每年增加130萬(wàn)套的經(jīng)濟(jì)適用房資金有了著落。

1月9日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)（下稱住建部）姜偉新在全國(guó)建設(shè)工作會(huì)議上透露，一直以來(lái)大量存積的住房公積金有望用以建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房。而截至目前，全國(guó)閑置的公積金已達(dá)到6000億元。

但是為了體現(xiàn)公積金繳存人的權(quán)益和地位，接近住建部的知情人士向《華夏時(shí)報(bào)》記者透露，由公積金投資建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用住房將面向公積金繳存人銷售，以緩解社會(huì)矛盾。

未來(lái)三年每年經(jīng)適房

是2007年四倍

據(jù)姜偉新介紹，2008年全國(guó)住房公積金繳納規(guī)模達(dá)到了2.02萬(wàn)億元，而閑置公積金高達(dá)6000億元，總占比高達(dá)27.27%。

根據(jù)2008年12月21日發(fā)布的《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》（簡(jiǎn)稱“131號(hào)文”），其中明確提出要開(kāi)展住房公積金用于住房建設(shè)的試點(diǎn)的要求，為此，住建部正在制訂使用公積金建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房的試點(diǎn)方案，北京和上海等均在努力申請(qǐng)進(jìn)入批試點(diǎn)。

上述知情人士介紹說(shuō)：“住建部將選擇公積金歸集情況良好、使用情況正常、有穩(wěn)定的增值收益，同時(shí)，沉淀資金較大、不會(huì)因建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房而擠占個(gè)人住房貸款額度的城市做試點(diǎn)。當(dāng)繳存人需要辦理公積金貸款購(gòu)房時(shí)，應(yīng)用足額資金給予保證，不能本末倒置，把錢主要用于建設(shè)上，而使互助性的貸款需求嚴(yán)重缺位?！?

2008年11月9日，國(guó)務(wù)院發(fā)布確定擴(kuò)大內(nèi)需十項(xiàng)措施。頭條便是將加快建設(shè)保障性安居工程，并確定9000億元資金用于保障性住房建設(shè)，其中將新建400多萬(wàn)套經(jīng)濟(jì)適用房，平均每年要建130萬(wàn)套，總投資約6000億元。據(jù)了解，在2007年以前，經(jīng)濟(jì)適用房每年的增量平均值為30萬(wàn)套。這意味著，2009年-2011年三年時(shí)間，每年經(jīng)濟(jì)適用房的數(shù)量將是2007年的4倍。

“暴增的經(jīng)濟(jì)適用房，將需要更多的開(kāi)發(fā)資金和開(kāi)發(fā)單位參與?！敝袊?guó)房地產(chǎn)住宅研究會(huì)秘書長(zhǎng)顧云昌告訴記者。

6000億總投資的資金從何而來(lái)？記者了解到，現(xiàn)有的經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)模式，基本采取地方政府免收土地出讓金，由開(kāi)發(fā)商先期墊付資金代建的方式。另外，雖然國(guó)務(wù)院24號(hào)文規(guī)定，當(dāng)?shù)卣度胪恋爻鲎尳鸬?0%用以建設(shè)保障性住房，但現(xiàn)在樓市低迷讓開(kāi)發(fā)商失去了拿地的動(dòng)力，土地財(cái)政也不再充裕，政府只得想其他的辦法來(lái)解決建設(shè)保障性住房的資金。

“保障性住房的資金來(lái)源應(yīng)以公共財(cái)政作為主渠道，但目前財(cái)政資金跟不上保障性住房建設(shè)的速度。由于公積金有住房保障的性質(zhì)，多年來(lái)沉淀數(shù)量非常龐大，應(yīng)該利用起來(lái)為保障性住房提供融資渠道?！鄙鲜鲋槿耸拷榻B說(shuō)。

擠壓商品房

2009年是擴(kuò)大內(nèi)需加大保障性住房的年，目前閑置的6000億元公積金為經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)提供了一個(gè)穩(wěn)定的資金來(lái)源，并將推動(dòng)400萬(wàn)套經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)落實(shí)，但這對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)卻是“噩夢(mèng)”。

