樓市“冬天”來(lái)了
 
　　——一線城市房?jī)r(jià)率先回落，“明折+暗扣”，降幅多達(dá)20%，價(jià)格拐點(diǎn)特征明顯。

　　不出意料，降價(jià)較先從一線城市開(kāi)始。

　　大約從今年七八月份起，在北京工作的山東人霍小姐就明顯感到手機(jī)每天收到的賣房廣告多了起來(lái)。10月份以來(lái)，更是每天要收到10多條類似的短信，且大多打著低價(jià)入市、大幅優(yōu)惠的旗號(hào)?；粜〗阌X(jué)得，開(kāi)發(fā)商和中介是真的著急了。然而在限購(gòu)的情況下，她并沒(méi)有購(gòu)房資格。“其實(shí)我是想購(gòu)房的，如果一年前看到這么大的優(yōu)惠，也許我就購(gòu)了。限購(gòu)一年了，房?jī)r(jià)不可能不降。”霍小姐說(shuō)。

　　一直想在自己小區(qū)購(gòu)一套更大一點(diǎn)房子的上海人陳先生，一年多來(lái)經(jīng)常到中介去看二手房信息。“一年多時(shí)間價(jià)格就沒(méi)動(dòng)過(guò)，但較近明顯降了，還時(shí)不時(shí)的會(huì)有特價(jià)房源，都說(shuō)是業(yè)主急售。”但陳先生決定繼續(xù)觀望，“房?jī)r(jià)肯定還要跌的，現(xiàn)在出手多傻呀。”

　　10月以來(lái)，北京、上海、廣州等一線城市的部分樓盤率先吹響了房?jī)r(jià)調(diào)整的號(hào)角。各種明折暗扣都算上，降價(jià)幅度多在20%左右，一些前期漲得過(guò)快、泡沫較為明顯的項(xiàng)目，降價(jià)幅度甚至達(dá)到50%。

　　“在房?jī)r(jià)飛漲的時(shí)候，人們認(rèn)為降價(jià)20%幾乎是不可想象的事情。但在房?jī)r(jià)泡沫比較大的情況下，價(jià)格稍微一動(dòng)，就會(huì)有兩三成的幅度。”北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉指出，尤其是在北京通州這樣前期價(jià)格漲幅較大、泡沫明顯的區(qū)域，由于前期拿地成本很低，跌幅再大一些也不至于虧本。

　　宏觀統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)進(jìn)一步印證了房?jī)r(jià)拐點(diǎn)的到來(lái)。

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，10月70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)平均環(huán)比下降0.14%，頭次出現(xiàn)環(huán)比下降。鏈家地產(chǎn)頭席分析師張?jiān)抡J(rèn)為，10月全國(guó)平均房?jī)r(jià)頭現(xiàn)環(huán)比下降，表明下半年來(lái)持續(xù)的價(jià)格僵局已經(jīng)被打破，房?jī)r(jià)下降的拐點(diǎn)初步確立。

　　與此同時(shí)，與9月相比，70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市有34個(gè)，持平的城市有20個(gè)。與9月份相比，10月份環(huán)比價(jià)格下降的城市增加了17個(gè)。環(huán)比價(jià)格上漲的城市中，漲幅均未超過(guò)0.2%。

　　但是，市場(chǎng)拐點(diǎn)的確立，不能單從1個(gè)月的環(huán)比下降就來(lái)判斷，因此未來(lái)兩個(gè)月的價(jià)格情況將成為判斷樓市拐點(diǎn)的一個(gè)關(guān)鍵指標(biāo)。

　　市場(chǎng)庫(kù)存不斷創(chuàng)新高，加劇了降價(jià)的壓力。目前，北京住宅庫(kù)存已超過(guò)12萬(wàn)套，為2009年6月以來(lái)的庫(kù)存較高點(diǎn)。市場(chǎng)供應(yīng)出現(xiàn)相對(duì)過(guò)剩，只有降價(jià)促銷才有可能換來(lái)成交量。

