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郁亮:房地產(chǎn)市場調(diào)整仍未結(jié)束

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當天    閱讀 1225 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

  □本報記者 吳銘

  地產(chǎn)龍頭萬科(000002)3月10日發(fā)布的年度業(yè)績受到市場高度關(guān)注。作為房地產(chǎn)行業(yè)是否有信心的風向標,萬科對于地產(chǎn)市場的未來有何看法,其信心何在?萬科總裁郁亮在3月9日接受中國證券報記者專訪時表示,雖然調(diào)整還沒結(jié)束,但政策的穩(wěn)定讓開發(fā)商心里感到踏實,由于明確了政策與市場的“邊界”,相信未來的發(fā)展會更穩(wěn)定。

  調(diào)整還沒有結(jié)束

  中國證券報記者:近兩個月房地產(chǎn)市場成交量超預(yù)期回升,是否意味著市場已觸底回升?

  郁亮:萬科認為決定中國房地產(chǎn)行業(yè)長期前景的深層因素,并未發(fā)生任何根本性的轉(zhuǎn)變。但萬科一直堅持“應(yīng)對重于預(yù)測”的原則,現(xiàn)在給短期市場下結(jié)論很困難,如果說一定要下個結(jié)論,我們認為調(diào)整還沒結(jié)束。

  我想解釋一下,為什么珠三角區(qū)域城市的房地產(chǎn)市場普遍都還不錯。實際上,并不是全國所有的城市都出現(xiàn)了成交量大幅回升的特征。

  以深圳為例。深圳這兩個月成交活躍,主要有幾個因素:個因素是珠三角的調(diào)整較早,從2007年10月開始,以萬科為代表的企業(yè)率先調(diào)整至今,已經(jīng)一年多了,房市價格基本調(diào)整到位?!罢{(diào)整基本到位”的依據(jù),就要看價格是否回到暴漲前的水平。目前深圳的房價每平方米大約在11000-12000元左右,基本上是暴漲前的價格水平。個因素是國家出臺了很多對消費者有利的宏觀調(diào)控政策,主要是降息,多次降息使得部分購購者每月按揭負擔下降了20%-30%,這是非常難得的利好。第三個因素是深圳2005-2006年每年的一二手房成交面積為1500萬平方米,2007年因價格太高降至900萬平方米,2008年只有600多萬平方米,實際上這兩年大約每年幾百萬平方米的真實需求被壓抑、推遲了;經(jīng)過一年多的等待,借助于上述利好,借助于發(fā)展商主動調(diào)整價格,深圳無論一手房還是二手房都表現(xiàn)得比較活躍,有恢復(fù)性增長的味道。

  為什么說調(diào)整還沒有結(jié)束呢?這種勢頭能否持續(xù)下去,我們還不能下這個結(jié)論。頭先,畢竟房地產(chǎn)行業(yè)跟宏觀經(jīng)濟表現(xiàn)有很密切的關(guān)系,宏觀經(jīng)濟接下來會如何走,溫總理已經(jīng)說會很艱難,今年的困難很大,這對我們行業(yè)也會有很大的影響。其次,并不是所有的城市都像深圳進入了底部區(qū)域,不同城市有不同的表現(xiàn)。再次,即使有些城市像深圳那樣處于底部區(qū)域,但需要多長時間才會往上走又是一個新問題,它有可能相持很長時間。因此,對于未來的市場趨勢,我們總的結(jié)論是不確定,但宏觀政策還是有效果的。

  “政策的歸政策,市場的歸市場”

  中國證券報記者:溫總理在政府工作報告中提到要促進房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展,您如何看待報告關(guān)于房地產(chǎn)市場的表述?