來(lái)自中國(guó)指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，目前，我國(guó)的保障性住房供應(yīng)量占到全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)總供應(yīng)量的5%左右，以2009-2011年每年增加130萬(wàn)套經(jīng)濟(jì)適用房的速度，2009年保障性住房銷售量占住宅銷售的比重將達(dá)到20%。

“經(jīng)濟(jì)適用房市場(chǎng)份額的增大，勢(shì)必減少可使用的土地面積，進(jìn)而影響到商品房的供給，由于經(jīng)濟(jì)適用房有可觀的價(jià)格優(yōu)勢(shì)，較終對(duì)商品房市場(chǎng)是一個(gè)擠出效應(yīng)?！眹?guó)務(wù)院發(fā)展研究金融研究所范建軍博士表示。

大規(guī)模保障房已經(jīng)以一種不可抵擋之勢(shì)來(lái)到開(kāi)發(fā)商們的面前。

此前，住建部副部長(zhǎng)齊驥曾表態(tài)，房地產(chǎn)市場(chǎng)所提供的商品住房的供應(yīng)對(duì)象和政府所提供的保障性住房覆蓋的群體應(yīng)該說(shuō)是分得清的，增加保障性住房的供應(yīng)不會(huì)沖擊商品房市場(chǎng)。

“隨著保障性住房數(shù)量的增加，未來(lái)中國(guó)將形成兩個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)：保障性住房市場(chǎng)和商品房市場(chǎng)。商品房市場(chǎng)由市場(chǎng)解決，保障性住房由政府來(lái)解決。購(gòu)房者也因此分為兩大群體，開(kāi)發(fā)商可以更明晰目標(biāo)潛在購(gòu)房者是可以在市場(chǎng)上購(gòu)商品房的人群，為他們定制產(chǎn)品。細(xì)分的市場(chǎng)對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)也是機(jī)遇。”業(yè)內(nèi)專家說(shuō)。

誰(shuí)的公積金

公積金的使用一直存在爭(zhēng)議。

按照《住房公積金管理?xiàng)l例》的規(guī)定，住房公積金是一種互助性的強(qiáng)制性儲(chǔ)蓄制度，目的是為了解決繳存人購(gòu)房支付能力不足的問(wèn)題。因此，公積金歸全體繳存人所有。

而利用公積金建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房，將會(huì)造成經(jīng)濟(jì)適用住房受益群體與公積金繳存人之間的利益沖突，而公積金繳存人承擔(dān)了本應(yīng)由財(cái)政承擔(dān)的保障性住房建設(shè)任務(wù)。

上述接近住建部的知情人士表示：“為體現(xiàn)公積金歸所有繳存人擁有的法律定位，應(yīng)把由公積金投資建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用住房面向公積金繳存人銷售，以緩解社會(huì)矛盾?！?

實(shí)際上，公積金增值收益也在被無(wú)償使用于住房保障領(lǐng)域。根據(jù)2007年12月財(cái)政部頒布的《廉租住房保障資金管理辦法》，規(guī)定了住房公積金增值收益扣除計(jì)提貸款風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金和管理費(fèi)用后的全部余額將用于廉租房建設(shè)和收購(gòu)。

中國(guó)社科院金融市場(chǎng)室副主任尹中立指出，住房公積金是職工個(gè)人儲(chǔ)蓄，公積金管理只有管理權(quán)沒(méi)有使用權(quán)，將其用于經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)和廉租房補(bǔ)充資金則超出了住房公積金使用和受益范圍，而增值收益分配未經(jīng)資金所有者認(rèn)可，更剝奪了資金所有者的知情權(quán)。

據(jù)知情人士透露，今年要開(kāi)始公積金管理?xiàng)l例的修改工作，公積金的使用，除了用于購(gòu)房外，還應(yīng)用于租房、裝修、改善住房條件等各項(xiàng)用途，并將支持經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房的建設(shè)和收儲(chǔ)等。這或許將給有關(guān)公積金的爭(zhēng)論一個(gè)明確的說(shuō)法。

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