從漲價惜售到快速出貨

2010年剛剛過完春節(jié)的樓市市場，由于一手住宅供應(yīng)嚴(yán)重不足，購房者購房恐慌心理加劇，一度到了無房可購的地步。有樓盤銷售的開發(fā)商腰板挺直，漲售價來底氣十足。

據(jù)信立怡高地產(chǎn)顧問機構(gòu)調(diào)研顯示，今年上半年，市場整體供應(yīng)10704套，較去年同期相比下降 51.5%；往年同期月初存量通常保持在8000-10000套，而今年1-5月月初存量徘徊在2000套左右，供不應(yīng)求的矛盾異常突出。從各月的新增供應(yīng)來看，3月份有一個較快的增長，從2月的60套激增到1795套。4月中旬，“新國十條”出臺，在各銀行按揭政策細(xì)則實施之前，為了趕上原來優(yōu)惠政策的末班車，一度出現(xiàn)了交易的高潮。4月中旬開始，迫于新政，開發(fā)商普遍調(diào)整了推售計劃，原本計劃于4月份開盤的項目延遲到5、6月開盤，致使 5-6月的新增供應(yīng)之和達到4492套，占上半年新增供應(yīng)51.9%。

4月份之后，市場轉(zhuǎn)冷跡象明顯，新開樓盤價格逾期普遍降低，優(yōu)惠房、特價房、折扣房再現(xiàn)市場，盡快出貨成為開發(fā)商的主調(diào)。

剛性需求支撐成交量

新政影響下，雖然全國樓市一片哀鴻，但是在濟南的房地產(chǎn)市場中，部分新盤成交數(shù)據(jù)卻依然可觀。6月底沉淀多時的天鴻·萬象新天頭次開盤，由于獨占市場空白點以及務(wù)實的定價、超高的性價比，頭批 200套房源幾乎全部售出。在成交的房源中，大部分業(yè)主都是年輕置業(yè)者，由此可見，置業(yè)和改善性剛需是市場需求的主體。

據(jù)信立怡高半年調(diào)研顯示，上半年前期，由于濟南市場需求旺盛，供應(yīng)量不足，需求受到抑制，上半年成交量同比下降 51%。但是3月份開始，出現(xiàn)大量新增房源，立即受到消費者追捧，市場成交火爆，需求得到一定程度釋放。剛性需求支撐下，即使在新政后的5、6月，由于大量房源面市，成交量環(huán)比分別上升26.61%和 16.8%，這主要得益于旺盛的剛需支撐市場。

牛氣上漲到點式松動的價格變遷

這一輪調(diào)控下，恒大地產(chǎn)扛起率先降價的大旗，全國樓盤85折統(tǒng)一折扣銷售；濟南不少樓盤也打出了95折銷售、特價房銷售的促銷信息。

新政出臺之前，一方面房源供應(yīng)少，另一方面購房熱情高，延續(xù)2009年的瘋狂上漲，對于價格繼續(xù)走高成為業(yè)內(nèi)外人士的普遍看法?？傮w來看，上半年濟南一手住宅均價呈現(xiàn)增長態(tài)勢，在經(jīng)歷 2009年瘋狂上漲41.4%以后，2010年1-4月繼續(xù)上漲10.1%，達到9344元/平方米的歷史較高點。

新政出臺后，雖然持續(xù)在售樓盤價格依然堅挺，市場未見的價格回落現(xiàn)象。但是新開樓盤卻普遍選擇以低于預(yù)期500-1000元的價格入市；隨著政策影響深入，個別項目迫于回籠資金的壓力，價格已經(jīng)開始出現(xiàn)局部的、點式的松動跡象。

(作者：楊會想)