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4000億公積金或返保障房建設(shè) 監(jiān)管主體待定

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天    閱讀 569 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

公積金直接用于發(fā)放房地產(chǎn)建設(shè)貸款在叫停近10年后,將重返舞臺(tái)。

針對(duì)17日國務(wù)院發(fā)出的關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干措施(以下簡稱“措施”)中提出的“選擇部分有條件的地區(qū)試點(diǎn),將本地區(qū)閑置的住房公積金部分用于經(jīng)濟(jì)適用房等建設(shè)”內(nèi)容,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部有關(guān)人士向記者表示,正在研究相關(guān)配套細(xì)則,屆時(shí)會(huì)有相應(yīng)政策出臺(tái)。

上海住房公積金管理副研究員叢誠對(duì)本報(bào)表示,“措施”中只是提出閑置住房公積金用于經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè),并未限制使用方式,因此叫停近10年的住房公積金直接用于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的作法或被恢復(fù)。

據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部數(shù)據(jù),截至2007年底,全國住房公積金歸集額1.6萬億,每年新增比例約20%。目前,全國住房公積金閑置額約4000億元。

“如果將此筆資金開閘用于保障房建設(shè)貸款,則可為國家9000億住房安居工程投資提供金融保障?!眳舱\說。

10年重返建設(shè)貸款

大約1個(gè)月前,叢誠通過自己的“博客”呼吁放開公積金建設(shè)貸款。17日,國務(wù)院下發(fā)的“措施”,使叢誠等業(yè)內(nèi)人士的預(yù)測(cè)變?yōu)榱爽F(xiàn)實(shí)。

“措施”中提出可以先選擇部分城市進(jìn)行試點(diǎn),將公積金閑置部分用于經(jīng)濟(jì)適用房等建設(shè)。

對(duì)此,叢誠表示,“措施”其實(shí)上給了市場(chǎng)更大的期望:公積金不僅可以恢復(fù)直接發(fā)放項(xiàng)目建設(shè)貸款,還可以采取直接投資、參股建設(shè)等多種方式進(jìn)入保障房開發(fā)當(dāng)中。

日前,國務(wù)院出臺(tái)了刺激經(jīng)濟(jì)的4萬億投資計(jì)劃,其中涉及保障性安居工程投資有9000億元,而其中經(jīng)濟(jì)適用房方面提出,未來三年內(nèi)建設(shè)400套經(jīng)濟(jì)適用房,投資6000億元。

北京金泰地產(chǎn)副總經(jīng)理謝蘇明18日向記者表示,目前各地經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)多采取政府出地、開發(fā)商出錢的建設(shè)模式。政府財(cái)政資金并不直接對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房投資,但是開發(fā)商建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目從銀行獲得貸款的途徑又比較窄。因此,公積金作為配套政策性金融措施出臺(tái),正是落實(shí)6000億元經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)投資的想法的體現(xiàn)。

一位接近住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的人士也向記者表示,“措施”中提出了公積金全面支持保障性安居工程建設(shè)的意見,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部擬定的配套細(xì)則中會(huì)進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)公積金的監(jiān)管。

“措施”中提出,有條件的地區(qū),可進(jìn)行試點(diǎn)。因此,使用住房公積金進(jìn)行保障房開發(fā)貸款必然也是地方政府行為,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部可能僅從監(jiān)管規(guī)范上出臺(tái)細(xì)則,而地方政府在操作空間會(huì)更大。

叢誠表示,當(dāng)下都在關(guān)注選取哪些城市作為試點(diǎn)。

叢誠認(rèn)為,頭期試點(diǎn)的城市會(huì)選取公積金繳納情況比較好、閑置規(guī)模比較大、房價(jià)泡沫比較小,而公積金利用率又比較低的二三線城市。

據(jù)叢誠介紹,1999年,當(dāng)時(shí)國務(wù)院的公積金管理規(guī)定叫停了公積金發(fā)放建設(shè)貸款,主要是因?yàn)楣e金建設(shè)的房屋重新進(jìn)入了福利分房的體制,很多房子無償分配下去,而公積金作為開發(fā)貸款卻無法收回,由此造成了大量呆賬、壞賬。