　　“降價(jià)只是剛開(kāi)始，相比購(gòu)房者的預(yù)期還有不小差距。”張?jiān)卤硎荆?dāng)前房?jī)r(jià)下跌已經(jīng)開(kāi)始逐漸由外向內(nèi)蔓延，成交量下跌帶動(dòng)成交價(jià)下降的趨勢(shì)十分明朗。在購(gòu)房者“購(gòu)漲不購(gòu)跌”的心理影響和調(diào)控政策不放松的政策影響下，成交量很難有反彈。整體市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入了下行階段。{$page$}

　　“暴利時(shí)代不會(huì)再回來(lái)”

　　——開(kāi)發(fā)商加快促銷防止被“拖死”，房地產(chǎn)行業(yè)面臨大調(diào)整

　　有些出乎意料的是，龍頭開(kāi)發(fā)商成為降價(jià)的先鋒。

　　在上海，引發(fā)這次大幅降價(jià)的，并非實(shí)力較差、資金緊張的小企業(yè)，而是龍湖[簡(jiǎn)介 較新動(dòng)態(tài)]、中海[簡(jiǎn)介 較新動(dòng)態(tài)]等標(biāo)桿房企。在其他城市，萬(wàn)科[簡(jiǎn)介 較新動(dòng)態(tài)]等大開(kāi)發(fā)商也加大了促銷力度。

　　“先跑的搶的是錢，后跑的搶的是紙。”顯然，在調(diào)控的重壓下，經(jīng)歷過(guò)市場(chǎng)起伏的大開(kāi)發(fā)商對(duì)這句話的認(rèn)識(shí)更清楚，嗅覺(jué)更靈敏，反應(yīng)也更迅速。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，近七成一線房地產(chǎn)企業(yè)今年前三季度未完成年度銷售任務(wù)的75%。從目前已經(jīng)披露的銷售數(shù)據(jù)看，預(yù)計(jì)未完成同期任務(wù)的企業(yè)將繼續(xù)增加。臨近年底，開(kāi)發(fā)商面臨還貸和回籠資金壓力進(jìn)一步加大，這也成為開(kāi)發(fā)商加速促銷的動(dòng)力。

　　在市場(chǎng)調(diào)整中，中小房企受到的沖擊更大。在江浙一帶，一些小開(kāi)發(fā)商資金鏈斷裂、老板卷款“跑路”的情況屢次發(fā)生。一些企業(yè)受制于資金及庫(kù)存的雙重壓力，到了必須出售項(xiàng)目或股權(quán)換取資金渡過(guò)冬天的關(guān)口。

　　業(yè)內(nèi)人士普遍預(yù)計(jì)，隨著調(diào)控的深入，房地產(chǎn)企業(yè)兼并重組的現(xiàn)象將逐漸增加，行業(yè)集中度會(huì)明顯提高，這也有利于整個(gè)行業(yè)的健康發(fā)展。

　　在這樣的背景下，“降價(jià)換量”已成為開(kāi)發(fā)商的共識(shí)。“即便個(gè)別項(xiàng)目有可能虧本，也比企業(yè)被一個(gè)項(xiàng)目拖死要好。降價(jià)宜早不宜遲。”一位開(kāi)發(fā)商表示。

　　“房?jī)r(jià)要回歸合理水平是大勢(shì)所趨。”萬(wàn)科集團(tuán)總裁郁亮告訴記者，一年多來(lái)，萬(wàn)科一直堅(jiān)持積極定價(jià)的策略，保證項(xiàng)目在開(kāi)盤一個(gè)月內(nèi)銷售60%以上，確保安全。“對(duì)習(xí)慣生活在甜水里的房地產(chǎn)企業(yè)而言，下半場(chǎng)到了。”

　　郁亮認(rèn)為，過(guò)去幾年房地產(chǎn)行業(yè)快速增長(zhǎng)，企業(yè)的利潤(rùn)率非常高，但這種“美好的歲月”并不正常。經(jīng)過(guò)這一輪嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控，未來(lái)住房的投資屬性將難以體現(xiàn)，這也就意味著房地產(chǎn)行業(yè)很難再回到過(guò)去的暴利時(shí)代。在“下半場(chǎng)”，企業(yè)應(yīng)該更加注重產(chǎn)品的性價(jià)比，更好地滿足普通人的居住需求。

