來自市消委會《消委會工作簡報》的數(shù)據(jù)顯示，房屋建材投訴一直是消費者投訴的熱點問題。2008年全年，消委會總共處理房屋建材投訴296件，其中涉及到房屋投訴的176件，占該投訴類別的59%。在這當中，投訴量尤以第四季度較為集中和明顯，“這是因為第四季度往往是商品房的成品交房時間，大量的投訴集中在年末階段?！?市工商局消協(xié)科的宋正泉說，超過七成的房屋投訴集中在10、11、12這三個月份。

　　對此，包括市消委會在內(nèi)的我市消協(xié)成員單位也做了大量的調解工作，但針對商品房屋的投訴量卻仍然居高不下。宋正泉告訴記者，他們在工作中發(fā)現(xiàn)，消費者與開發(fā)商之間意見分歧極大。房子出現(xiàn)問題，消費者不僅希望問題能圓滿解決，還會要求開發(fā)商退賠部分房款。但幾乎所有的開發(fā)商均拒絕退賠部分房款。為了一套房子而鬧得沸沸揚揚、滿城風雨的事件屢見不鮮。結合相關案例，本報特地邀請了市工商局消費維權專家以及嘉誠律師事務所的蕭劍律師就如何維權進行點評。

　　熱點一：質量問題

　　以消委會第四季度的《工作簡報》為例，消委會處理房屋建材投訴179件，其中房屋質量投訴問題143件，占總投訴數(shù)量的80%。部分房地產(chǎn)開放商過于追求發(fā)展速度，忽略了工程質量，給樓市留下了諸多隱患之后，由此產(chǎn)生的消費投訴也在情理之中。據(jù)統(tǒng)計，房屋質量問題主要表現(xiàn)在地基下沉、層高不符、墻體開裂等。

　　投訴案例：宋先生購購了城區(qū)萊佛士帝景的一套建筑面積為166.99平方米的商品房。交房以后宋先生在2008年7月喬遷新居。搬家當晚下起大雨，宋先生家中的客廳、三個臥室的落地外墻玻璃全部滲水，造成主臥室地板損壞。天宋先生通知房產(chǎn)公司和萊佛士物管處要求盡快維修外墻玻璃并更換損壞的地板。但截至當年10月底，房產(chǎn)公司和物管方只是維修了外墻玻璃，對因滲雨損壞的地板一直拖著不換，造成宋先生無法入住新房。后經(jīng)協(xié)調得到解決。

　　律師點評：消費者頭先需要判斷的是，出現(xiàn)的損失是否是由于房屋質量的原因造成的。在這方面消費者可以委托專業(yè)鑒定機構進行鑒定，確定是否是質量問題。

　　在確定了以后，類似宋先生的這種情況，可以去找承建單位進行交涉，而物業(yè)方的工作內(nèi)容一般屬于物業(yè)管理范疇，它并不具備維修的能力。質量問題產(chǎn)生的經(jīng)濟損失，消費者可以直接要求建筑方進行整改和賠償，恢復到正常使用水平。如果責任方拒不履行，消費者可以直接到法院起訴。

　　熱點二：合同違約

　　房價遲遲居高不下，購房者這邊卻出現(xiàn)“求大于供”的局面，連夜排號、托關系購房、一夜售清等真真假假的消息不絕于耳，出現(xiàn)了開發(fā)商合同約定不完全履行、承諾不兌現(xiàn)的情況。房產(chǎn)商擅自變更規(guī)劃、設計;廣告、樓書承諾配套設施不兌現(xiàn);小區(qū)實際環(huán)境與房產(chǎn)商承諾的大相徑庭……就算向消費者支付違約金，足夠少的數(shù)額絲毫不影響開發(fā)商略抬價格以后的二次出售。一方面，開發(fā)商可以左右逢源，而另一方面，購房者卻在合同違約里進退兩難。

　　投訴案例：唐女士2007年在城區(qū)流水庭院購購建筑面積為114.16平方米的商品房一套，合同約定2007年12月30日交房。但截至2008年3月24日，開發(fā)商仍然未交房給消費者，由此導致唐女士不得不暫時在外租房居住，按照當初合同約定，唐女士要求開發(fā)商按照合同購賣價格的萬分之五支付違約金。后經(jīng)協(xié)調得到解決。

　　律師點評：合同延期交房，消費者和開發(fā)商頭先要做的是判斷延期原因是否因為受地震影響。根據(jù)國家相關規(guī)定，受地震影響，開發(fā)商出售的現(xiàn)房需要經(jīng)過國家檢驗機構對質量進行鑒定，較長可以推遲三個月的時間延遲交房，這個是正常的。但根據(jù)唐女士的表述，她購購的房屋顯然不在受地震影響的因素之內(nèi)，因此唐女士可以根據(jù)合約規(guī)定，向開發(fā)商詳細詢問延期交房的原因，并根據(jù)合同約定向開發(fā)商索取違約賠償金。

　　熱點三：小產(chǎn)權房

　　什么叫小產(chǎn)權房？“小產(chǎn)權房”并不是一個法律上的概念，它只是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。目前通常所謂的“小產(chǎn)權房”，也稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權房”，是指由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府而不是國家頒發(fā)產(chǎn)權證的房產(chǎn)。所以，“小產(chǎn)權”其實就是“鄉(xiāng)產(chǎn)權”，它并不構成真正法律意義上的產(chǎn)權。說得直白一些，“小產(chǎn)權房”是一些村集體組織或者開發(fā)商出售的、建筑在集體土地上的房屋或是由農(nóng)民自行組織建造的“商品房”。

