目前房地產(chǎn)糾紛很多，其中許多購(gòu)房者都說(shuō)后悔聽(tīng)信了廣告的宣傳，實(shí)際的房屋和報(bào)刊廣告相差甚多。那么，房屋廣告究竟有什么樣的法律效力？發(fā)展商不能兌現(xiàn)廣告中的許諾怎么辦，購(gòu)房者能依據(jù)廣告內(nèi)容追究他們的責(zé)任嗎？

　　購(gòu)二手房糾紛不斷

　　二手房交易防詐處方

　　想讓自家通暖氣，還得為別人欠下的取暖費(fèi)“埋單”。購(gòu)了這樣的二手房，真讓人上火。據(jù)了解，近來(lái)，因欠取暖費(fèi)引起的二手房交易糾紛正在逐漸增加，就此，記者采訪了專業(yè)人士。如果不想被“忽悠”，在購(gòu)二手房前，千萬(wàn)別忘了請(qǐng)業(yè)內(nèi)人士給要購(gòu)的房子把把脈。

　　欠不欠取暖費(fèi) 口說(shuō)無(wú)憑

　　癥狀：購(gòu)二手房時(shí)，賣主一再保證不欠取暖費(fèi)，也簽了合同，等到交取暖費(fèi)時(shí)才知道取暖費(fèi)欠了好幾年，要想通暖氣，必須把欠費(fèi)補(bǔ)齊。此時(shí)再找賣主理論，別說(shuō)找不到人，就是找到人也要不來(lái)錢。

　　診斷：某房屋中介公司王經(jīng)理介紹，目前，辦理房屋產(chǎn)權(quán)證更名無(wú)需出示不欠取暖費(fèi)的證明，這樣方便了二手房交易，但因取暖費(fèi)引發(fā)的糾紛也多起來(lái)，尤其是趕上賣房單位欠取暖費(fèi)就更麻煩。如果打官司，為了幾千元錢覺(jué)得不值，這種情況下，購(gòu)方通常只能自認(rèn)倒霉。

　　處方：王經(jīng)理介紹，在付房款之前，應(yīng)親自到房屋的供暖單位仔細(xì)查詢?cè)摲课菔欠袂啡∨M(fèi)，如果不欠費(fèi)，較好請(qǐng)供暖公司出具書(shū)面證明，保存?zhèn)溆?。如果?shí)在沒(méi)有時(shí)間，也可以委托正規(guī)中介公司代為辦理。

　　夫妻共有住房 都要簽字

　　癥狀：張先生剛剛購(gòu)了個(gè)位置不錯(cuò)的二手門面房，可沒(méi)過(guò)多久，賣房人的媳婦就找上門來(lái)，說(shuō)自己壓根兒不知道這事。原來(lái)，丈夫背著妻子賣的房子還把房款花光了，把房子退回去又難以要回房款。

　　診斷：某律師事務(wù)所郭律師介紹，如果房子確實(shí)屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)，那任何一方都沒(méi)有單獨(dú)處置的權(quán)利。這種情況下，購(gòu)房人只能將房屋退回，而此時(shí)涉及的金額至少有數(shù)萬(wàn)元，多則十余萬(wàn)元甚至數(shù)十萬(wàn)元，要不回房款只能通過(guò)法律途徑解決，真是費(fèi)神費(fèi)時(shí)又費(fèi)錢。

　　處方：在購(gòu)房之前，一定要弄清楚賣主的家庭狀況，因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)證上登記的房屋所有者不一定擁有全部產(chǎn)權(quán)，因此在辦理二手房過(guò)戶手續(xù)時(shí)，必須經(jīng)過(guò)所有產(chǎn)權(quán)所有者的同意。

　　產(chǎn)權(quán)證不更名 不算過(guò)戶

　　癥狀：由于出售未滿兩年的商品房要加收５．５５％的稅費(fèi)，在購(gòu)購(gòu)這類房屋時(shí)，雙方只簽書(shū)面協(xié)議，再到公證處公證，等到購(gòu)購(gòu)該房屋滿兩年時(shí)再到鞍山市產(chǎn)權(quán)交易辦理過(guò)戶手續(xù)。

