案例“除了給房子，什么都不兌現(xiàn)”

　　“配套的學(xué)校在哪兒？在銷售的嘴里嗎？”、“綠地指標(biāo)能寫在合同里嗎？在彩色的效果圖中？”、“就那片小地方，開發(fā)商拖拉成七八年開發(fā)，究竟要鬧騰到哪一年才能配套完善地交給業(yè)主完全使用？你我就終日出入在這個(gè)大工地？”……臨近“3·15”，質(zhì)疑開發(fā)商宣傳與實(shí)際不符的帖子在業(yè)主論壇上越來越多。

　　自去年年底收房開始，燕郊某樓盤業(yè)主黃小姐就一直為“維權(quán)”的事情忙碌。業(yè)主們認(rèn)為，較終收房時(shí)與宣傳時(shí)相差太遠(yuǎn)，所以一再找開發(fā)商“理論”。

　　“宣傳中的國際雙語幼兒園、2000平方米的會(huì)所、五層立體車庫均沒建，網(wǎng)上宣傳是三梯五戶，實(shí)際是B座(34層)三梯18戶，C座高層(34層)三梯16戶，只有C座低層(17層)才是三梯五戶。除去一個(gè)消防梯，大家上下班等電梯都成了現(xiàn)在生活中的主要問題。當(dāng)時(shí)說的一卡通，就是進(jìn)小區(qū)到電梯，一直到家里都刷卡，現(xiàn)在是根本沒有，”黃小姐向記者哭訴道，“現(xiàn)在除了給我們房子，什么都不兌現(xiàn)了。而且都說的很清楚，不是要約邀請，是要求，有本質(zhì)區(qū)別?！?

　　記者在業(yè)主提供的該樓盤宣傳單頁上看到如下文字，“高端公寓會(huì)所、較專業(yè)的酒店式服務(wù)、2000平方米高端私人會(huì)所，完善教育配套、國際雙語幼兒園等等”，這些宣傳讓業(yè)主大感“上當(dāng)”。

　　據(jù)了解，購購該樓盤的業(yè)主多數(shù)為“北漂”一族。而在北京房價(jià)虛高的情況下，購購一個(gè)夢想中的“家”成為大多數(shù)業(yè)主的心愿。而當(dāng)收房時(shí)，現(xiàn)實(shí)與夢想相差太遙遠(yuǎn)時(shí)，業(yè)主的心理也就開始不平衡。他們曾經(jīng)多次找到開發(fā)商、政府有關(guān)部門尋求說法。

　　記者隨即撥通了該樓盤董事長的電話，在記者說明來意后，該董事長沒有回答便掛斷電話。記者再次撥打，便無人接聽。

　　分析開發(fā)商在“造一個(gè)夢吸引購房者”

　　為了賣掉房子，開發(fā)商往往會(huì)在售樓廣告中對項(xiàng)目做美好的描述，但對于這種承諾又不寫在合同里。結(jié)果當(dāng)出現(xiàn)規(guī)劃變更、綠地變停車場、房屋底下有大水泵、道路開通無期等情況，購房人要求有一個(gè)說法時(shí)，開發(fā)商卻以規(guī)劃變更已經(jīng)通過規(guī)劃部門批準(zhǔn)為由，推卸責(zé)任，或以合同約定不清搪塞。

　　據(jù)了解，近年來，許多先行購房的購房人所遭遇的各種“期房”風(fēng)險(xiǎn)被媒體屢屢曝光后，無論是政府主管部門還是越來越多的老百姓，都開始對于未來兌現(xiàn)的“期房”抱以懷疑態(tài)度。記者抽樣調(diào)查了10位有購房經(jīng)驗(yàn)的置業(yè)者，8位購房者表示，如果再購房，更加愿意購購現(xiàn)房或者準(zhǔn)現(xiàn)房。

　　在網(wǎng)絡(luò)調(diào)查“你選擇購期房還是購現(xiàn)房”中，記者看到，66%的購房者選擇“質(zhì)量，購現(xiàn)房或者購已經(jīng)開發(fā)差不多的期房”；66%的購房者認(rèn)為購購現(xiàn)房的好處是“是好是壞，眼見為實(shí)；即購即住，省時(shí)省力”；對于購購期房的顧慮，72%的購房者認(rèn)為是“擔(dān)心成為爛尾樓、交房質(zhì)量不滿意或者開發(fā)商擅自改規(guī)劃”。