　　郁亮坦言，萬(wàn)科2012年的策略就是“過(guò)冬”，保證企業(yè)有充足的現(xiàn)金流，更加積極地賣房減少庫(kù)存，謹(jǐn)慎購(gòu)地，進(jìn)一步強(qiáng)化內(nèi)部管理，開(kāi)源節(jié)流。

　　從全國(guó)土地市場(chǎng)的表現(xiàn)看，開(kāi)發(fā)商“過(guò)冬”的表現(xiàn)越來(lái)越明顯。2011年1—10月份，主要城市土地流拍575宗，較去年全年增加110%。部分城市，如廣州，出現(xiàn)了無(wú)人競(jìng)拍而底價(jià)成交土地的情況，甚至取消了土地出讓。據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年前10月全國(guó)主要城市居住地塊成交7734宗，其中4619宗底價(jià)成交，占比60%。

　　“中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)真正意義上的一次大調(diào)整正在發(fā)生。”國(guó)務(wù)院發(fā)展研究金融研究所副所長(zhǎng)巴曙松指出，短期來(lái)看，行業(yè)和企業(yè)層面供給相對(duì)過(guò)剩的格局已經(jīng)逐步形成。開(kāi)發(fā)商將通過(guò)降價(jià)、布局三四線城市、以品牌和效率而非擴(kuò)張土地儲(chǔ)備等方式來(lái)提升價(jià)值、應(yīng)對(duì)調(diào)整。{$page$}

　　輿論不支持“房鬧”

　　——業(yè)主維權(quán)應(yīng)遵守市場(chǎng)規(guī)則，政府要加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管

　　每次市場(chǎng)調(diào)整的時(shí)候，總會(huì)出現(xiàn)一些類似的現(xiàn)象，“房鬧”就是其中之一。

　　在北京、上海等地，由于開(kāi)發(fā)商大幅降價(jià)促銷，使不少在高點(diǎn)購(gòu)房的購(gòu)房者的房產(chǎn)“紙面價(jià)值”一下縮水幾十萬(wàn)元，引發(fā)了他們的不滿。 和2008年底房?jī)r(jià)下降時(shí)類似，老業(yè)主們要求開(kāi)發(fā)商退還差價(jià)，甚至出現(xiàn)圍堵打砸售樓處等過(guò)激的“維權(quán)”行為。近兩個(gè)月來(lái)，北京、上海等地，僅媒體報(bào)道的此類事件就有十余起。

　　張大偉認(rèn)為，在目前樓市拐點(diǎn)特征明顯的情況下，降價(jià)項(xiàng)目出現(xiàn)糾紛的主要原因有兩個(gè)：一是開(kāi)發(fā)商銷售過(guò)程中有部分違規(guī)行為或者承諾；二是多年來(lái)樓市畸形發(fā)展，房?jī)r(jià)從來(lái)沒(méi)有真的跌過(guò)，這使得購(gòu)房者忽視了房屋作為商品不僅會(huì)漲，也會(huì)跌。“享受了多年泡沫與暴利的樓市，將投資賭在房子上的人們，在本輪調(diào)控中更應(yīng)該增加風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，那種只漲不跌的樓市‘博傻’時(shí)代已經(jīng)過(guò)去了。”

　　與2008年底相似情況出現(xiàn)時(shí)媒體紛紛聲援不同，近期多數(shù)媒體均發(fā)表評(píng)論，呼吁購(gòu)房者遵守契約精神，理性應(yīng)對(duì)房?jī)r(jià)調(diào)整。專家認(rèn)為，房?jī)r(jià)合理回落是民心所向。在房?jī)r(jià)上漲過(guò)程中，購(gòu)房者并未平分利潤(rùn)給開(kāi)發(fā)商，所以在下調(diào)的時(shí)候也很難要求開(kāi)發(fā)商退差價(jià)，降價(jià)就鬧糾紛明顯不符合契約精神。

