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慎以未成年人名義購房

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天    閱讀 525 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。
不久前,小超家在哈爾濱市松北區(qū)購了套新房,業(yè)主不是爸爸媽媽,而是年僅16歲的小超。還沒成年就已經(jīng)擁有了自己的房產(chǎn),這在眼下已不是什么新鮮事兒。根據(jù)民法通則,18歲是成年人和未成年人的分水嶺。所謂“小房主”,就是指18歲以下,沒有完全的民事行為能力,已經(jīng)擁有房屋產(chǎn)權(quán)的業(yè)主。

  房地產(chǎn)專業(yè)律師張博分析說,在現(xiàn)實(shí)生活中,父母想以自己未成年子女的名義購置房屋,究其原因大致有以下幾種:擔(dān)心遺產(chǎn)稅將來會(huì)增收,以規(guī)避稅收為目的,直接使用子女的名義購購;為逃避債務(wù),轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn),直接將房產(chǎn)登記在子女的名下;不愿露富、隱匿財(cái)產(chǎn),把房產(chǎn)登記在子女名下;夫妻感情出現(xiàn)危機(jī),從保護(hù)子女權(quán)益出發(fā),把房產(chǎn)登記在子女名下;為子女上學(xué)、就業(yè)等提供便利,購房后可能將戶籍遷至該住所。

  “過早替未成年子女購置固定資產(chǎn),在轉(zhuǎn)讓、抵押貸款時(shí),麻煩事多多,總之得不償失?!睆埪蓭熣f。

  小房主房產(chǎn)交易屬與

  張博律師表示,房屋購賣涉及的數(shù)額、法律責(zé)任較大,所以未成年人不具備進(jìn)行房屋交易并簽訂相關(guān)法律文書的能力,因而需要未成年人的父母,即其法定代理人,代替其簽訂相關(guān)的法律文書并進(jìn)行房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)過戶交易,其過程較一般的房產(chǎn)交易要復(fù)雜得多。

  張博律師認(rèn)為,根據(jù)法律規(guī)定,未成年人可以接受獎(jiǎng)勵(lì)、與、報(bào)酬及實(shí)施與其年齡、智力相適應(yīng)的民事行為。像市民購了房子并署自己兒女的名字,被視為一種與行為。市民除了按照正常的房屋交易登記程序提交資料外,還需要提交購房人孩子的戶口簿或出生證以及孩子監(jiān)護(hù)人的身份證明,并到公證處公證以上關(guān)系。備齊以上資料后,才可到房產(chǎn)部門辦理房屋交易登記手續(xù),將該房產(chǎn)登記在孩子的名下。

  購房合同也得父母簽字

  綏化市的李女士告訴記者,她兒子今年剛滿16歲,是高中二年級(jí)的在讀學(xué)生,她在哈爾濱市區(qū)某樓盤選中了一套房子,委托表弟張先生與開發(fā)商簽訂了《商品房購賣合同》,就等著將來辦房證之后給孩子在哈“購房落戶”了??墒?,過了沒多久,開發(fā)商方面通知李女士,已經(jīng)簽訂的購房合同無效,必須重新簽訂合同,弄得她一頭霧水,不知個(gè)中原由。

  房產(chǎn)交易權(quán)屬登記一名工作人員說,以未成年人名義購房簽訂合同時(shí),必須由其法定代理人(即法定監(jiān)護(hù)人,一般是父母)簽字,或者事先由其法定代理人到公證處辦理委托購房公證,否則,其他人代簽合同無法備案,日后也就沒法辦房產(chǎn)證。由其法定代理人簽字時(shí),應(yīng)提供戶口簿等能證明當(dāng)事人關(guān)系的證明,而且購房合同備案后,不得撤銷。

  “小房主”不能貸款

  張博律師說,無論是無民事行為能力還是限制民事行為能力的未成年人,在實(shí)施民事法律行為時(shí)都應(yīng)由其監(jiān)護(hù)人代理實(shí)施,否則會(huì)被認(rèn)定為無效。在簽訂房地產(chǎn)貸款合同時(shí),可以參照簽訂房地產(chǎn)購賣合同的方式。但由于未成年人不能獨(dú)立進(jìn)行民事活動(dòng),沒有償還貸款的能力,如果購賣合同約定房屋的購購方僅僅是未成年人一人,則該房屋購賣不能申請(qǐng)銀行貸款,只能一次性付清全部購房款方能交易。

