rèn)代理公司承諾

　　【案情】李小姐以3200元/平方米的價(jià)格認(rèn)購(gòu)了城北某樓盤一套住宅。在與對(duì)方簽訂預(yù)定書后，李小組交納了1萬(wàn)元認(rèn)購(gòu)金。但簽購(gòu)房合同時(shí)，李卻被告知房屋價(jià)格以3500元/平方米執(zhí)行。李小姐認(rèn)為，該公司單方面調(diào)高價(jià)格，屬違約行為，要求開發(fā)商雙倍退還定金。但開發(fā)商卻稱當(dāng)初的房屋價(jià)格是代理公司公布的，現(xiàn)由公司自己操作，因此承諾無(wú)效。

　　【律師點(diǎn)評(píng)】成都市天潤(rùn)華邦律師事務(wù)所富律師認(rèn)為，如果購(gòu)房者有理由相信代理人對(duì)該代理事項(xiàng)有代理權(quán)的，即使代理公司沒(méi)有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后以被代理人即開發(fā)商名義訂立合同，依據(jù)《合同法》第49條規(guī)定，該代理行為有效，開發(fā)商要負(fù)相應(yīng)義務(wù)；如果消費(fèi)者知道或應(yīng)該知道代理公司已經(jīng)越權(quán)，依據(jù)《合同法》第48條規(guī)定，其承諾不對(duì)開發(fā)商有效，應(yīng)由代理公司負(fù)擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

　　消費(fèi)者維權(quán)是一次艱難的長(zhǎng)途跋涉，抬起頭看，目標(biāo)是離我們?cè)絹?lái)越近，但腳下的路卻依然漫長(zhǎng)而泥濘。一方面，整體購(gòu)房環(huán)境還不盡如人意，定金陷阱、面積陷阱、虛假宣傳、不平等格式合同等情形依然存在；另一方面，購(gòu)房者的維權(quán)意識(shí)還有待提高。一個(gè)又一個(gè)鮮活的例子就擺在我們眼前；一起又一起購(gòu)房糾紛就發(fā)生在我們身邊。事實(shí)告訴我們，我們必須把好簽合同這一關(guān)，才能避免不必要的麻煩發(fā)生。

　　無(wú)產(chǎn)權(quán)不得上市交易

　　【案情】朱小姐通過(guò)某房產(chǎn)中介介紹，以25萬(wàn)余元的價(jià)格購(gòu)購(gòu)一套二手房，并簽訂了協(xié)議，朱小姐交付1萬(wàn)元定金。因該房尚未辦產(chǎn)權(quán)證，房主曹先生出示了一份《房屋拆遷產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議書》。朱小姐不愿再購(gòu)該房，要求退還定金。曹先生以朱小姐違約為由拒不退還。朱小姐訴至法院要求索賠。

　　【律師點(diǎn)評(píng)】四川泓森律師事務(wù)所雷松濤律師稱，本案是關(guān)于拆遷安置房的轉(zhuǎn)讓糾紛。按照我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》第37條規(guī)定，本案中，曹先生的拆遷安置房尚未取得產(chǎn)權(quán)證，依法不得轉(zhuǎn)讓。其《產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議書》第9條寫明：“本協(xié)議只供臨時(shí)營(yíng)業(yè)和辦理房屋所有權(quán)證使用，不得進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)交易?！币虼?，雙方購(gòu)賣協(xié)議因違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定而無(wú)效，故朱小姐要求退還定金和賠償損失是符合法律規(guī)定的。

　　經(jīng)紀(jì)公司亂收定金

　　【案情】李小姐與某房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司簽訂《房屋購(gòu)購(gòu)確認(rèn)書》，購(gòu)購(gòu)私房一套。《房屋購(gòu)購(gòu)確認(rèn)書》約定李小姐向經(jīng)紀(jì)公司交付1萬(wàn)元定金。經(jīng)紀(jì)公司在收據(jù)上注明“代收房款”1萬(wàn)元。事后，李小姐發(fā)現(xiàn)，該房屋建筑時(shí)間并非經(jīng)紀(jì)公司聲稱的2000年，遂要求退款，經(jīng)紀(jì)公司稱該款項(xiàng)是定金不予退還。李小姐訴至法院，經(jīng)法院調(diào)解，經(jīng)紀(jì)公司退還李小姐購(gòu)房款。

　　【律師點(diǎn)評(píng)】四川泓森律師事務(wù)所趙紹舜律師認(rèn)為，本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)是李小姐支付給經(jīng)紀(jì)公司的1萬(wàn)元是定金還是購(gòu)房款？如果是購(gòu)房款，經(jīng)紀(jì)公司應(yīng)退還。我國(guó)《合同法》第77條規(guī)定：“當(dāng)事人協(xié)商一致，可以變更合同?！北景钢?，經(jīng)紀(jì)公司給李小姐開具了“代收房款”的收據(jù)，應(yīng)認(rèn)為是雙方對(duì)定金條款的協(xié)議變更，房款理應(yīng)退還。需要指出的是，經(jīng)紀(jì)公司是不能收取定金的。

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