補(bǔ)充協(xié)議是購(gòu)賣雙方根據(jù)意思自治原則，對(duì)正式契約中不適合當(dāng)事人實(shí)

際情況的條款進(jìn)行變更、修改、補(bǔ)充、完善而訂立的協(xié)議。按照新合同法的

有關(guān)規(guī)定，是否簽訂及如何簽訂補(bǔ)充契約完全應(yīng)由當(dāng)事人自主決定，任何一

方不得將自己的意志強(qiáng)加給對(duì)方當(dāng)事人。這也不是通常所說(shuō)的契約自由原

則，也是購(gòu)房人的基本權(quán)利。

然而，目前法律賦予的這項(xiàng)基本權(quán)利卻沒(méi)有被購(gòu)房人充分利用。有些購(gòu)

房人要么對(duì)開(kāi)發(fā)商提出的補(bǔ)充契約可能產(chǎn)生的法律后果不甚清楚，要么過(guò)于

相信開(kāi)發(fā)商的口頭承諾，要么認(rèn)為開(kāi)發(fā)商擬定的補(bǔ)充契約不能修改。尤其是

那些匆忙交付定金后，認(rèn)購(gòu)書(shū)中又標(biāo)明“如不簽約，定金扣除”的購(gòu)房人，

更因擔(dān)心定金損失而被迫接受開(kāi)發(fā)商擬訂的補(bǔ)充契約。結(jié)果，開(kāi)發(fā)商通過(guò)補(bǔ)

充契約將正式契約中房地產(chǎn)管理部門用來(lái)確保購(gòu)房人利益的條款加以修改或

刪除，使其應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的法律責(zé)任得以豁免或減輕。而購(gòu)房人的真實(shí)意思表示

卻絲毫沒(méi)有在補(bǔ)充契約中體現(xiàn)出來(lái)。一旦發(fā)生糾紛，補(bǔ)充契約對(duì)購(gòu)房人的權(quán)

利缺乏保障，購(gòu)房人又無(wú)法依據(jù)開(kāi)發(fā)商的口頭承諾追究其違約責(zé)任。

例如：有的開(kāi)發(fā)商在提供的補(bǔ)充契約文本中還將正式預(yù)售契約中關(guān)于“房

屋交付時(shí)應(yīng)提交《北京市建設(shè)工程質(zhì)量合格證書(shū)》和測(cè)繪部門實(shí)測(cè)面積數(shù)據(jù)”

修改為“提交臨時(shí)證明文件”。

又如有的開(kāi)發(fā)商將“施工中遇到異常困難及重大技術(shù)問(wèn)題不能及時(shí)解

決、為配合政府法規(guī)而引致的延誤、市政配套的批準(zhǔn)與安裝的延誤或其他非

甲方所能控制的事件”均作為免責(zé)事項(xiàng)寫(xiě)入補(bǔ)充契約。

根據(jù)新合同法的有關(guān)規(guī)定，正式契約與補(bǔ)充契約內(nèi)容不一致的，應(yīng)以補(bǔ)

充契約為準(zhǔn)。據(jù)此，以上兩例補(bǔ)充條款產(chǎn)生的法律后果，一是賣方交付房屋

時(shí)提交不出正式契約規(guī)定的法律文件本應(yīng)屬違約行為，但通過(guò)補(bǔ)充契約的修

改，購(gòu)房人無(wú)法按正式契約規(guī)定的內(nèi)容追究賣方的逾期違約責(zé)任；二是賣方

逾期交付物業(yè)所應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任可能因補(bǔ)充契約規(guī)定的免責(zé)事由存在而被

免除或被降到較低。相應(yīng)地，購(gòu)房人的風(fēng)險(xiǎn)因此大大地增加了。

為了降低購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)，希望您在簽訂補(bǔ)充契約時(shí)一定要拒絕以上類似條

款，同時(shí)，盡可能地將您的真實(shí)意思表示及賣方的承諾體現(xiàn)在補(bǔ)充契約中。

有的開(kāi)發(fā)商在廣告或銷售過(guò)程中會(huì)做出許多誘人的承諾，如房屋使用率、公

共配套設(shè)施的設(shè)置及建成時(shí)間、附帶、產(chǎn)權(quán)證發(fā)放時(shí)間等，以上承諾如

果不寫(xiě)入合同，一旦開(kāi)發(fā)商沒(méi)有兌現(xiàn)承諾，您將無(wú)法追究其違約責(zé)任。因此，

建議購(gòu)房人在簽定補(bǔ)充協(xié)議時(shí)，較好與開(kāi)發(fā)商就以下事項(xiàng)進(jìn)行約定：

（1）開(kāi)發(fā)商對(duì)其主體資格及相應(yīng)批準(zhǔn)文件真實(shí)性的承諾；

（2）所售物業(yè)及其相應(yīng)土地面積未設(shè)定抵押、留置權(quán)的承諾（主要為

避免因此造成購(gòu)房人無(wú)法正常行使產(chǎn)權(quán)人的權(quán)利）；

（3）房屋使用率、面積誤差、共用面積分?jǐn)偟奶幚磙k法；

（4）房屋交付的時(shí)間、地點(diǎn)、風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移、責(zé)任分擔(dān)等具體辦法；

（5）公用配套設(shè)施的交付時(shí)間、狀態(tài)等；

（6）房產(chǎn)證的取得時(shí)間；

（7）如購(gòu)房人選擇按揭貸款，則應(yīng)約定如按揭不成，購(gòu)房人采取的付

款方式及具體處理辦法；

（8）與正式契約不一致的合同變更、解除條件及其他當(dāng)事人雙方認(rèn)為

應(yīng)當(dāng)約定的事項(xiàng)。

（北京市天如律師事務(wù)所 鄭獻(xiàn)民）（摘自精品購(gòu)物指南）