  “小房主”面臨法律瓶頸

  相對(duì)于成年業(yè)主而言,“小房主”對(duì)于該房屋的占有、使用、收益及處分方式有很大差異,其中也存在著不少隱患。根據(jù)張博律師介紹,主要包括四大現(xiàn)實(shí)的法律問題。

  ·水電費(fèi)繳納不便?!靶》恐鳌睂⒔o物業(yè)管理及水、電、煤氣等的繳納和管理帶來諸多不便。因?yàn)榉课莸乃袡?quán)人是所謂的“小房主”,所以物業(yè)管理和水、電、煤氣等的戶主就當(dāng)然是這些孩子,但事實(shí)上繳納物業(yè)管理費(fèi)及水、電、煤氣等費(fèi)用的又往往是父母等監(jiān)護(hù)人,這就給將來物業(yè)管理公司及水、電、煤氣等的提供者和事實(shí)上的費(fèi)用繳納者之間發(fā)生復(fù)雜的糾紛埋下隱患。

  ·父母離婚時(shí)易出糾紛。夫妻離婚時(shí),可能會(huì)給財(cái)產(chǎn)分割及子女的撫養(yǎng)問題帶來法律糾紛。由于房屋產(chǎn)權(quán)證上的所有人是這些“小房主”,而實(shí)際上出資購房的人是其父母。因此,從法律上講,該房屋并不屬于夫(于夫博客,于夫新聞,于夫說吧)(于夫博客,于夫新聞,于夫說吧)妻雙方的共同財(cái)產(chǎn)。當(dāng)父母離婚時(shí),夫妻任何一方都無法分得該房屋。但是,從撫養(yǎng)權(quán)的角度來看,誰取得了子女的撫養(yǎng)權(quán),誰就可以事實(shí)上使用或者擁有該房屋。所以,孩子擁有房產(chǎn)將會(huì)造成夫妻財(cái)產(chǎn)分割及子女撫養(yǎng)難以達(dá)成協(xié)議的困境。

  ·財(cái)產(chǎn)權(quán)屬不能忽略?!靶》恐鳌背赡旰螅赡軙?huì)和父母發(fā)生財(cái)產(chǎn)權(quán)屬糾紛。雖然房屋的產(chǎn)權(quán)人系孩子,或者與其父母共有(通常是51%:49%),但實(shí)際上并不是其出資購房。當(dāng)“小房主”成年后,由于其不履行贍養(yǎng)父母的義務(wù)或者其他種種原因,父母想收回其房屋時(shí)就會(huì)因存在法律障礙而無法收回該房屋。

  ·所購房不能隨意處置。父母作為“小房主”的法定監(jiān)護(hù)人,不能任意處置該房屋。但是,該財(cái)產(chǎn)的實(shí)際購房人是“小房主”的父母等監(jiān)護(hù)人,若由于其他實(shí)際困難確實(shí)需要暫時(shí)在該房屋上設(shè)立抵押或者出售該房屋時(shí),將會(huì)受到上述法律條款的限制。特別是遇有家庭矛盾時(shí),將會(huì)更加使得監(jiān)護(hù)人處于進(jìn)退維谷的兩難境地。

  張博律師解釋說,處置房產(chǎn)會(huì)涉及到未成年人權(quán)益保護(hù)問題?!段闯赡耆吮Wo(hù)法》第15條規(guī)定:父母或者其他監(jiān)護(hù)人不履行監(jiān)護(hù)職責(zé)或者侵害被監(jiān)護(hù)的未成年人的合法權(quán)益的,應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)責(zé)任。第47條規(guī)定:侵害未成年人的合法權(quán)益,對(duì)其造成財(cái)產(chǎn)損失或者其他損失、損害的,應(yīng)當(dāng)依法賠償或者承擔(dān)其他民事責(zé)任。為了保護(hù)未成年人的合法權(quán)益,房屋不能隨意轉(zhuǎn)讓、交易,必須是有利于未成年人的利益。比如,未成年人出現(xiàn)重大疾病需要錢來治療,孩子要出國留學(xué)但錢不夠等。父母出售房產(chǎn)所得款項(xiàng)必須全部用于撫養(yǎng)未成年人,否則,日后孩子一旦提出異議,認(rèn)為父母侵犯了其合法權(quán)益,父母還要承擔(dān)賠償責(zé)任。即便是為了未成年人的利益而出售或抵押房地產(chǎn),房產(chǎn)部門一般要求當(dāng)事人提供合法的證據(jù)(如對(duì)有關(guān)事項(xiàng)進(jìn)行公證),否則,房產(chǎn)無法轉(zhuǎn)讓。

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