前不久，市區(qū)某樓盤開盤，購房者蜂擁而至。令人意想不到的是，其中一位準(zhǔn)房主居然是一名1歲的嬰兒。原來，這套房屋是父母為孩子購購的。

近年來，這樣的“娃娃房主”頻頻出現(xiàn)。法律專家提醒購房者：購購“娃娃房”，當(dāng)心購時(shí)容易處置難。

樓市出現(xiàn)“小鬼當(dāng)家”

“六一”兒童節(jié)前，錢先生花100多萬元購下了一套110平方米、單價(jià)1.3萬元的商品房。與普通購房者不同的是，錢先生在辦理購房合同時(shí)登記的房主是他還未滿3歲的兒子。錢先生解釋說，自己已有一處房產(chǎn)，此舉本來就是投資行為，“讓孩子當(dāng)房屋產(chǎn)權(quán)人，是提早為他的將來作打算?！?

正在房產(chǎn)交易大廳辦理購房相關(guān)手續(xù)的周女士說，近日，自己為正在讀初中的兒子購了套房產(chǎn)，準(zhǔn)備以后留作其婚房使用?！半m說孩子結(jié)婚為時(shí)尚早，但是10年后，這筆置房費(fèi)仍舊要出，現(xiàn)在提前購房不但省心，還省錢。”

如今，很多家長因各種原因?qū)⒎慨a(chǎn)辦理在未成年子女名下，這些未成年人包括兩三歲的娃娃、中小學(xué)生，有的甚至是嗷嗷待哺的嬰兒。“娃娃房”現(xiàn)象，不在少數(shù)。

調(diào)查顯示，為孩子購房的多是一些比較富裕的父母，購購的也多是中、高端樓盤。據(jù)了解，前幾年徐家匯某高端住宅小區(qū)中的未成年房主，達(dá)到3％左右。

樓市為何流行“小鬼當(dāng)家”？

目前，家長為孩子購房大多是從長遠(yuǎn)利益出發(fā)。不少人認(rèn)為，房子以后終歸是要留給孩子的，將來辦理過戶手續(xù)很麻煩，而且還可能交納一筆不小的稅費(fèi)。所以晚購不如早購。雖然目前我國尚未開始征收遺產(chǎn)稅，但多數(shù)父母都考慮到了日后國家征收遺產(chǎn)稅的可能性，于是為了避稅，現(xiàn)在就直接把房子登記在了孩子的名下。

還有不少生意人則是考慮到做生意的風(fēng)險(xiǎn)，于是先以子女的名義購購房屋，將資金轉(zhuǎn)移到孩子名下，以防萬一自己不幸破產(chǎn)后，能為孩子和自己都留條后路。

比如，來自溫州的賀先生夫婦，在徐匯區(qū)購了一棟150平方米的住房后，就直接將房屋產(chǎn)權(quán)公證到了自己13歲兒子的名下。作為一個(gè)生意人，賀先生有自己的打算：目前，他在某建材市場做生意，商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)很大，如果生意不景氣，他很可能一夜之間變成“窮人”，如果將購購的房屋辦理在兒子的名下，就算將來生意失敗了，兒子名下的房屋也不會(huì)受到影響。

此外，許多家庭的夫妻雙方為避免萬一離婚時(shí)發(fā)生財(cái)產(chǎn)糾紛，也熱衷于在購房之初直接在房產(chǎn)證上寫上孩子的名字。更有一些爺爺奶奶出錢購房，讓自己孫兒孫女成為業(yè)主，為的也是怕日后萬一兒女要離婚，房子不好處理。

根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定，父母為未成年子女購購房屋，手續(xù)并不復(fù)雜。父母只需帶上孩子的出生證或獨(dú)生子女證、孩子和監(jiān)護(hù)人的圖章，到售樓處簽訂合同即可，剩下的手續(xù)就跟成年人購房一樣了。

不難看到，購購一套“娃娃房”并非難事。不過，對于購下“娃娃房”后可能遇到的法律風(fēng)險(xiǎn)，許多家長就不太了解了。

“娃娃房產(chǎn)”麻煩不少

張先生的兒子今年8歲。2007年，為了兒子能到上海上小學(xué)，他在上海某住宅小區(qū)購購了一處房產(chǎn)。辦房產(chǎn)證時(shí)，他特意將兒子的名字也寫了進(jìn)去。眼下，他和妻子打算帶兒子回老家上學(xué)，并想把上海的房子賣掉。沒想到，問題來了———他為兒子購的這套房居然無法過戶。

心急如焚的張先生趕到房產(chǎn)管理部門咨詢，被告知，房子是他和兒子的共有財(cái)產(chǎn)，必須經(jīng)過孩子的同意才能賣掉。問題是，張先生的兒子現(xiàn)在還未滿18歲，不具備完全民事行為能力，不能對自己名下的房產(chǎn)進(jìn)行處置。想賣房，張先生只有等他兒子年滿18歲，并經(jīng)兒子同意后才能辦這事兒。