　　診斷：郭律師介紹，房屋屬于不動(dòng)產(chǎn)，我國(guó)法律對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行所有權(quán)轉(zhuǎn)讓登記公示制度，因此，只簽協(xié)議公證，不辦理過(guò)戶手續(xù)，房屋的所有權(quán)并未發(fā)生轉(zhuǎn)移。

　　處方：郭律師建議，購(gòu)購(gòu)二手房必須盡快到房產(chǎn)部門辦理更名手續(xù)，如果對(duì)相關(guān)手續(xù)不了解，可以咨詢律師或正規(guī)中介機(jī)構(gòu)，千萬(wàn)不要為了省小錢而流失了大錢。

　　產(chǎn)權(quán)證真假 現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)

　　癥狀：購(gòu)了二手房只私下簽了合同，沒(méi)辦過(guò)戶手續(xù)，交了房款，才發(fā)現(xiàn)賣房子的人是個(gè)假房主，出示的產(chǎn)權(quán)證也是假的。

　　診斷：如果遇到這種情況，購(gòu)方必須將房屋返還給真正的房主，再找假房主討要房款。但假房主一般提供的相關(guān)信息也是假的，想索賠往往困難重重。

　　處方：交房款之前一定要到房產(chǎn)部門查驗(yàn)產(chǎn)權(quán)證的真實(shí)性，如果通過(guò)中介購(gòu)購(gòu)，則要委托給正規(guī)的、有專業(yè)資質(zhì)的房屋中介辦理。

　　使用權(quán)交易 得單位同意

　　癥狀：購(gòu)了公房使用權(quán)，可沒(méi)有事先得到產(chǎn)權(quán)單位同意。

　　診斷：據(jù)了解，辦理公房使用權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)時(shí)，必須經(jīng)過(guò)房屋產(chǎn)權(quán)單位的同意。一旦未經(jīng)產(chǎn)權(quán)單位同意就私下轉(zhuǎn)讓房屋使用權(quán)，雙方的合同也成了一紙空文。

　　處方：在辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)前，一定要事先了解房屋產(chǎn)權(quán)單位是誰(shuí)和是否同意轉(zhuǎn)讓使用權(quán)，辦手續(xù)時(shí)，較好有房屋產(chǎn)權(quán)單位的書(shū)面證明。

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　　房產(chǎn)廣告 法律意義上的三種類型

　　種，有些發(fā)展商將在廣告中的某些許諾以購(gòu)房者條款的形式寫到正式的“購(gòu)房合同”中，此后再談這個(gè)問(wèn)題時(shí)就已經(jīng)不是在說(shuō)廣告，而是談合同條款了，其法律效力是明確、有效的。但同時(shí)也有一些廣告語(yǔ)不能或沒(méi)有變成合同條款，我們所要討論的就是這些廣告。這些廣告由于其內(nèi)容的明確程度不同，性質(zhì)也不同，基本上形成我們要說(shuō)到的種、第三種類型，應(yīng)當(dāng)區(qū)別對(duì)待。

　　種類型的廣告，其內(nèi)容屬發(fā)展商宣傳所需的夸張性語(yǔ)言，其目的是為了引起注意、制造聲勢(shì)、氛圍，并沒(méi)有明確的指標(biāo)，如“理想居所”、“居家頭選之地”、“溫馨家園”等詞。這些廣告僅僅構(gòu)成了一種要約邀請(qǐng)，沒(méi)有法律上的約束力。什么是要約邀請(qǐng)呢？我國(guó)《合同法》第十五條規(guī)定：“要約邀請(qǐng)是希望他人向自己發(fā)出要約的意思表示。寄的價(jià)目表、拍賣公告、招標(biāo)公告、招股說(shuō)明書(shū)、商業(yè)廣告等為要約邀請(qǐng)。”發(fā)展商發(fā)布上述廣告，只為引起人們的注意。先進(jìn)的目的是吸引廣大的客戶向自己打來(lái)電話——發(fā)出要約。至于究竟是不是“理想居所”或“居家頭選之地”，完全由客戶自己認(rèn)識(shí)和決定，并不能構(gòu)成發(fā)展商的確定許諾，所以發(fā)展商無(wú)須為此承擔(dān)責(zé)任。

