閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。
揭秘房產(chǎn)黑中介 租房購(gòu)房要當(dāng)心!
租房時(shí)需警惕陷阱 (資料圖片)
新華網(wǎng)福州3月20日電 (記者 來建強(qiáng))欺瞞客戶、霸王條款、吃完定金吃差價(jià)……這是人人耳熟能詳?shù)姆慨a(chǎn)“黑中介”罪狀。然而,霸市慣了的房產(chǎn)中介也難逃這樣的“黑色戲劇”:被客戶“跳單”,被同行“搶單”。在房產(chǎn)中介那些亂象的背后,是一場(chǎng)法規(guī)與誠(chéng)信的交鋒。
4月1日,我國(guó)頭個(gè)專門規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行為的部門規(guī)章《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》將正式實(shí)施,效果令人期待。
“眼睛紅了,心就黑了”
“眼睛紅了,心就黑了”。這是福州市中級(jí)人民法院民一庭庭長(zhǎng)陳銳對(duì)部分房產(chǎn)中介“黑”的概括。
陳銳告訴記者,隨著福州二手房交易日趨活躍,僅從該庭近3年受理的二審案件數(shù)量來看,房地產(chǎn)中介居間服務(wù)合同糾紛案年均增長(zhǎng)達(dá)25%—30%。而涉案的房產(chǎn)中介絕大多數(shù)是暗中以各種規(guī)避法律的手段謀取不正當(dāng)利益。
據(jù)福州市經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)介紹,福州市房產(chǎn)中介居間服務(wù)流程大致為“接受委托-信息配對(duì)-現(xiàn)場(chǎng)看房-價(jià)格協(xié)商-訂立合同-登記過戶-物業(yè)交接”,在全國(guó)同行業(yè)中算是比較完善的。陳銳告訴記者,盡管流程完善,但一些中介機(jī)構(gòu)可以輕易地違規(guī)操控各個(gè)居間環(huán)節(jié)。從受理的案件分析,中介機(jī)構(gòu)在接受委托、價(jià)格協(xié)商、訂立合同等這三個(gè)環(huán)節(jié)較容易出現(xiàn)違規(guī)操作。
房產(chǎn)中介一些非法操控手段還會(huì)嚴(yán)重?cái)_亂房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常交易秩序。福建麥田房產(chǎn)代理有限公司一名不愿透露姓名的經(jīng)紀(jì)人向記者介紹了中介將“高價(jià)房變低價(jià)房”“二套房變頭套房”等內(nèi)幕。
二手房?jī)r(jià)格可以分為兩部分,一部分是房屋本身價(jià)格,另一部分是裝修價(jià)格。中介公司用“好處費(fèi)”公關(guān)評(píng)估公司,可以做出一個(gè)低一點(diǎn)的房?jī)r(jià)。做低房?jī)r(jià)后,購(gòu)方應(yīng)支付的差額可以通過裝修費(fèi)的名義來付,因?yàn)檠b修費(fèi)不用交稅。一套價(jià)值數(shù)百萬(wàn)元的別墅,中介能夠做低房?jī)r(jià)10%——15%,可以少交契稅好幾萬(wàn)元。中介則從中獲得一定比例的額外抽成。
二套房變頭套房常用兩種辦法,一是大的房產(chǎn)中介利用與貸款銀行業(yè)務(wù)員之間的密切合作關(guān)系,幫助購(gòu)方在銀行信息系統(tǒng)中直接修改其名下的房子套數(shù);二是幫助購(gòu)方從辦證公司獲取假離婚證等造假證件,規(guī)避有關(guān)政策限制。
朝陽(yáng)房產(chǎn)代理有限公司副總經(jīng)理魏祺接受記者采訪時(shí)說,房產(chǎn)中介是典型的以交易結(jié)果為導(dǎo)向的服務(wù)行業(yè),沒有達(dá)成較終的結(jié)果,中介機(jī)構(gòu)和中介人員就無法從購(gòu)賣雙方獲得收益?!胺慨a(chǎn)中介行業(yè)現(xiàn)有的從業(yè)人員綜合素質(zhì)比較低下,中介企業(yè)管理也比較落后,以結(jié)果為導(dǎo)向經(jīng)營(yíng)理念,在規(guī)范操作難以產(chǎn)生結(jié)果時(shí),不規(guī)范行為就自然容易滋生?!?