而今天的情形已經(jīng)完全不同,當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)制已經(jīng)基本建立,保障性住房體系已經(jīng)初步建立,參與保障性住房分配的人群也被準(zhǔn)入門檻所限制。對(duì)比10年前的房地產(chǎn)市場(chǎng)情形,叢誠認(rèn)為完全可以重新讓公積金進(jìn)入開發(fā)貸款。

誰來監(jiān)管公積金建設(shè)貸款

公積金用于建設(shè)貸款,或者更廣泛地參與保障房建設(shè),的擔(dān)心就是風(fēng)險(xiǎn)防控。

北京住房公積金管理一位人士向記者表示,公積金參與保障房建設(shè)的操作主體可能不是各地的公積金,而是各地的建委。

對(duì)照住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部“大部制”改革調(diào)整,各地建委口下都設(shè)立了住房保障辦公室。對(duì)于此機(jī)構(gòu)的運(yùn)作設(shè)想,很多地方將數(shù)權(quán)歸并后,擬將其打造為“住房保障局”,也就是一個(gè)手里掌握房源、分配權(quán)、建設(shè)權(quán)的部門。

公積金如何與保障性安居工程對(duì)接?是否應(yīng)該建設(shè)部門全程操控公積金使用?對(duì)此,業(yè)內(nèi)廣有爭(zhēng)議。

叢誠表示,公積金管理是公積金管理部門,代表廣大公積金繳納者管理、使用公積金,也擔(dān)負(fù)著公積金保值增值和安全運(yùn)營的職責(zé),因此不可能只將公積金作為一種項(xiàng)目貸款發(fā)放出去,而是要履行全程監(jiān)管的職能。

而各地住房保障部門也可將公積金作為一種全程監(jiān)管保障性住房產(chǎn)品建設(shè)、分配的工具,由此封閉式去管理保障性住房產(chǎn)品,避免分配中有人尋租。

但是此次國務(wù)院“措施”中并沒有對(duì)“二套房貸”大動(dòng)手術(shù)。因此,公積金還應(yīng)該擔(dān)負(fù)刺激普通商品住房的職責(zé)。也就是說,相當(dāng)部分的刺激住房消費(fèi)的責(zé)任系于公積金身上。而誰又能合理引導(dǎo)公積金去刺激住房消費(fèi)呢?

對(duì)此,叢誠等公積金管理業(yè)內(nèi)人士有一個(gè)更大膽的想法:讓公積金管理作為一個(gè)投資主體介入保障房市場(chǎng),經(jīng)濟(jì)適用房銷售后回款直接進(jìn)入公積金。

此前,中國社科院金融所研究員汪麗娜也曾向記者表示,由中國社科院參與制定的公積金條例修改方案中,就提出想將公積金機(jī)構(gòu)徹底改革為一個(gè)市場(chǎng)運(yùn)營的類似資產(chǎn)管理公司、基金管理公司的金融機(jī)構(gòu),以市場(chǎng)化運(yùn)作和監(jiān)管體制,來保證公積金的安全和增值。

上述接近住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的人士稱,這個(gè)工作肯定先從地方試點(diǎn)開始,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部短期內(nèi)不會(huì)出全國性政策。而住房公積金是目前地方政府手中少數(shù)能控制的金融資源,而截至2007年末全國住房公積金閑置約4000億元,即使放貸情況比較好的北京,住房公積金利用率也只有7成。今年上半年,北京住房公積金閑置就達(dá)300多億元。

如果將住房公積金閑置資源用于保障房建設(shè),無疑可以幫助地方政府解決投入難的問題。但是此舉也值得商榷,有專家提出,住房公積金屬于個(gè)人繳納,其增值部分用于保障房建設(shè)已經(jīng)引起爭(zhēng)議,進(jìn)一步動(dòng)用本金,是否應(yīng)該征求住房公積金繳納人的意見?

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