在一連串調(diào)控政策的疊加效應(yīng)下，樓市成交量節(jié)節(jié)下挫。北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，11月11日~20日，全市二手房住宅網(wǎng)簽日均成交量僅為494套，創(chuàng)下8月下旬以來交易量較低。 　　與此同時，成交價格卻沒有出現(xiàn)相對應(yīng)的調(diào)整幅度，量跌價滯的現(xiàn)象再次出現(xiàn)，成為房價堅挺的代名詞。據(jù)統(tǒng)計，截至11月20日，北京預(yù)售及預(yù)售公示的28個項目的平均單價為24525元每平米，相比10月份開盤均價仍上漲13.1％。 　　業(yè)界人士分析，樓市調(diào)控到目前階段，一線城市房價上漲勢頭基本上被遏制住，調(diào)控措施已經(jīng)取得明顯成效，但是就長期緩解房價上漲動力來看，還遠未達到調(diào)控目標(biāo)。目前還只是零星的個別開發(fā)商和樓盤為促銷而降價，只能說房價有下調(diào)壓力，但尚未轉(zhuǎn)化為實質(zhì)性下跌的基礎(chǔ)，樓市僵局依然未被打破。 　　實際上，近日市場上出現(xiàn)的降價苗頭表明房價已經(jīng)接近下降的邊緣，樓市調(diào)控到了較關(guān)鍵的時刻。 　　北京通州一樓盤近期宣布直降7000元每平米，引發(fā)了公眾關(guān)注和熱議。地產(chǎn)龍頭萬科近日在武漢高調(diào)促銷，至11月底每周推出的10套一口價房源相對此前的均價下降3000元每平米。曾經(jīng)是漲價排頭兵的三亞眾多樓盤也打出底價、面積的促銷標(biāo)語。那么降價是否能由此蔓延，成交量下滑能否傳導(dǎo)到房價？ 　　業(yè)界判斷這是開發(fā)商對購房者底線的試探。在今年銷售任務(wù)已基本完成之時，大型開發(fā)商降價求售的壓力不大。而更需要警惕的是，開發(fā)商在撐過年底的冰凍期后，到了明年旺季可能就又有了“硬扛”不降價的底氣和本錢，屆時調(diào)控的效果會大打折扣。 　　如果說房價在年底沒有形成實質(zhì)性下降，到了明年3月份市場回暖后，成交量勢必又會反彈，隨著入市購房者的增多，市場預(yù)期又會發(fā)生變化，房價就失去了繼續(xù)調(diào)整的動力。 　　而且，樓市中仍然存在一些促使房價繼續(xù)上漲的力量，由于物價飛漲，出于資產(chǎn)配置的需要，許多人仍愿意選擇將資金投資到房地產(chǎn)市場。當(dāng)前盡管轉(zhuǎn)入淡季，觀望氣氛濃重，但剛性需求同時也在積攢中，按照以往規(guī)律，一旦到了旺季就會集中爆發(fā)。可見，調(diào)控較終能否奏效，效果究竟有多大，關(guān)鍵在于接下來兩三個月內(nèi)的房價走勢，這也將影響明年的整體走勢。 　　從供求關(guān)系看，今年房地產(chǎn)投資較快增長以及保障性住房的大量入市將使明年樓市供應(yīng)較為充足，而不合理購購需求將繼續(xù)受到抑制。過去幾年，住房是居民投資的重要渠道之一，房價上漲是典型的資金推動型，如今國家將住房重新定性為基本消費品，將依靠信貸杠桿進行短期炒房的投資者擠壓出去，將使房價上漲和調(diào)控的壓力大為減輕。 　　不過值得注意的是，開發(fā)商針對調(diào)控進行的銷售策略調(diào)整可能會減弱調(diào)控效果，譬如為規(guī)避商品房預(yù)售資金監(jiān)管，部分開發(fā)商調(diào)整推盤節(jié)奏，一部分集中在11月份開盤，一部分推遲到明年3月份，這會在短時間內(nèi)形成供應(yīng)空檔，供求形勢可能會逆轉(zhuǎn)。 另外，在沒有更好的投資渠道的情況下，有資金實力的投資者仍將購房視為中長期保值增值的工具。同時，在國際流動性泛濫、人民幣升值的大背景下，樓市調(diào)控還得排除熱錢流入的影響。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1月~10月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源中，利用外資同比增長43.3％，增幅明顯高于其他領(lǐng)域利用外資增幅。 　　顯然，房價要走出屢調(diào)屢漲的怪圈，改變部分人群思維深處根深蒂固的房價上漲預(yù)期，還原住房保障基本居住需求的功能定位，在調(diào)控效果不斷顯現(xiàn)的同時，調(diào)控力度仍需適時加碼。 　　