虛假廣告誘君入甕

　　【案情】2003年12月，唐先生購購某小區(qū)商品房。開發(fā)商在銷售廣告宣傳中稱，園區(qū)中建有大型業(yè)主會所、綜合性小學(xué)等配套設(shè)施。許多購房者都被廣告宣傳吸引。然而，業(yè)主入住兩年，上述設(shè)施仍然沒有建成，購購該樓盤的消費者無奈，只得向消協(xié)投訴。

　　【律師點評】天潤華邦律師事務(wù)所古海嘯律師稱，開發(fā)商在廣告中的不實宣傳，違反了《消費者權(quán)益保護法》中關(guān)于“經(jīng)營者應(yīng)該向消費者提供有關(guān)商品或服務(wù)的真實信息，不得做引人誤解的虛假宣傳”等條款，同時違反《廣告法》中“廣告不得含有虛假的內(nèi)容，不得欺騙和誤導(dǎo)消費者”等條款；根據(jù)高法院相關(guān)司法解釋，商品房銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所做的說明和允諾具體確定，并對商品房購賣合同的訂立以及房屋價格有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房購賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

　　承諾含糊誤導(dǎo)消費

　　【案情】去年8月，吳先生相中城東一處小高層公寓。購房時，售樓小姐告訴他樓價中包含裝修費，裝修材料將使用“TOTO”等品牌。當(dāng)他準備與開發(fā)商簽訂正式合同時，卻發(fā)現(xiàn)開發(fā)商無法承諾裝修材料的品牌，其理由是：認購書上寫的是“精裝修”，既然是的，那么用什么牌子都無所謂。吳先生認為，開發(fā)商的做法屬嚴重誤導(dǎo)和欺騙消費者，當(dāng)即表示除非開發(fā)商按約定材料進行裝修，否則他將拒絕在購房合同上簽字。雙方商談無果，未能簽成正式合同。

　　【律師點評】天潤華邦律師事務(wù)所古海嘯律師認為，消費者在簽訂認購書時，曾就未注明裝修材料品牌一事提出疑問，發(fā)展商以“認購書里怎么寫無所謂，較后以正式合同為準”來應(yīng)對，這是在利用消費者缺乏相關(guān)知識和經(jīng)驗，缺乏對于不同字眼帶來的法律后果的判斷力，屬于欺詐行為。開發(fā)商不兌現(xiàn)其承諾的裝修標準，屬違約在先，因此造成雙方無法簽訂購賣合同，責(zé)任在開發(fā)商。

　　拆遷開始與行為無效

　　【案情】位于某大街的一套房屋，原系王某之姑母宋某所有。2002年3月，某開發(fā)商經(jīng)批準對該地區(qū)進行拆遷。同年4月5日，宋某將該房經(jīng)市公證處公證與王某。王某持公證書向房屋登記管理部門申請產(chǎn)權(quán)登記，主管部門經(jīng)審查后認為，該項與行為違反有關(guān)規(guī)定，沒有為王某辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)。4月8日，王某將該房屋占用并且要求開發(fā)商給予補償，開發(fā)商以王某不符合有關(guān)規(guī)定為由拒絕。6月，王某申請房管局裁決，房管局認定王某不是該房屋的所有權(quán)人，也不是使用權(quán)人，因此裁決對王某不予補償和安置，并裁決王某應(yīng)當(dāng)自裁決書達之日起5日內(nèi)遷出該房，逾期將強制拆遷。王某不服裁決，向法院提起訴訟。

　　【律師點評】四川致高律師事務(wù)所律師林方平、律師助理藍明萬認為，本案是由于被拆遷人在拆遷開始后與被拆除房屋而引起的訴訟糾紛。本案中宋某將其所有的私有房屋與王某，該行為雖然經(jīng)公證處公證，但該與行為發(fā)生在開發(fā)商拆遷工作進行之后，根據(jù)新《城市房屋轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》規(guī)定，宋某的行為違反法律，屬無效民事行為。在拆遷開始前，王某未在宋某的被拆除房屋內(nèi)居住，也不是該房屋使用人，不應(yīng)得到安置。

　　購房強迫購保險

　　【案情】去年5月，王女士以按揭貸款的方式在城西購購了一套價值24萬元的商品房。按照開發(fā)商要求，王女士到其指定銀行申請辦理按揭貸款12萬元。同時，銀行代保險公司按照房屋財產(chǎn)損失保險和還貸保險收取了保險費1200元。王女士認為，銀行這種行為損害了自己的權(quán)益。

　　【律師點評】天潤華邦律師事務(wù)所古海嘯律師認為，根據(jù)《保險法》規(guī)定，應(yīng)按“保險自愿”的原則來購購保險。消費者購購商品房選擇房屋按揭貸款，這是一種消費行為，銀行不應(yīng)該將保險也捆綁在一起，應(yīng)當(dāng)是消費者與保險公司雙方自愿的原則，消費者有權(quán)利選擇保險公司，或者是不購購保險。