　　對(duì)地方政府而言，這種維權(quán)行為事關(guān)社會(huì)穩(wěn)定，甚至可能成為調(diào)控松動(dòng)的推手。但處在風(fēng)口浪尖的上海市政府時(shí)間公開(kāi)表示：“商品房銷售價(jià)格是由房地產(chǎn)企業(yè)和購(gòu)房人根據(jù)市場(chǎng)供求關(guān)系協(xié)商約定，房地產(chǎn)企業(yè)也應(yīng)該按照規(guī)定實(shí)行一套一標(biāo)明碼標(biāo)價(jià)，接受監(jiān)管。如果在購(gòu)房合同執(zhí)行中發(fā)生矛盾糾紛，雙方當(dāng)事人應(yīng)該按照合同約定，協(xié)商解決。如果協(xié)商不成，可以通過(guò)司法途徑解決。”

　　業(yè)內(nèi)人士普遍將其解讀為政府并不支持“房鬧”，堅(jiān)持調(diào)控的決心十分堅(jiān)定。

　　“我們會(huì)協(xié)助這些購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商商討解決方案。但無(wú)論如何，打砸售樓處的方式是不支持的。”某省會(huì)城市政府官員告訴記者，地方政府也會(huì)高度重視樓市降價(jià)引發(fā)的“房?jī)r(jià)焦慮”和“退房糾紛”，做好撫慰和風(fēng)險(xiǎn)教育。同時(shí)要格外加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)的監(jiān)管，警惕可能發(fā)生的價(jià)格欺詐，保護(hù)購(gòu)房者的合法權(quán)益。{$page$}

　　“調(diào)控絕不可有絲毫動(dòng)搖”

　　——調(diào)控底氣比2008年更足，降價(jià)只是剛剛開(kāi)始

　　房地產(chǎn)調(diào)控效果越來(lái)越明顯的時(shí)候，人們開(kāi)始擔(dān)心，調(diào)控如果就此放松，房?jī)r(jià)會(huì)出現(xiàn)大幅反彈。

　　這種擔(dān)心并非多余，房?jī)r(jià)下降導(dǎo)致土地市場(chǎng)冷清、地方土地財(cái)政和房地產(chǎn)稅收下降、“房鬧”事件發(fā)生。從經(jīng)濟(jì)環(huán)境看，歐美債務(wù)危機(jī)結(jié)果捉摸不定，我國(guó)經(jīng)濟(jì)增速有所下滑，部分企業(yè)受到較為嚴(yán)重的沖擊。2008年底，當(dāng)房?jī)r(jià)出現(xiàn)拐點(diǎn)的時(shí)候，正是因?yàn)橄嗨频脑?，調(diào)控出現(xiàn)轉(zhuǎn)向。

　　“這一次調(diào)控和2008年的不同，就是同時(shí)進(jìn)行的大規(guī)模保障性住房建設(shè)，這是調(diào)控堅(jiān)持下去的基礎(chǔ)。”陜西省建設(shè)廳有關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，今年全國(guó)1000萬(wàn)套保障性住房的建設(shè)任務(wù)近期已經(jīng)全部開(kāi)工，陜西省更是超額完成了任務(wù)。從今年陜西省的實(shí)踐看，大規(guī)模的保障房建設(shè)，既能起到解決低收入家庭住房困難的作用，也的確能起到帶動(dòng)投資和消費(fèi)的作用，在一定程度上對(duì)沖房地產(chǎn)調(diào)控對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響。

　　“與房地產(chǎn)調(diào)控相應(yīng)的制度改革，效果也需要時(shí)間來(lái)進(jìn)一步體現(xiàn)。”重慶市國(guó)土房管局有關(guān)負(fù)責(zé)人指出，重慶試點(diǎn)征收房產(chǎn)稅一年來(lái)，盡管收到的錢并不多，但房

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