類似的案例還有不少。去年年初，年逾70歲的孫老伯由于身患重病，想在去世前將自己名下的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給他的兩個(gè)兒子?？紤]到大兒子當(dāng)時(shí)正面臨著離婚，孫老伯為避免大兒子離婚后發(fā)生財(cái)產(chǎn)糾紛，便在房屋轉(zhuǎn)讓時(shí)在房產(chǎn)證上寫上了自己年僅14歲的孫女和小兒子的名字。

孫老伯去世后不久，兩個(gè)兒子商量要把房屋轉(zhuǎn)手賣出去。但是，由于房產(chǎn)證上有一位戶主是未成年的孩子，所以在變賣房屋時(shí)公證機(jī)關(guān)不予公證，房屋過戶手續(xù)也遲遲辦不下來?，F(xiàn)在這事已拖了一年多，房屋依然空置在那里，賣不出去。

幾年前，林先生夫婦以自己16歲女兒的名義購下一套百余平方米的住房，多年來三口之家一直住在里邊。如今，女兒已經(jīng)成年并交了男朋友。不久前，女兒的男朋友生意上遇到困難急需用錢，在林先生和太太都反對的情況下，女兒還是擅自將自己名下的房產(chǎn)抵押出去，支持男朋友的生意。但不久后，女兒男朋友的生意徹底失敗，林先生全家陷入無家可歸的尷尬境地。

一氣之下，林先生將女兒的男朋友告上法庭，要求其償還自家的房屋。但法院認(rèn)為林小姐已經(jīng)成年，有權(quán)利處置自己名下的財(cái)產(chǎn)，較后林先生的起訴以失敗告終。

“娃娃房”為何如此麻煩

法律專家指出，“娃娃房”雖屬長線投資，但其中的法律隱憂不少。

根據(jù)我國目前法律的規(guī)定，父母為未成年子女購房后，該房屋便成為其個(gè)人財(cái)產(chǎn)，父母無權(quán)擅自處分。即便是為了未成年人的利益而出售或抵押房產(chǎn)，父母也須提供合法證據(jù)。否則，日后一旦孩子提出異議，認(rèn)為父母侵犯其合法權(quán)益，不但可以要求父母承擔(dān)賠償責(zé)任，而且房產(chǎn)中介公司也要承擔(dān)連帶責(zé)任。

我國《未成年人保護(hù)法》明確規(guī)定，父母或者其他監(jiān)護(hù)人不履行監(jiān)護(hù)職責(zé)或者侵害被監(jiān)護(hù)的未成年人的合法權(quán)益的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)責(zé)任。侵害未成年人的合法權(quán)益，對其造成財(cái)產(chǎn)損失或者其他損失、損害的，應(yīng)當(dāng)依法賠償或者承擔(dān)其他民事責(zé)任。為了保護(hù)未成年人的合法權(quán)益，未成年人所有的房屋不能隨意轉(zhuǎn)讓、交易。有關(guān)房屋的處置行為必須有利于未成年人的利益，如未成年人出現(xiàn)重大疾病需要治療、孩子需資金出國留學(xué)等，方可出售。且出售所得款項(xiàng)必須全部用于撫養(yǎng)未成年人。

另一方面，“娃娃房主”作為“房屋權(quán)利人”卻又不能真正行使某些權(quán)利，因?yàn)槲闯赡耆藢儆跓o民事行為或者限制民事行為能力的人，許多事項(xiàng)仍然需要其監(jiān)護(hù)人來完成。

其實(shí)，“娃娃房主”的父母不要說將房屋完全登記在子女名下，即便他們自己也是房屋共有權(quán)人，在處分房屋時(shí)仍會(huì)遇到很多麻煩。比如在辦理抵押時(shí)，我國法律明確規(guī)定，共同共有人以其共有財(cái)產(chǎn)設(shè)定抵押，未經(jīng)其他共有人的同意，抵押無效。雖然司法解釋規(guī)定，其他共有人知道或者應(yīng)當(dāng)知道而未提出異議的視為同意，抵押有效。但這仍然不能解決“娃娃房”所遇到的問題，因?yàn)橐?guī)定中的“同意”、“提出異議”應(yīng)以當(dāng)事人具有完全民事行為能力為前提，而未成年人不具備完全民事行為能力。

由此可見，一旦將房產(chǎn)過戶到未成年子女名下，父母就只能充當(dāng)監(jiān)護(hù)人的角色，而無處理子女財(cái)產(chǎn)的權(quán)利，如果監(jiān)護(hù)人要在子女未成年時(shí)將房產(chǎn)出售或抵押出去，程序上會(huì)相當(dāng)困難；如果夫妻離異，則有可能會(huì)在財(cái)產(chǎn)分割問題上遇到法律糾紛。所以，家長們在購購“娃娃房”時(shí)，應(yīng)當(dāng)充分考慮將來的種種法律風(fēng)險(xiǎn)，慎重作決定。

（文中部分案例由陳紅兵、郭敬波提供）