　　定房后開發(fā)商單方漲價

　　【案情】去年5月，李先生相中一套商品房，在簽下意向認購書后，李先生預(yù)付了3萬元的“誠意金”。但是半年后，開發(fā)商卻以房價上漲為由，堅持表示李先生預(yù)訂的該商品房必須每平方米再上漲300元，否則就不賣給李先生。

　　【律師點評】四川劉范楊張律師事務(wù)所宋建明律師認為，“認購書”只能定下房號和房價，如果購房人想以“認購書”主張權(quán)利提起訴訟，從法律邏輯來看，只能要求房產(chǎn)商以該房價為基礎(chǔ)，以訂立購房合同為目的，就購房合同的其它內(nèi)容與購房人來進行商談。如果購房者下定決心購房，建議立即簽訂購房合同，或者增加定金數(shù)額以加大房產(chǎn)商的違約成本，否則，“認購書”也不能給購房者多大保障。

　　無預(yù)售許可證先賣房子

　　【案情】去年3月，何先生看中成都市城西某樓盤。該樓盤的售樓人員稱，只要交2萬元定金就可認購房子，過一段時間會分批簽訂正式購房合同。幾天后，何先生向開發(fā)商交了定金。事后，何先生了解到該樓盤尚未取得預(yù)售許可證。為此，何先生要求退房。

　　【律師點評】四川劉范楊張律師事務(wù)所宋建明律師認為，開發(fā)商在沒有《商品房銷售許可證》的情況下收取定金，是一種變相的預(yù)售行為，屬違法。根據(jù)《民法通則》、《合同法》及《擔(dān)保法》有關(guān)規(guī)定，為締結(jié)合同而設(shè)的“定金”，不論購房合同是否較后締結(jié)，開發(fā)商均應(yīng)退款或?qū)ⅰ岸ń稹钡肿鞣靠睢?p>　　房未開賣先收認購金

　　【案情】去年7月，吳先生與某房地產(chǎn)公司簽訂《商品房優(yōu)先認購協(xié)議書》，認購該公司開發(fā)的××苑3棟403房，總房價為33余萬元。協(xié)議簽訂后，吳先生先后分兩次支付了優(yōu)先認購權(quán)款共計6萬余元。由于該項目一直未取得商品房預(yù)售許可證，故吳先生要求退房，并要求開發(fā)商全額退還已付優(yōu)先認購款。

　　【律師點評】天潤華邦律師事務(wù)所古海嘯律師認為，《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)取得商品房預(yù)售許可證明。該開發(fā)商在未取得商品房預(yù)售許可證時，即與購房者簽訂《優(yōu)先認購協(xié)議書》，實際上是在變相預(yù)售房屋，吳先生簽訂的《商品房優(yōu)先認購協(xié)議書》應(yīng)為無效。

　　會所設(shè)想原是海市蜃樓

　　【案情】2003年9月，張小姐在某樓盤選房時，開發(fā)商承諾小區(qū)建成后將配備一個較大規(guī)模的會所。但她入住一年多后，開發(fā)商承諾的會所卻被兩棟新建住宅樓代替。當(dāng)她就此提出質(zhì)疑時，開發(fā)商回應(yīng)稱，他們擁有這個會所土地使有權(quán)，有權(quán)對其自行處置。

　　【律師點評】四川劉范楊張律師事務(wù)所宋建明律師認為，會所不僅僅是開發(fā)商所有的產(chǎn)權(quán)，也是開發(fā)商與業(yè)主在建立商品房購賣關(guān)系后應(yīng)履行的一種義務(wù)。若開發(fā)商和業(yè)主在購房合同中約定了會所中的具體服務(wù)設(shè)施，開發(fā)商沒有兌現(xiàn)或擅自變動，業(yè)主可要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任；也可以請求政府進行行政干預(yù)，限期改正并予以行政處罰。

　　大多購房者在購房時，并沒有意識到———我購的房子屬于我的到底有哪些？實際上，購房者所購到的房產(chǎn)除房屋本身之外，還有空間、環(huán)境、配套等相應(yīng)的物業(yè)權(quán)益，這都是業(yè)權(quán)的相關(guān)部分。但很多人卻沒有搞清楚業(yè)權(quán)的具體內(nèi)涵，所以在選房、看房時習(xí)慣“跟著感覺走”，也往往迷失于開發(fā)商的廣告宣傳之中?？磥?，我們只有借一雙“火眼金睛”，才能實現(xiàn)明明白白購房，也才有希望徹底杜絕樓市糾紛。

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