拒繳物管費(fèi)不是維權(quán)
業(yè)主可以三種方式理智處置
　　
　　近期因小區(qū)業(yè)主拒交物業(yè)管理費(fèi)所引發(fā)的訴訟日漸增多。業(yè)主往往對(duì)小區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生、治安狀況或公用設(shè)施等不滿意，物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行整改不能達(dá)到預(yù)期目的時(shí)，便停止繳納物業(yè)管理費(fèi)；而物業(yè)管理企業(yè)在催繳無(wú)效的情況下，向法院提起訴訟，要求業(yè)主繳納物業(yè)管理費(fèi)。
　　此類案件大多以業(yè)主敗訴而告終：業(yè)主不僅被判決歸還欠繳的物業(yè)管理費(fèi)，還被要求支付相當(dāng)數(shù)量的滯納金或逾期付款利息。出現(xiàn)這種現(xiàn)象的主要原因在于：，業(yè)主拒繳物業(yè)管理費(fèi)缺乏足夠的證據(jù)。發(fā)現(xiàn)小區(qū)里出現(xiàn)臟、亂、差現(xiàn)象時(shí)，部分業(yè)主在未采取任何取證措施的情況下，便直接拒絕繳納物業(yè)管理費(fèi)。一旦卷入訴訟，業(yè)主就陷入非常被動(dòng)的局面，難以證明自己的主張。，業(yè)主拒繳物業(yè)管理費(fèi)缺乏足夠的法律依據(jù)。國(guó)務(wù)院頒布的《物業(yè)管理?xiàng)l例》、上海市人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)頒布的《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》均未對(duì)業(yè)主拒繳物業(yè)管理費(fèi)的條件做出規(guī)定。業(yè)主在行使此項(xiàng)權(quán)利時(shí)，仍必須依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》的規(guī)定，即只有物業(yè)管理企業(yè)違反了物業(yè)管理合同中的主合同義務(wù)，業(yè)主才能夠不再履行自身繳納物業(yè)管理費(fèi)的主合同義務(wù)。但事實(shí)上，物業(yè)管理企業(yè)所提供的服務(wù)是全面的，某一項(xiàng)服務(wù)不到位（如綠化、保安或衛(wèi)生等）通常并不構(gòu)成物業(yè)管理企業(yè)主合同義務(wù)的違反。因此，即使業(yè)主能夠證明物業(yè)管理企業(yè)提供的某項(xiàng)服務(wù)存在問(wèn)題，要求完全免除自己繳納物業(yè)管理費(fèi)的義務(wù)也難以獲得支持。
　　因此，拒繳物業(yè)管理費(fèi)并非業(yè)主維權(quán)的手段。
　　在碰到物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)存在瑕疵的時(shí)候，業(yè)主可以通過(guò)以下三種方式維護(hù)自身的權(quán)益：，業(yè)主可以通過(guò)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行交涉。由業(yè)主組成的業(yè)主大會(huì)及由其產(chǎn)生的業(yè)主委員會(huì)有權(quán)利更換新的物業(yè)管理企業(yè)，因此，當(dāng)某些事項(xiàng)涉及多數(shù)業(yè)主的共同利益時(shí)，業(yè)主們可以通過(guò)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商解決；，業(yè)主可以向房地產(chǎn)主管部門反映、投訴。房地產(chǎn)主管部門對(duì)于物業(yè)管理企業(yè)負(fù)有監(jiān)管的職責(zé)，在物業(yè)管理企業(yè)不充分履行職責(zé)時(shí)，房地產(chǎn)主管部門有權(quán)對(duì)其進(jìn)行處罰；第三，業(yè)主可以主動(dòng)向人民法院提起訴訟。通過(guò)訴訟，業(yè)主可以在人民法院確定了物業(yè)管理費(fèi)能否減繳以及減繳的數(shù)額后，依照判決履行自己的付款義務(wù)。這樣做，既避免了承擔(dān)滯納金或逾期利息的風(fēng)險(xiǎn)，又使得自身的社會(huì)信用得以保全。當(dāng)然，業(yè)主在起訴之前，仍然應(yīng)當(dāng)做好證據(jù)的收集和保全工作，必要時(shí)可以聘請(qǐng)律師以尋求法律幫助。（作者為上海市金山區(qū)人民法院法官）

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