　　而第三種廣告就完全不同，也是出問(wèn)題較多的一種房地產(chǎn)廣告。這些廣告中往往標(biāo)明了價(jià)格、位置、裝修條件、物業(yè)管理?xiàng)l件、配套設(shè)施設(shè)備、的物品或優(yōu)惠等。例如，我們生活中常見(jiàn)到的有“精裝修”、“２４公里熱水”、“一梯四戶”、“層高２．９米”、“國(guó)際物業(yè)管理公司管理”、“明年三月入住”等等。這些廣告實(shí)際上已經(jīng)構(gòu)成了一種要約，具有法律意義上的約束力。我國(guó)《合同法》第十四條規(guī)定：“要約是希望和他人訂立合同的意思表示，該意思表示應(yīng)當(dāng)符合下列規(guī)定：（一）內(nèi)容具體確定。（二）表明經(jīng)受要約人承諾，要約人即受該意思表示約束。”

　　“要約邀請(qǐng)”與“要約”

　　從前面的說(shuō)明我們知道，一般的廣告僅僅是一種要約邀請(qǐng)，但如果該廣告確實(shí)就房屋質(zhì)量、價(jià)格、位置或配套設(shè)施設(shè)備、物品等重要方面作出明確的說(shuō)明，并且確實(shí)是這些方面對(duì)購(gòu)房者較終作出購(gòu)購(gòu)決定起著極大作用，那么就可以認(rèn)為其內(nèi)容是具體確定的。這些廣告內(nèi)容都是針對(duì)購(gòu)購(gòu)其房屋的客戶而言的，對(duì)客戶而言，誠(chéng)信地認(rèn)為只要自己與發(fā)展商簽訂房屋購(gòu)賣合同，并且雙方?jīng)]有其他改變廣告內(nèi)容的意思表示，發(fā)展商就應(yīng)該受廣告約束，按照廣告中的承諾向客戶交付房屋，或者向客戶提供廣告中提到的優(yōu)惠和便利。而對(duì)于發(fā)展商而言，這也是確定無(wú)疑的。如果說(shuō)這些廣告完全對(duì)發(fā)展商沒(méi)有約束力，那只能說(shuō)明這種廣告完全是蓄意的欺詐。

　　因此，我國(guó)《合同法》第十五條規(guī)定：“商業(yè)廣告的內(nèi)容符合要約規(guī)定的，視為要約。要約到達(dá)受要約人時(shí)生效?！本褪钦f(shuō)構(gòu)成要約的廣告在發(fā)布后即具有一定的法律效力，發(fā)布廣告的發(fā)展商不能夠輕易改變其廣告許諾。比如，您是一位準(zhǔn)備購(gòu)房的客戶，看到一個(gè)詳細(xì)說(shuō)明的廣告很感興趣，告知發(fā)展商，愿意按照廣告條件來(lái)購(gòu)購(gòu)其房屋，這時(shí)候你的意思表示就是一種承諾。如果發(fā)展商沒(méi)有聲稱其不再提供廣告中的一種或幾種條件，那么就意味著雙方間已經(jīng)確立了合同。即使這些廣告內(nèi)容沒(méi)有被歸為合同條款，也是雙方間合同的組成部分，雙方都要遵守。廣告的內(nèi)容，主要對(duì)發(fā)展商有很強(qiáng)的約束力。

　　現(xiàn)實(shí)生活中，由于大量的廣告內(nèi)容沒(méi)有被寫在合同里，所以引發(fā)出很多問(wèn)題。建議廣大的購(gòu)房者，較好將房地產(chǎn)廣告中的一些具體、重要的條件明確寫在購(gòu)房合同中，確立雙方的權(quán)利與義務(wù)，以免將來(lái)出現(xiàn)一些不必要的麻煩卻苦于沒(méi)有依據(jù)，這樣將會(huì)更好地維護(hù)自己的權(quán)益。（沙豐）

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