不久前，小超家在哈爾濱市松北區(qū)購了套新房，業(yè)主不是爸爸媽媽，而是年僅16歲的小超。還沒成年就已經(jīng)擁有了自己的房產(chǎn)，這在眼下已不是什么新鮮事兒。根據(jù)民法通則，18歲是成年人和未成年人的分水嶺。所謂“小房主”，就是指18歲以下，沒有完全的民事行為能力，已經(jīng)擁有房屋產(chǎn)權的業(yè)主。

　　房地產(chǎn)專業(yè)律師張博分析說，在現(xiàn)實生活中，父母想以自己未成年子女的名義購置房屋，究其原因大致有以下幾種：擔心遺產(chǎn)稅將來會增收，以規(guī)避稅收為目的，直接使用子女的名義購購；為逃避債務，轉移財產(chǎn)，直接將房產(chǎn)登記在子女的名下；不愿露富、隱匿財產(chǎn)，把房產(chǎn)登記在子女名下；夫妻感情出現(xiàn)危機，從保護子女權益出發(fā)，把房產(chǎn)登記在子女名下；為子女上學、就業(yè)等提供便利，購房后可能將戶籍遷至該住所。

　　“過早替未成年子女購置固定資產(chǎn)，在轉讓、抵押貸款時，麻煩事多多，總之得不償失。”張律師說。

　　小房主房產(chǎn)交易屬與

　　張博律師表示，房屋購賣涉及的數(shù)額、法律責任較大，所以未成年人不具備進行房屋交易并簽訂相關法律文書的能力，因而需要未成年人的父母，即其法定代理人，代替其簽訂相關的法律文書并進行房地產(chǎn)產(chǎn)權過戶交易，其過程較一般的房產(chǎn)交易要復雜得多。

　　張博律師認為，根據(jù)法律規(guī)定，未成年人可以接受獎勵、與、報酬及實施與其年齡、智力相適應的民事行為。像市民購了房子并署自己兒女的名字，被視為一種與行為。市民除了按照正常的房屋交易登記程序提交資料外，還需要提交購房人孩子的戶口簿或出生證以及孩子監(jiān)護人的身份證明，并到公證處公證以上關系。備齊以上資料后，才可到房產(chǎn)部門辦理房屋交易登記手續(xù)，將該房產(chǎn)登記在孩子的名下。

　　購房合同也得父母簽字

　　綏化市的李女士告訴記者，她兒子今年剛滿16歲，是高中二年級的在讀學生，她在哈爾濱市區(qū)某樓盤選中了一套房子，委托表弟張先生與開發(fā)商簽訂了《商品房購賣合同》，就等著將來辦房證之后給孩子在哈“購房落戶”了?？墒?，過了沒多久，開發(fā)商方面通知李女士，已經(jīng)簽訂的購房合同無效，必須重新簽訂合同，弄得她一頭霧水，不知個中原由。

　　房產(chǎn)交易權屬登記一名工作人員說，以未成年人名義購房簽訂合同時，必須由其法定代理人（即法定監(jiān)護人，一般是父母）簽字，或者事先由其法定代理人到公證處辦理委托購房公證，否則，其他人代簽合同無法備案，日后也就沒法辦房產(chǎn)證。由其法定代理人簽字時，應提供戶口簿等能證明當事人關系的證明，而且購房合同備案后，不得撤銷。

　　“小房主”不能貸款

　　張博律師說，無論是無民事行為能力還是限制民事行為能力的未成年人，在實施民事法律行為時都應由其監(jiān)護人代理實施，否則會被認定為無效。在簽訂房地產(chǎn)貸款合同時，可以參照簽訂房地產(chǎn)購賣合同的方式。但由于未成年人不能獨立進行民事活動，沒有償還貸款的能力，如果購賣合同約定房屋的購購方僅僅是未成年人一人，則該房屋購賣不能申請銀行貸款，只能一次性付清全部購房款方能交易。

