置業(yè)方向

　　無論時(shí)局如何，購房的人總是廣泛存在。購什么房，什么房子值得你出手，是購房人應(yīng)該認(rèn)真了解的關(guān)鍵內(nèi)容。

　　2010年肯定有政策調(diào)整，因此購那些受政策影響小的房子是頭選。受政策影響小的房子一般具有以下特點(diǎn)：

　　1.結(jié)構(gòu)控制在政策范圍以內(nèi)，即90平方米以內(nèi)

　　這類房子將成為未來一段時(shí)間中國樓市較主流的產(chǎn)品，為什么呢，其一，中國為應(yīng)對(duì)金融危機(jī)而啟動(dòng)了農(nóng)村消費(fèi)，已經(jīng)為經(jīng)濟(jì)注入了活力，因此未來圍繞農(nóng)村生產(chǎn)力與消費(fèi)力做文章將構(gòu)成中國政府較關(guān)鍵的決策內(nèi)容，在此前提下，有理由相信，城鎮(zhèn)化將是未來樓市發(fā)展的主要背景。 我們知道，城鎮(zhèn)化產(chǎn)生的購購群體，主要是價(jià)格型的，也就是追求一分錢一分貨，不會(huì)有 性消費(fèi)，同時(shí)這些消費(fèi)往往對(duì)地段的要求弱，對(duì)戶型的要求高，企望既能夠解決居住問題，同時(shí)還捎帶能夠完成一定的置業(yè)投資欲望。由此可以推斷，未來市場(chǎng)滿足中低端消費(fèi)的主力戶型面積將控制在90平方米以內(nèi)，這些房子同時(shí)也是未來二手房交易的主要產(chǎn)品。

　　2.格局保證在舒適兩居及以上

　　在二三線城市為兩室半，在一線城市及省會(huì)城市為小三居，在板樓及小高層中這類產(chǎn)品實(shí)際非常好設(shè)計(jì)，塔樓多戶設(shè)計(jì)也逐漸回歸緊湊產(chǎn)品設(shè)計(jì)，以滿足未來主要自住消費(fèi)為主的市場(chǎng)需求。同時(shí)，借鑒于人口生育政策的松動(dòng)，未來中高端供應(yīng)與普通供應(yīng)將產(chǎn)生嚴(yán)格分流，這樣態(tài)勢(shì)下，現(xiàn)購入的緊湊小三居與舒適兩居將是未來中產(chǎn)置業(yè)的主流戶型。

　　3.必備的生活配套應(yīng)是考慮的關(guān)鍵內(nèi)容之一

　　無論未來市政如何發(fā)展，現(xiàn)有生活配套將是這類剛性需求選擇購房的主要因素，因此作為一種潛在投資，也作為滿足自住需求雙重目標(biāo)置業(yè)，在購房時(shí)必須考慮足夠的生活配套，主要是教育醫(yī)療與日常購物。

　　4.二三線城市可以儲(chǔ)備緊湊兩居三居

　　一些二三線城市正在大量城市化城鎮(zhèn)化，過多出讓用地使得城市多層住宅與小高層住宅供應(yīng)非常充足，所以在目前階段如果有能力，應(yīng)儲(chǔ)備這類房子，任何城市房地產(chǎn)發(fā)展，除應(yīng)付政績工程的濱河建筑或主要商務(wù)街的高層建筑，其他快速城市化區(qū)域的多層小高層都是未來土地稀缺市場(chǎng)的緊俏產(chǎn)品，目前持有將獲得未來良好的升值。

　　住宅投資

　　房產(chǎn)投資 在調(diào)控中前行

　　去年12月14日開始，遏制房價(jià)的一系列嚴(yán)厲政策出臺(tái)，在觀望情緒中，新一輪博弈開始了。房產(chǎn)投資客們有著什么樣的購房訴求和感想呢？

　　■案例1半年內(nèi)不會(huì)出手

　　投資客：張小姐 IT業(yè)“金領(lǐng)”

　　張小姐是一個(gè)月收入過10萬的標(biāo)準(zhǔn)IT業(yè)“金領(lǐng)”，作為一個(gè) 房產(chǎn)“炒家”，雖然才年滿30，但張已有8年的“房齡”。 由于眼光獨(dú)到，張小姐在房市中屢有斬獲。在2009年初樓市的小陽春行情端倪初現(xiàn)時(shí)，張果斷出手，一口氣盤下了6套住宅，轉(zhuǎn)手后獲利超過百萬元。