  郁亮:我們看到溫總理在“兩會”期間對于房地產(chǎn)市場和行業(yè)用了“穩(wěn)定”這個詞,這讓我們心里很踏實。因為房地產(chǎn)投資是長周期投資,現(xiàn)在的投資決定了未來3-5年的結(jié)果,所以發(fā)展商較需要穩(wěn)定政策,較需要明確我們的“邊界”在哪里?這個“邊界”就是溫總理在報告中提出來的“大力發(fā)展保障用房,穩(wěn)定商品房市場”,這就讓我們感到吃了定心丸。

  “政策的歸政策,市場的歸市場”:社會低收入人群的住房問題以政府力量為主去解決,當然,包括萬科在內(nèi)的發(fā)展商也會在政府的組織下積極參與保障住房的建設(shè);發(fā)展商主要負責商品房市場這一塊。兩者的邊界已經(jīng)劃清楚了,這是對我們行業(yè)有著巨大影響的一件事情。

  可以看到,經(jīng)濟政策目標越來越務(wù)實,越來越把政策跟市場界限劃得更清晰,照顧到真正需要照顧的人群。政策經(jīng)過這么多年的摸索與探討,已經(jīng)走到比較正確的方向上。

  另一方面,政策也會趨于穩(wěn)定,以前的政策效果也會更充分顯現(xiàn)出來,從而能夠?qū)ξ磥淼闹\劃與發(fā)展有充分的判斷。我相信房地產(chǎn)市場未來的發(fā)展會更穩(wěn)定,但同時也需要一點時間。

  現(xiàn)金流“量入為出”存貨“量出為入”

  中國證券報記者:就萬科而言,在區(qū)域發(fā)展策略上有何考慮?對于“去存貨化”,您對萬科及整個行業(yè)的存貨情況有何認識?

  郁亮:去年珠三角地區(qū)房地產(chǎn)市場調(diào)整力度,壓力,然而我們50%的業(yè)績?nèi)詠碜杂谥槿?,其中深圳、佛山的市場占有率排名,廣州第四、東莞。珠三角的地位非常牢固,也表明萬科的根基很穩(wěn)固。

  從長遠看,我們希望珠三角、長三角和環(huán)渤海地區(qū)三者比翼齊飛,做出同樣的貢獻。對于今年的項目發(fā)展,萬科遵循“精挑細選,把握機會”的原則,希望未來能夠選擇那些已經(jīng)進入底部區(qū)域的城市進行投資。我們不會等到較低點再進行投資,我們也不會去預(yù)測底在哪里。如果可以進行選擇的話,我們希望在主要城市,即那些平常土地儲備難以獲得的城市,比如北京、上海、廣州、深圳等地,能夠進行一些投資。如果股東能夠接受,我們也覺得能給股東帶來利益,并且資本市場配合的話,我們會謹慎考慮進行一次股權(quán)融資的安排。我們也一直注重其他融資手段和工具的運用與挖掘,只要有合適的方式和合適的條件,我們都會嘗試。

  在過去一年,我們強調(diào)經(jīng)營的安全性:一是現(xiàn)金流的安全性,現(xiàn)金“量入為出”,200億現(xiàn)金拿在手里,等待機會,保證安全性;二是在存貨上“量出為入”,賣出多少才能夠允許新開工多少。

  萬科在“去庫存化”方面做得很出色。我舉一個例子,我們各地公司每年大年三十和初一都要賣房子,今年只有一個城市除外,就是東莞,它基本上沒有什么庫存。去年在東莞能把房子賣得沒什么庫存是很不容易的。東莞有個2007年的地王項目,現(xiàn)在也已經(jīng)保本甚至微利了。

  對于庫存,我們主要看存銷比和批售比?,F(xiàn)在珠三角地區(qū)大約是7-10個月的水平,比較正常,如果少于5個月也會不正常,容易導(dǎo)致供不應(yīng)求。但整個行業(yè)的存量還是比較可觀的,因為在過去相當長時間里,房地產(chǎn)行業(yè)對存量的消化是不充分的,需要開發(fā)商作主動的價格安排?,F(xiàn)在政府已經(jīng)安排了優(yōu)惠政策,比如說按揭政策、降息等等,發(fā)展商應(yīng)該調(diào)整配合好,才能形成健康的市場,沒有成交量的市場一定不是健康的市場。

  補“心智”換“衣服”

  中國證券報記者:萬科去年跑贏了大市,您對于萬科去年的經(jīng)營情況有何評價?對今后的發(fā)展有何考慮?