　　“小房主”面臨法律瓶頸

　　相對于成年業(yè)主而言，“小房主”對于該房屋的占有、使用、收益及處分方式有很大差異，其中也存在著不少隱患。根據(jù)張博律師介紹，主要包括四大現(xiàn)實的法律問題。

　　·水電費繳納不便?！靶》恐鳌睂⒔o物業(yè)管理及水、電、煤氣等的繳納和管理帶來諸多不便。因為房屋的所有權人是所謂的“小房主”，所以物業(yè)管理和水、電、煤氣等的戶主就當然是這些孩子，但事實上繳納物業(yè)管理費及水、電、煤氣等費用的又往往是父母等監(jiān)護人，這就給將來物業(yè)管理公司及水、電、煤氣等的提供者和事實上的費用繳納者之間發(fā)生復雜的糾紛埋下隱患。

　　·父母離婚時易出糾紛。夫妻離婚時，可能會給財產(chǎn)分割及子女的撫養(yǎng)問題帶來法律糾紛。由于房屋產(chǎn)權證上的所有人是這些“小房主”，而實際上出資購房的人是其父母。因此，從法律上講，該房屋并不屬于夫(于夫博客,于夫新聞,于夫說吧)妻雙方的共同財產(chǎn)。當父母離婚時，夫妻任何一方都無法分得該房屋。但是，從撫養(yǎng)權的角度來看，誰取得了子女的撫養(yǎng)權，誰就可以事實上使用或者擁有該房屋。所以，孩子擁有房產(chǎn)將會造成夫妻財產(chǎn)分割及子女撫養(yǎng)難以達成協(xié)議的困境。

　　·財產(chǎn)權屬不能忽略。“小房主”成年后，可能會和父母發(fā)生財產(chǎn)權屬糾紛。雖然房屋的產(chǎn)權人系孩子，或者與其父母共有（通常是51%：49%），但實際上并不是其出資購房。當“小房主”成年后，由于其不履行贍養(yǎng)父母的義務或者其他種種原因，父母想收回其房屋時就會因存在法律障礙而無法收回該房屋。

　　·所購房不能隨意處置。父母作為“小房主”的法定監(jiān)護人，不能任意處置該房屋。但是，該財產(chǎn)的實際購房人是“小房主”的父母等監(jiān)護人，若由于其他實際困難確實需要暫時在該房屋上設立抵押或者出售該房屋時，將會受到上述法律條款的限制。特別是遇有家庭矛盾時，將會更加使得監(jiān)護人處于進退維谷的兩難境地。

　　張博律師解釋說，處置房產(chǎn)會涉及到未成年人權益保護問題。《未成年人保護法》第15條規(guī)定：父母或者其他監(jiān)護人不履行監(jiān)護職責或者侵害被監(jiān)護的未成年人的合法權益的，應當依法承擔責任。第47條規(guī)定：侵害未成年人的合法權益，對其造成財產(chǎn)損失或者其他損失、損害的，應當依法賠償或者承擔其他民事責任。為了保護未成年人的合法權益，房屋不能隨意轉讓、交易，必須是有利于未成年人的利益。比如，未成年人出現(xiàn)重大疾病需要錢來治療，孩子要出國留學但錢不夠等。父母出售房產(chǎn)所得款項必須全部用于撫養(yǎng)未成年人，否則，日后孩子一旦提出異議，認為父母侵犯了其合法權益，父母還要承擔賠償責任。即便是為了未成年人的利益而出售或抵押房地產(chǎn)，房產(chǎn)部門一般要求當事人提供合法的證據(jù)（如對有關事項進行公證），否則，房產(chǎn)無法轉讓。

掃一掃或者搜索微信號：Lcy18876761354

長按識別二維碼

免費看房熱線（0898-66691855）

QQ號：

遠離城市霧霾，帶上您最愛的人一起享受海島陽光！