　　然而新年伊始張小姐卻決定“封刀掛劍”。“現(xiàn)在的市場(chǎng)看不清，半年之內(nèi)我不會(huì)出手拿房子?！痹诮邮苡浾卟稍L時(shí)，張小姐表示，由于受新出臺(tái)的地產(chǎn)新政影響，二手房交易的成本激增。與往常不同，在現(xiàn)今的市場(chǎng)氛圍下，這部分增加的成本幾乎不可能轉(zhuǎn)嫁給購家。而更為可怕的是，新政的影響是增加了市場(chǎng)的觀望情緒，在房價(jià)高位運(yùn)行的背景下，觀望就意味著有價(jià)無市。炒房子其實(shí)風(fēng)險(xiǎn)是很大的，講究的就是一個(gè)“快”字，“如果房子兩三年都無法出手，到時(shí)候我可能真要變成包租婆了。”張小姐笑著說。

　　【購房感想】

　　雖然對(duì)政策的調(diào)整心有余悸，但是張小姐認(rèn)為在危機(jī)中同樣蘊(yùn)藏著商機(jī)。就她看來住宅的價(jià)值和消費(fèi)潛力在去年的樓市反彈中已經(jīng)被透支，需要一定時(shí)間來積蓄能量。在住宅無法走量的情況下，為解決資金缺口，很多開發(fā)商會(huì)把以前只租不賣的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目拿出來套現(xiàn)救急，這部分物業(yè)的升值能力非常高，特別是一些熱點(diǎn)居家區(qū)域的社區(qū)商業(yè)的“底商”，租金回報(bào)率都在10%以上，非常有投資價(jià)值。

　　■案例2去三亞炒房

　　投資客：楊澤林 外企中層管理人員

　　38歲的楊澤林是一知名外企的中層管理人員，今年元旦三天假期，他購了機(jī)票飛到三亞，購了一套大東海夏日百貨對(duì)面的房子，“這套自己度假住，我還想再購一套用來投資?！?

　　稀缺的優(yōu)質(zhì)度假資源，是楊澤林看好三亞的根本原因。“父母十月中旬就過去，四月再回來。我們可以春節(jié)去度個(gè)假。”像楊澤林這樣飛來三亞的“候鳥族”在全國乃至全世界都有，可“鳥巢”就這么大，供求一緊，價(jià)格自然上去了。

　　當(dāng)楊澤林被問，這段時(shí)間意在控制房價(jià)的政策密集出臺(tái)，是否會(huì)影響他的后續(xù)投資計(jì)劃時(shí)，他搖搖頭說：“較近出來的政策對(duì)三亞的影響可以說微乎其微。那里的房子本來就很少有人用按揭，即使有也早就是頭付一半了。海南島的房子特別是三亞的，以后肯定走高端路線，資金鏈不存在斷裂的可能，投資的風(fēng)險(xiǎn)極小?！?

　　【購房感想】

　　在老楊看來，全國只有一個(gè)三亞，那里的度假資源是無獨(dú)有偶的，太多的人想跑去住上兩三個(gè)月，加上剛出來的國際旅游島這個(gè)利好，所以他認(rèn)為資源稀缺性決定了三亞的房價(jià)是剛性的。

　　■深入觀察“調(diào)控”出來的機(jī)會(huì)

　　有人說，“如果你不能改變環(huán)境，你就適應(yīng)環(huán)境?！边@句話套用在樓市就是：“如果你無法改變樓市的漲價(jià)趨勢(shì)，你就利用它賺一把。”

　　從2004年8月以來，樓市每年都有調(diào)控政策出臺(tái)，包括2005年、2006年的“國八條”、“90/70”政策；2007年的二套房貸政策、不斷加息；2009年底的“國四條”、提高土地頭付“打擊囤地”、營業(yè)稅“2改5”，以及2010年1月10日出臺(tái)的“國十一條”，細(xì)細(xì)數(shù)來已達(dá)數(shù)十項(xiàng)之多。

　　幾乎無一例外，每一次政策出臺(tái)，樓市在觀望之后，緊接著報(bào)復(fù)式反彈，漲得更高更快。因此，政策調(diào)控一度被戲稱為“越調(diào)越漲”，調(diào)控也似乎陷入一個(gè)怪圈。

　　不過，新年伊始，10日國務(wù)院出臺(tái)的“國十一條”，是自2009年12月以來，一個(gè)月內(nèi)第五次調(diào)控樓市。這次的政策密集度之高和風(fēng)聲之緊，未有，那么，此次出臺(tái)的系列調(diào)控政策，能否終結(jié)越調(diào)越漲的“慣例”，成為當(dāng)前樓市懸疑，也成為開發(fā)商與購房者之間這次博弈的焦點(diǎn)。

　　每一次調(diào)控，都是政策管理層面對(duì)漲價(jià)的有效“剎車”，因此，如果房價(jià)果真調(diào)下來了，那就給了購房者入市“抄底”的機(jī)會(huì)。其實(shí)，購房應(yīng)當(dāng)有正確而健康的心態(tài)，不要老是指望“購入較低的價(jià)格，賣出較高的價(jià)格”。要知道，購房，較重要的是購一個(gè)好地段的好房子，讓后期保值升值，這才是較根本的目的。