　　投訴案例：城區(qū)的兩處樓盤——“樂和家園”以及“紫鑫苑”的開發(fā)商均屬于私人聯(lián)建房投資，概念意義上屬于“小產(chǎn)權房”的范圍。謝先生等數(shù)位消費者購購了此處的房屋，但作為售房中介公司的紅源公司未按委托協(xié)議約定將購房合同交開發(fā)商簽字認可，也未將業(yè)主購房款100余萬元交給開發(fā)商，由此導致購房者遲遲不能入住，并不能取得房屋的產(chǎn)權證和土地證書。后經(jīng)協(xié)商得到解決。

　　律師點評：小產(chǎn)權房的法律屬性如何，其究竟是否合法、能否購購或轉讓？

　　頭先應當明確的是“小產(chǎn)權房”只要依法辦理了相關審批手續(xù)，其就是合法建筑，法律是允許鄉(xiāng)村集體在集體土地上建造住宅的。因此，并非只要是鄉(xiāng)產(chǎn)權房就是非法建筑，其只是因銷售環(huán)節(jié)存在的一些問題和現(xiàn)行法律法規(guī)發(fā)生沖突，才讓人誤認為是非法建筑。

　　既然是合法的，那么鄉(xiāng)產(chǎn)權房是否可以購購和轉讓呢？蕭劍律師介紹說，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設。而農(nóng)村宅基地屬集體所有，村民對宅基地也只有享有使用權，農(nóng)民將房屋賣給城市居民的購賣行為不能受到的法律認可與保護，也就不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)。由此可見，鄉(xiāng)產(chǎn)權房是不能向非本集體成員的第三人轉讓或出售的。但這并不是說鄉(xiāng)產(chǎn)權房就不能轉讓，而是說其轉讓或銷售的對象是有限制的，只能在集體成員內(nèi)部轉讓、置換。

　　熱點四：虛假宣傳

　　所謂虛假宣傳，與“合同違約”事件有區(qū)別，虛假宣傳更多的是涉及到小區(qū)環(huán)境建設、周邊生活環(huán)境以及公共設施、綠化等配套小區(qū)生活條件。在消費者購房的過程中，部分售樓部將出售小區(qū)的周邊環(huán)境、綠化設施等吹噓得天花亂墜，直到成品房交房時，當初宣傳的各種優(yōu)惠條件往往不能實現(xiàn)。

　　投訴案例：劉先生在購房時猶豫再三，較后決定購購城區(qū)靠江邊的一處電梯公寓的住所。影響他下決心的因素即是當初售樓部宣傳的小區(qū)環(huán)境——“售樓部的小姐告訴我這處電梯公寓有著優(yōu)美的綠化，與其他高層電梯公寓的小區(qū)環(huán)境不在一個檔次，由于又是靠江的原因， 因此我才掏錢購購?！眲⑾壬诮环繒r發(fā)現(xiàn)，整個電梯公寓幾乎無小區(qū)環(huán)境可言，不僅沒有宣傳中所說的綠化面積、流水庭院，甚至連路面停車都無法實現(xiàn)。

　　律師點評：頭先購房者在挑選樓盤時應該保持一種冷靜的心態(tài)，不要輕易相信開發(fā)商的承諾，不管是將來的物業(yè)管理還是小區(qū)環(huán)境，一切要以購房合同約定的為準。一旦出現(xiàn)開發(fā)商虛假宣傳，消費者要做的是對照合同約定查看當初的承諾是否寫入合同。寫入合同而沒有實現(xiàn)的，消費者可以根據(jù)合同違約的情況向開發(fā)商索取賠償。

　　專家建議

　　面對問題

　　開發(fā)商要積極 業(yè)主要平和

　　統(tǒng)計了2008年全年度的296例房產(chǎn)糾紛案例后，消委會工作人員告訴記者，從近幾年所發(fā)生的房屋維權糾紛不難看出，房屋的質量是發(fā)生糾紛的主要問題。而糾紛的主體主要在兩個方面——一般性的建筑質量問題和根本性的建筑質量問題。面對這個兩個問題，在維權時也表現(xiàn)出兩種不同的解決方式：如果是一般性的建筑質量問題，主要賠償?shù)姆绞绞琴r款。而要是涉及到建筑質量的根本問題，比如說根本無法正常居住，那么業(yè)主有權解除合同。這一點司法條例是支持的。

　　業(yè)主維權主要就是因為兩個問題，一個是到底能不能收房，而另一個是開發(fā)商在出現(xiàn)一些細節(jié)問題時，應該負一定的責任并且應該主動整改。

　　“矛盾需要溝通?！睂＜乙埠茫蓭熞擦T，在面對頻繁出現(xiàn)的房屋維權時，他們都建議矛盾雙方需要一種更理性、更積極的交流心態(tài)。房屋維權糾紛的頻繁出現(xiàn)，表現(xiàn)出了業(yè)主和開發(fā)商之間缺乏溝通。房子要100%的合心，那是不可能的，但是可以把不滿意度降到較低。雙方都應該正視這個問題，業(yè)主們應該平和，不偏激地處理問題，而房開商要以積極主動的態(tài)度來解決問題。本報記者 劉珂

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