較近海南土地改革的消息是全國聚焦之所在，繼央視新聞給予關注之后，《人民日報》11月1日也做了報道（http://www.hinews.cn/news/system/2013/11/02/016189613.shtml），這個不簡單啊。這些事件的背景因緣都是什么呢？有興趣的讀者可參閱我的兩篇博文《“央視新聞”關注海南土地改革的臺前幕后》（http://blog.tianya.cn/blogger/post_read.asp?BlogID=2417142&PostID=53724270）以及《用“土地”和“人才”兩個指標觀察海南發(fā)展》（http://blog.tianya.cn/blogger/post_read.asp?BlogID=2417142&PostID=53770445）。

　　當然，土地市場的任何風吹草動都會影響波及到房產(chǎn)市場，這點確定無疑。在此之前，由于不曉得相關改革的內(nèi)容，我并沒有對海南房產(chǎn)市場將受到的具體影響及其價格變化做出預測。當時今天有一則新聞曝光了海南省《關于促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的若干意見》的主要內(nèi)容（http://www.hinews.cn/news/system/2013/11/02/016189594.shtml），所以海南房產(chǎn)市場的有些東西現(xiàn)在就可以切磋玩味了。

　　毫無疑問，僅從新聞的標題《海南將降低商品住房比例，禁止變相房地產(chǎn)開發(fā)》來看，我們幾乎可以確定，海南房地產(chǎn)市場價格盤整的局面將從此結束，均衡被打破后，突破的方向我認為會選擇向上。原因有兩個：

　?。?）從外部的因素來看，較近兩年北、上、廣、深的房價一直在大幅上漲，有消息說今年同比就上漲15%—20%，而海南的情況是一直在橫盤。盤久必變，且海南房市的需求是全國全世界，因此海南房產(chǎn)價格存在著巨大的補漲空間。

　?。?）從內(nèi)部因素來看，現(xiàn)在《關于促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的若干意見》中明確強調(diào)了要適當降低純商品住房開發(fā)的比例，意見說：“自2013年起，我省將逐步降低商品住房開發(fā)比例，增加高端、經(jīng)營性房地產(chǎn)比重，力爭至2017年末，全省商品住房新開工面積占商品房新開工面積的比例由2012年的84.4%下降至70%。”這句話很明顯意味著海南的商品房供應將減少。在市場需求變大的同時縮小供應量，難道價格不會上漲嗎？何況供應量縮小的幅度巨大達到17%。往事殷鑒并不久遠，2010年元月“國際旅游島”剛剛宣布誕生還在襁褓之時，海南出臺了的“兩個暫停”，即“暫停商業(yè)性開發(fā)土地出讓”和“暫停審批新的房地產(chǎn)開發(fā)項目”，當時在市場畸形理解和非理性因素的炒作下，海南土地市場和房產(chǎn)市場的價格迅速竄升，幅度驚人，不過此后得到了有效控制。

　　當然，也有人說，海南降低商品住房比例也許意味著現(xiàn)有的商品住房庫存量極大，存在在一定的消化時間，在庫存量降低到一定比例之前，適當縮減商品房開發(fā)規(guī)模是必要的。這種可能性是有的，相關的信息數(shù)據(jù)也比較混亂。有人說海南商品房的庫存量巨大，值得用十年時間去消化，在這種情況下是有必要控制商品房開發(fā)規(guī)模。有人說海南商品房的庫存量合理，一兩年內(nèi)就可以消化殆盡，在這種情況下控制商品房開發(fā)規(guī)模有護盤護價的意義，我覺得也很好，海南的資源獨特價值杰出，以此為基礎的土地市場和房產(chǎn)市場其價格應充分反映海南的價值。更有可能出現(xiàn)的會是哪種情況呢？我看還值得繼續(xù)觀察。

　　但是不管怎樣，我想海南“將降低商品住房比例”的消息對市場的刺激和誘惑是比較猛烈的，市場到底會對此做出什么樣的反應，那要看理性的因素居多還是非理性的因素居多，是理性的理解控盤還是畸形的理解控盤。我提醒大家多關注一下近期股市海南板塊的表現(xiàn)，從中應該可以看出端倪。

　　那么，海南下一階段房地產(chǎn)市場開發(fā)方向和會是什么呢？《意見》說的也很清楚：（1）要構建多元化的房地產(chǎn)產(chǎn)品體系；（2）積極發(fā)展與旅游業(yè)、當?shù)靥厣a(chǎn)業(yè)及產(chǎn)業(yè)園區(qū)結合度高的度假酒店、療養(yǎng)、康體養(yǎng)生等經(jīng)營性房地產(chǎn)；（3）適度發(fā)展酒店式公寓等規(guī)劃建設標準高、生態(tài)環(huán)境好的高端旅居型產(chǎn)品；（4）努力培育和發(fā)展產(chǎn)權式酒店、分時度假酒店等各種特色經(jīng)營投資型房地產(chǎn)。想到海南投資發(fā)財?shù)娜耍埗嗤嫖端伎歼@幾句話吧。


　　
　　
　　
 

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