  郁亮:盡管我們跑贏大市,基本任務(wù)完成了,但2008年業(yè)績下降,我們管理層是有責任的,為此我們中高端管理層幾十人放棄了8400萬的年終獎金,要跟股東共渡時艱。

  究其原因,主要還是前幾年形成的牛市思維和牛市行為?;谂J兴季S和牛市行為,往往會導(dǎo)致把市場做偏,去做高端、做大戶型,定位錯了,導(dǎo)致我們?nèi)ツ昊撕艽罅α咳フ{(diào)產(chǎn)品結(jié)構(gòu),以使我們賣的產(chǎn)品能夠跟市場的剛性需求、自住性需求相匹配,改得很辛苦。其次,做高端不僅導(dǎo)致貨不對路,還把成本做高了。再次就是把市場出的禮物作成自己的能力了,并導(dǎo)致這些年公司管理層級、管理人員數(shù)量多了,在市場出現(xiàn)變化的時候,這些問題都暴露出來了。所以,王石董事長說這次調(diào)控來得很及時,在現(xiàn)有企業(yè)規(guī)模下給我們一記警鐘,給我們提醒。

  我們預(yù)計2009年萬科毛利率會有所下降。毛利率和盈利不樂觀,怎么辦?萬科只能是尋求轉(zhuǎn)型,由“規(guī)模速度型”轉(zhuǎn)向“質(zhì)量效益型”。

  從大的宏觀環(huán)境來說,我們預(yù)測未來5-10年房地產(chǎn)市場會有一個平穩(wěn)發(fā)展態(tài)勢,政策不會允許房市再出現(xiàn)脫韁野馬般的發(fā)展,加上政府會著力打造保障性住房體系,老百姓的心態(tài)不會恐慌著急,所以市場會更加平穩(wěn)發(fā)展。如果萬科的發(fā)展仍繼續(xù)追求規(guī)模和速度,就有失偏頗了。再從內(nèi)部來看,萬科以前追求速度和規(guī)模所帶來的粗放增長問題很多,也就是牛市思維牛市行為所表現(xiàn)出來的幾個問題,這些問題如果不解決,以后的發(fā)展就會難以為繼,所以我們必然要轉(zhuǎn)到質(zhì)量和效益上。

  我們說的“質(zhì)量”不僅是工程質(zhì)量,其實也是指我們的經(jīng)營質(zhì)量,我們要借助于目前非常難得的機會,把經(jīng)營平臺再理一理。

  萬科達到500億規(guī)模已有兩年,從100億到200億再到500億,這個階段有很多課需要去補。補什么?一是補我們的“心智”,作為一個“成年人”,你的心智要成熟。萬科從100億跳到500億,心智并沒有迅速成熟,速度與規(guī)模的快速擴張讓我們沒有時間去歷練心智,我們光長了個子,需要培養(yǎng)成熟的心智。二是換“衣服”,不能再穿童裝了,要穿成年人該穿的衣服。這里指的是萬科的管理水平、管理平臺。把握一家500億規(guī)模的公司畢竟不容易,包括華為、海爾、聯(lián)想都在400億規(guī)模附近徘徊了好幾年,經(jīng)過幾年整頓之后才向上發(fā)展的,我們大概也到了這個節(jié)骨眼上,正好借這個機會調(diào)整一下,我們也要換件“衣服”穿。

  萬科總裁郁亮

  萬科總裁郁亮表示,雖然房地產(chǎn)市場的調(diào)整還沒有結(jié)束,但政策的穩(wěn)定讓開發(fā)商心里感到踏實,由于明確了政策與市場的“邊界”,相信未來的發(fā)展會更穩(wěn)定。

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