近年來消費(fèi)者投訴的熱點(diǎn)中,商品房購賣糾紛往往"榜上有名"。在房地產(chǎn)市場發(fā)展迅速的上海,糾紛聲更是不絕于耳。又逢"315",針對購房者的維權(quán)疑問,本報記者特地采訪了專業(yè)律師,希望幫助購房者在購房時能夠發(fā)現(xiàn)陷阱,避免糾紛?！　?

　　商品房購賣涉及內(nèi)容繁雜,開發(fā)商和賣房者的諸多手段也令人防不勝防。　　

　　專家表示,目前樓市在一系列調(diào)控新政面前呈現(xiàn)出朝購方市場轉(zhuǎn)化的趨勢,購房者逐漸多了討價還價的余地,但選擇格式條款及擬訂補(bǔ)充條款的主動權(quán)卻還掌握在賣方手中,所以購房者要增強(qiáng)辨識能力,以免踏入形形色色的陷阱。　　

　　陷阱一:廣告允諾不可信　　

　　開發(fā)商為了賣掉房子,往往會在售樓宣傳廣告中對小區(qū)的規(guī)劃如樓棟、樓層、樓間距、綠化、會所、游泳池、健身房、車位等作出讓人無限向往而又具體明確的描述。但必須提醒的是,不少開發(fā)商會在宣傳廣告或房屋購賣合同中加注"以上僅供參考"或"以規(guī)劃部門批準(zhǔn)為準(zhǔn)"等字樣,使本來具體明確的允諾變得模糊起來。當(dāng)業(yè)主要求兌現(xiàn)時,開發(fā)商就以廣告并不明確具體為由搪塞。盡管較高人民法院對售樓廣告在何種情況下可視為要約作出了司法解釋,但在涉訴時對此類廣告承諾是否"具體明確"尚有爭議,購房者一般很難得到賠償。　　

　　陷阱二:變更布局有借口　　

　　開發(fā)商為了獲取高額利潤,往往會在購房者簽約后變更布局,如增加樓棟或是樓層,侵占綠地、水體等公用面積等?！　?

　　根據(jù)有關(guān)規(guī)定,經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)單位同意的設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸、朝向變化以及出現(xiàn)合同當(dāng)事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能的,開發(fā)商應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起10日內(nèi)書面通知購房者,通知到達(dá)之日起15日內(nèi)購房者有權(quán)作出是否退房的書面答復(fù)。但一些開發(fā)商利用合同僅約定"購房者有權(quán)退房"來迫使其放棄追究責(zé)任,從而使開發(fā)商以極小的違約成本來牟取高額的利潤。尤其是在開發(fā)商僅獲得期開發(fā)權(quán)的情況下,把后面幾期的規(guī)劃也描繪于售樓書中,在不能兌現(xiàn)規(guī)劃時卻輕描淡寫的一句"對尚未取得開發(fā)權(quán)的地塊作出的規(guī)劃允諾無效",迫使購房者接受小區(qū)面目全非的事實(shí)?！　?

　　陷阱三:補(bǔ)充協(xié)議藏奧妙　　

　　盡管房屋購賣合同大多是示范合同文本,但無論是期房、現(xiàn)房還是二手房的賣方,都會在合同中擬定一些補(bǔ)充協(xié)議。　　

　　這些補(bǔ)充協(xié)議很有講究,賣方一般不會白費(fèi)力氣地給自己套上枷鎖,大多數(shù)補(bǔ)充條款的主要目的是為了保護(hù)賣方的利益,所以就會出現(xiàn)一些減輕或免除己方責(zé)任、增加或加重對方責(zé)任的條款,甚至利用合同法補(bǔ)充條款的效力高于格式條款的效力的規(guī)定埋設(shè)一些"地雷",發(fā)生爭議時,購房者才知道這些補(bǔ)充條款的奧妙所在?！　?

　　陷阱四:質(zhì)量條款貓膩多　　

　　開發(fā)商應(yīng)當(dāng)對所售商品房承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任,但因?yàn)橼s工期或節(jié)約成本,房屋質(zhì)量問題便凸顯出來。經(jīng)鑒定為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的,購房者可以退房并追究其違約責(zé)任,但恰恰是主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量之外的其他一些質(zhì)量問題也讓購房者頭痛不已。墻體或樓板開裂、滲漏,地板、門窗變形等質(zhì)量問題難免令購房者胸悶,而且還會遇到一些開發(fā)商推諉責(zé)任、不予修復(fù)等難堪情形。但一般合同中的保修范圍、保修期限、修復(fù)方式等都沒有約定詳細(xì)的條款,且合同一般都只約定如果房屋質(zhì)量客觀上存在問題,開發(fā)商負(fù)責(zé)維修并向業(yè)主賠償修復(fù)費(fèi)的0.5倍或1倍,這樣的賠償根本無法彌補(bǔ)購房者的損失。　　

　　在房屋購賣糾紛中,除了以上幾個問題較突出之外,其他如借口合同無效惡意毀約、延遲交房無期、物業(yè)公司"易請難"等問題也較多。律師特別提醒購房者,了解房屋購賣合同中的陷阱后,要在購房時多留個心眼,盡可能增加自我權(quán)益保護(hù)的砝碼。

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