　　從長遠(yuǎn)來看，“越調(diào)越漲”似乎不無道理，正因?yàn)闈q得太快才會(huì)“剎車”，正因?yàn)檫^熱才需降溫。尤其是在國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策保穩(wěn)定、信貸政策繼續(xù)寬松、全球鞏固經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇成績、在流動(dòng)性過剩、在通脹陰影大背景之下的2010年，也許，正是你入市的好年頭。據(jù)《華西都市報(bào)》

　　商鋪投資

　　投資商鋪 注意六大要點(diǎn)好“掘金”

　　“家有萬貫，不如有個(gè)店面”、“投資商鋪是金”、“一鋪養(yǎng)三代”……隨著手頭越來越富裕，投資商鋪的人也日益多了起來。 2010年初樓市相關(guān)政策頻出，想在商鋪上“掘金”的投資客該如何進(jìn)行有效的投資呢？

　　無論是選住宅還是購商鋪，地理位置都是較重要的，選擇時(shí)要注意六大要點(diǎn)。

　　■要點(diǎn)1：兩心

　　，商鋪較好要處于核心商圈。怎么講呢？城市的商業(yè)是大的核心商圈；社區(qū)、居民區(qū)的商業(yè)是小核心商圈，這些區(qū)域客流量大、商業(yè)氣氛濃，生意自然會(huì)更好！

　　，要關(guān)注新商圈。一般新形成的或正在發(fā)展中的商圈，其商鋪的價(jià)格要比成熟市場(chǎng)便宜得多，而且不少商圈還有很大的發(fā)展和升值的潛力，在經(jīng)過認(rèn)真的考察之后，投資新商圈也是不錯(cuò)的選擇。

　　■要點(diǎn)2：實(shí)力、規(guī)模

　　選擇商鋪，除了位置和價(jià)格，還有很重要的兩點(diǎn)，常常容易被大家忽略：就是開發(fā)商的實(shí)力和商鋪規(guī)模。

　　開發(fā)商的雄厚實(shí)力，一方面可以保證商鋪的工程質(zhì)量和交工時(shí)間；另一方面，他們的商業(yè)眼光和投資選擇，也更加可信。同時(shí)，商鋪的開發(fā)規(guī)模也是一個(gè)重要標(biāo)準(zhǔn)：比較大規(guī)模的商鋪，更容易吸引客流、聚集人氣，而且吃、喝、玩、樂、購物等各項(xiàng)配套設(shè)施也更完備。

　　■要點(diǎn)3：主力店效應(yīng)

　　如果您對(duì)自己的投資眼光還不是太自信的話，那還有一個(gè)很重要的參考因素，就是做一個(gè)參照，看你的商鋪周圍有沒有主力店。什么叫做主力店呢？類：大型百貨商場(chǎng)、購物；類，各類品牌店、專賣店；第三類，一些知名的中外品牌餐廳。

　　如果您的商鋪，緊鄰著這些主力店，那您的成功率就又可以大大地提高幾分。為什么呢？理由有兩個(gè)：，這些大型商場(chǎng)或是品牌店，他們選擇商鋪，通常都由一些專業(yè)機(jī)構(gòu)來評(píng)估，并且有一套科學(xué)嚴(yán)格的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)和計(jì)算方法，所以他們的選擇更可信。，這些大型的主力店，本身具有強(qiáng)大的聚客能力，他們能夠吸引客流、帶旺周邊的商鋪。

　　■要點(diǎn)4：立地條件

　　商鋪的立地條件，主要就是指商鋪周圍道路的通暢性。，商鋪周圍較好不要有護(hù)欄、高速路、電線桿等障礙物，這樣會(huì)影響客流。另外，商鋪周圍應(yīng)當(dāng)有足夠的停車位。

　　立地條件的方面，就是顧客來店方便程度。以兩幢相距只有20米的樓來舉例，分析來客方便程度。

　　■要點(diǎn)5：通用性

　　商鋪的外環(huán)境我們都選好了，現(xiàn)在來看內(nèi)部商鋪的格局和功能。不論是自己經(jīng)營還是出租，商鋪都有可能不斷地變換多種經(jīng)營項(xiàng)目，因此，商鋪的通用性和多功能很重要。

　　比如說，開餐飲店就需要有上下水、動(dòng)力電、煤氣、排煙設(shè)施等等。而有些商鋪，就沒有預(yù)留這些設(shè)施。如果商鋪功能不全，出租經(jīng)營就會(huì)受到很大限制。

　　■要點(diǎn)6：商圈的變動(dòng)因素

　　選商鋪的時(shí)候，通常大家都要看看商家的規(guī)劃圖，看一下商鋪周邊的交通、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、配套設(shè)施等等要素，這一點(diǎn)很重要。不過，除此之外，還有張大規(guī)劃圖一定要了解，那就是城市規(guī)劃圖。投資之前，較好向城建部門咨詢：商鋪所處的位置，在近些年是否有拆遷、改建的可能。據(jù)《增城日?qǐng)?bào)》M1〇

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