“打不贏官司,就打架”
“打不贏官司,就打架”。這是廈門市的房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)——丹廈房產(chǎn)行銷策劃有限公司的創(chuàng)始人沈木欽從業(yè)10多年的感慨。
沈木欽所說的官司就是由客戶“跳單”引發(fā)的訴訟。2008年夏,福建省房地產(chǎn)中介行業(yè)聯(lián)合譴責(zé)廈門某高校一知名教授“跳單”事件引起社會(huì)廣泛關(guān)注后,各地又先后披露多起名人購(gòu)房“跳單”行為。
業(yè)內(nèi)人士告訴記者:“在國(guó)內(nèi),房產(chǎn)中介遭遇客戶‘跳單’而訴諸法律,卻鮮有打贏官司的?!?
沈木欽說,“跳單”發(fā)生是對(duì)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人辛勤勞動(dòng)的踐踏。“根據(jù)我們的統(tǒng)計(jì),一套二手房的成交,通常要經(jīng)紀(jì)人帶著客戶去看房35次。為此,房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人每周工作時(shí)間要超過70個(gè)公里;為了找到這一套房源信息,要在烈日下連續(xù)奔波數(shù)公里或數(shù)天;為了帶客戶看房,根本就沒有雙休日的概念;為了促成交易,要打數(shù)十個(gè)甚至上百個(gè)電話,一半以上的午餐、晚餐沒有規(guī)律可言。一旦發(fā)生‘跳單’,經(jīng)紀(jì)人所有的勞動(dòng)付出就化為泡影?!?
一些業(yè)內(nèi)人士指出,我國(guó)對(duì)房產(chǎn)中介主要角色的定義為“居間人”,指促成合約成立之后即視為居間服務(wù)完成。如果房產(chǎn)中介已然完成了信息推薦、匹配事宜,可以說就屬于已經(jīng)達(dá)到促成的基本條件。“跳單”事件往往發(fā)生在中介信息匹配完成之后,而《合同法》對(duì)“居間人是否一定要取得購(gòu)賣雙方的共同委托,購(gòu)方或賣方單方委托中介向其報(bào)告訂立合同機(jī)會(huì)或提供媒介服務(wù)的,居間合同是否也成立”的情形沒有明確規(guī)定。因此,中介將“跳單”訴諸法院,較后的裁決往往傾向于保護(hù)消費(fèi)者的利益。
“缺乏有效法律保障只是造成‘跳單’易發(fā)的一個(gè)原因,更重要的原因是,我們這個(gè)社會(huì)缺乏誠(chéng)信。”沈木欽說,客戶“跳單”的同時(shí)往往伴隨著同行的“搶單”,甚至還有少數(shù)所謂公關(guān)公司的故意“抹黑”。
“跳單”現(xiàn)象正在嚴(yán)重危害著房產(chǎn)中介行業(yè)。沈木欽說,因客戶“跳單”,房產(chǎn)中介同行之間為“搶單”而大打出手,“大單大打”“小單小打”,經(jīng)紀(jì)人與客戶之間因追討中介費(fèi)用也不惜發(fā)生肢體沖突。
法規(guī)是“器”,誠(chéng)信為“藥”
目前,在北京、上海、深圳等一線城市二手房交易量已經(jīng)超過新建商品住宅,可以說,房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)正迎來一個(gè)大發(fā)展時(shí)代。對(duì)這樣一個(gè)朝陽(yáng)行業(yè),亟待為其健康發(fā)展建立一整套有效可行的規(guī)范。
住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、發(fā)展改革委、人力資源社會(huì)保障部聯(lián)合出臺(tái)的《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》,將于今年4月1日正式實(shí)施。這是我國(guó)個(gè)專門規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行為的部門規(guī)章,其中明確了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和個(gè)人不得從事賺取差價(jià)協(xié)助簽訂“陰陽(yáng)合同”,為不符合交易條件和禁止交易的房屋提供經(jīng)濟(jì)服務(wù)等違法違規(guī)行為。專家認(rèn)為,該辦法的頒布是我國(guó)理順房產(chǎn)中介行業(yè)管理體制、監(jiān)管機(jī)制等方面邁出的重要一步。