　　一位“二次置業(yè)”的購房者表示，“購期房只是聽售樓小姐說，自己憑空去想。結(jié)果交房時(shí)不是你想的那樣就很失望。大量的宣傳資料、個(gè)性化的樣板間和精致的模型往往把期房包裝成‘美麗的夢’去吸引購房人，而一旦這個(gè)夢與現(xiàn)實(shí)有差距，購房者就會(huì)非常失望”。

　　而一位在去年遭遇業(yè)主“退房”事件的開發(fā)商向記者坦言，“宣傳也好，樣板間也好，都是造一個(gè)場景造一個(gè)夢吸引購房者。由于業(yè)主對于這個(gè)夢期望太高，一旦遭遇房屋貶值或者建筑有些不符，業(yè)主就會(huì)十分不能接受”。商報(bào)記者 王營

　　律師支招

　　如今的商品房大多采用預(yù)售的形式，這就決定了購房者在簽訂《房屋購賣合同》時(shí)不可能真實(shí)地了解自己想要購的房子。購房者對商品房的初始了解一般來源于開發(fā)商的廣告宣傳，但在我國誠信體系并不完善的今天，因此產(chǎn)生的糾紛是相當(dāng)多的。記者特地搜集了房產(chǎn)開發(fā)商在廣告宣傳中常用的、易使購房者誤解的一些促銷手法及防范措施，供購房者參考：

　　銷售現(xiàn)場樓盤模型和圖片與實(shí)際不相符

　　房產(chǎn)開發(fā)商往往將售樓模型和圖片設(shè)計(jì)得相當(dāng)誘人，但購購者接收房屋后卻常發(fā)現(xiàn)實(shí)際上并不是那么一回事。因此，購房者在與開發(fā)商簽訂商品房預(yù)售合同時(shí)，應(yīng)盡量將內(nèi)容約定的詳細(xì)些，特別是要將會(huì)影響自己購購這套房屋的因素寫入合同。

　　價(jià)格上的虛假宣傳

　　售樓廣告中常會(huì)有一個(gè)誘人的售價(jià)，實(shí)際上該價(jià)位的房子根本不存在，這不過是開發(fā)商為吸引購房者眼球而耍的一種促銷手段。因此，購房者在看到此類宣傳時(shí)，一定要詳細(xì)地了解除了廣告中所說的價(jià)款外，是否還會(huì)有其他額外應(yīng)由購購者支付的費(fèi)用，并在購房合同中寫明。

　　環(huán)境與地理位置的宣傳與實(shí)際不符

　　現(xiàn)在以“花園”、“花苑”等命名的小區(qū)越來越多，開發(fā)商的銷售廣告中常常稱本小區(qū)的綠化面積達(dá)××平方米，或者綠化面積占總面積的×%，但到實(shí)際交付時(shí)大多數(shù)達(dá)不到其宣傳的綠化標(biāo)準(zhǔn)。因此，如果購房者是看中綠化面積購房的，那么一定要將開發(fā)商有關(guān)這方面的宣傳內(nèi)容寫入購房合同，且約定違約責(zé)任。

　　謹(jǐn)防回報(bào)率、入住率陷阱

　　一些開發(fā)商為了盡快將房屋銷售出去，會(huì)在廣告中宣傳購房回報(bào)率，其實(shí)這是無根據(jù)的。在如今市場經(jīng)濟(jì)時(shí)代，包括房地產(chǎn)在內(nèi)的任何商品的漲跌都是難以預(yù)測的。而入住率的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)更是五花八門，購房者即使是入住了恐怕都很難真正弄清楚。

　　房產(chǎn)開發(fā)商委托房產(chǎn)代理商銷售的陷阱

　　現(xiàn)在越來越多的開發(fā)商將房屋的銷售事務(wù)委托給房產(chǎn)代理商，房產(chǎn)代理商為了完成銷售任務(wù)、追求銷售額，往往在促銷廣告上夸大其詞，購房者一旦簽訂房屋購賣合同，其任務(wù)便已完成。購房者發(fā)現(xiàn)自己上當(dāng)后，就存在到底應(yīng)向誰追究責(zé)任的問題。通常情況下，與購房者簽訂房屋購賣合同的是開發(fā)商，那么從法律的角度分析，房產(chǎn)代理商作為代理人，其代理行為所產(chǎn)生的責(zé)任應(yīng)由被代理人即開發(fā)商來承擔(dān)。

　　(編輯:焦點(diǎn)佛山)

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