事實上，政府對樓市的調(diào)控政策仍有足夠騰挪的空間。在銀根收緊、資本市場融資受限的趨勢下，預(yù)售資金監(jiān)管的調(diào)控作用還沒有充分發(fā)揮，例如北京市這一政策將在12月1日起正式實行，對開發(fā)商形成的資金壓力將。另外政府還掌握著房產(chǎn)稅這一致命武器，盡管要進入實質(zhì)性運作尚需時日，但是僅是傳出的預(yù)期對市場而言也是重磅炸彈。 　　從房價松動到實質(zhì)性下降，是眾多持幣待購購房者的期盼，跨出這一步，尚需新的調(diào)控措施作為支撐。 在一連串調(diào)控政策的疊加效應(yīng)下，樓市成交量節(jié)節(jié)下挫。北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，11月11日~20日，全市二手房住宅網(wǎng)簽日均成交量僅為494套，創(chuàng)下8月下旬以來交易量較低。 　　與此同時，成交價格卻沒有出現(xiàn)相對應(yīng)的調(diào)整幅度，量跌價滯的現(xiàn)象再次出現(xiàn)，成為房價堅挺的代名詞。據(jù)統(tǒng)計，截至11月20日，北京預(yù)售及預(yù)售公示的28個項目的平均單價為24525元每平米，相比10月份開盤均價仍上漲13.1％。 　　業(yè)界人士分析，樓市調(diào)控到目前階段，一線城市房價上漲勢頭基本上被遏制住，調(diào)控措施已經(jīng)取得明顯成效，但是就長期緩解房價上漲動力來看，還遠未達到調(diào)控目標(biāo)。目前還只是零星的個別開發(fā)商和樓盤為促銷而降價，只能說房價有下調(diào)壓力，但尚未轉(zhuǎn)化為實質(zhì)性下跌的基礎(chǔ)，樓市僵局依然未被打破。 　　實際上，近日市場上出現(xiàn)的降價苗頭表明房價已經(jīng)接近下降的邊緣，樓市調(diào)控到了較關(guān)鍵的時刻。 　　北京通州一樓盤近期宣布直降7000元每平米，引發(fā)了公眾關(guān)注和熱議。地產(chǎn)龍頭萬科近日在武漢高調(diào)促銷，至11月底每周推出的10套一口價房源相對此前的均價下降3000元每平米。曾經(jīng)是漲價排頭兵的三亞眾多樓盤也打出底價、面積的促銷標(biāo)語。那么降價是否能由此蔓延，成交量下滑能否傳導(dǎo)到房價？ 　　業(yè)界判斷這是開發(fā)商對購房者底線的試探。在今年銷售任務(wù)已基本完成之時，大型開發(fā)商降價求售的壓力不大。而更需要警惕的是，開發(fā)商在撐過年底的冰凍期后，到了明年旺季可能就又有了“硬扛”不降價的底氣和本錢，屆時調(diào)控的效果會大打折扣。 　　如果說房價在年底沒有形成實質(zhì)性下降，到了明年3月份市場回暖后，成交量勢必又會反彈，隨著入市購房者的增多，市場預(yù)期又會發(fā)生變化，房價就失去了繼續(xù)調(diào)整的動力。 　　而且，樓市中仍然存在一些促使房價繼續(xù)上漲的力量，由于物價飛漲，出于資產(chǎn)配置的需要，許多人仍愿意選擇將資金投資到房地產(chǎn)市場。當(dāng)前盡管轉(zhuǎn)入淡季，觀望氣氛濃重，但剛性需求同時也在積攢中，按照以往規(guī)律，一旦到了旺季就會集中爆發(fā)?？梢?，調(diào)控較終能否奏效，效果究竟有多大，關(guān)鍵在于接下來兩三個月內(nèi)的房價走勢，這也將影響明年的整體走勢。 　　從供求關(guān)系看，今年房地產(chǎn)投資較快增長以及保障性住房的大量入市將使明年樓市供應(yīng)較為充足，而不合理購購需求將繼續(xù)受到抑制。過去幾年，住房是居民投資的重要渠道之一，房價上漲是典型的資金推動型，如今國家將住房重新定性為基本消費品，將依靠信貸杠桿進行短期炒房的投資者擠壓出去，將使房價上漲和調(diào)控的壓力大為減輕。 　　不過值得注意的是，開發(fā)商針對調(diào)控進行的銷售策略調(diào)整可能會減弱調(diào)控效果，譬如為規(guī)避商品房預(yù)售資金監(jiān)管，部分開發(fā)商調(diào)整推盤節(jié)奏，一部分集中在11月份開盤，一部分推遲到明年3月份，這會在短時間內(nèi)形成供應(yīng)空檔，供求形勢可能會逆轉(zhuǎn)。

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