“如果把房產(chǎn)中介比作一個(gè)人的話,建立健全行為規(guī)范,就好比糾正‘長(zhǎng)歪了的骨架’的器械。而要徹底清除其體內(nèi)的各種毒素,還需要誠(chéng)信這一副‘藥’?!备V荽髮W(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)王阿忠認(rèn)為,房產(chǎn)中介行業(yè)的“黑”不僅僅是因?yàn)槿狈∪姆梢?guī)范,關(guān)鍵還是缺乏誠(chéng)信。
沒有了誠(chéng)信,容易產(chǎn)生有法不依的情形。作為行業(yè)監(jiān)管重要制度基礎(chǔ)的中介公司備案制度和中介經(jīng)紀(jì)人員持證上崗制度,這是國(guó)際上通行的規(guī)則,而在國(guó)內(nèi)房產(chǎn)中介行業(yè)卻常常受阻,很難得到嚴(yán)格落實(shí)。
沒有了誠(chéng)信,也容易導(dǎo)致行業(yè)監(jiān)管失靈。幾年前,福建省就規(guī)定,不準(zhǔn)房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)辦理“陰陽(yáng)合同”幫助一些購(gòu)房者避稅,但這些監(jiān)管只能落實(shí)到已在相關(guān)部門備案、加入行業(yè)協(xié)會(huì)的中介公司。很多小公司游離在監(jiān)管之外,仍然可以辦理“陰陽(yáng)合同”招攬客戶,造成整個(gè)行業(yè)陷入“優(yōu)難勝、劣難汰”的尷尬局面。
業(yè)內(nèi)人士指出,房產(chǎn)中介行業(yè)作為一個(gè)天天與老百姓打交道的服務(wù)行業(yè),加強(qiáng)誠(chéng)信建設(shè)十分重要。同時(shí),通過行業(yè)自身誠(chéng)信的培育和樹立,又能促進(jìn)社會(huì)誠(chéng)信建設(shè)蔚然成風(fēng)。因此,法規(guī)“器”全,誠(chéng)信“藥”到,才是房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)乃至整個(gè)中介行業(yè)健康發(fā)展之道。 揭秘房產(chǎn)黑中介 租房購(gòu)房要當(dāng)心!
租房時(shí)需警惕陷阱 (資料圖片)
新華網(wǎng)福州3月20日電 (記者 來建強(qiáng))欺瞞客戶、霸王條款、吃完定金吃差價(jià)……這是人人耳熟能詳?shù)姆慨a(chǎn)“黑中介”罪狀。然而,霸市慣了的房產(chǎn)中介也難逃這樣的“黑色戲劇”:被客戶“跳單”,被同行“搶單”。在房產(chǎn)中介那些亂象的背后,是一場(chǎng)法規(guī)與誠(chéng)信的交鋒。
4月1日,我國(guó)頭個(gè)專門規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行為的部門規(guī)章《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》將正式實(shí)施,效果令人期待。
“眼睛紅了,心就黑了”
“眼睛紅了,心就黑了”。這是福州市中級(jí)人民法院民一庭庭長(zhǎng)陳銳對(duì)部分房產(chǎn)中介“黑”的概括。
陳銳告訴記者,隨著福州二手房交易日趨活躍,僅從該庭近3年受理的二審案件數(shù)量來看,房地產(chǎn)中介居間服務(wù)合同糾紛案年均增長(zhǎng)達(dá)25%—30%。而涉案的房產(chǎn)中介絕大多數(shù)是暗中以各種規(guī)避法律的手段謀取不正當(dāng)利益。
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