趙先生看好了一套期房，在看房時(shí)，售樓人員講公攤率在20％左右，即套內(nèi)建筑面積能夠達(dá)到總建筑面積的80％，但當(dāng)趙先生簽訂《商品房購(gòu)賣合同》，要求將此寫入補(bǔ)充協(xié)議時(shí)，被告知公攤率在30％左右。趙先生不禁犯了嘀咕，同一套房子，還沒(méi)實(shí)測(cè)呢，怎么前后就相差這么多？雖說(shuō)這公攤面積是計(jì)算出來(lái)的，可也不能隨便瞎算吧？

　　----購(gòu)期房請(qǐng)盯緊“公攤”

　　律師分析：

　　根據(jù)《北京市商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)倳盒幸?guī)定》（京房地權(quán)字〖2000〗369號(hào)）：可分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e主要包括以下兩大部分：

　　1、大堂、公共門廳、走廊、過(guò)道、公用廁所、電（樓）梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機(jī)房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機(jī)房、消防通道、變（配）電室、煤氣調(diào)壓室、衛(wèi)星電視接收機(jī)房、空調(diào)機(jī)房、熱水鍋爐房、電梯工休息室、值班警衛(wèi)室、物業(yè)管理用房等以及基本功能上為該建筑服務(wù)的專用設(shè)備用房。

　　2、套與公用建筑空間之間的分隔墻及外墻（包括山墻）墻體面積水平投影面積的一半。

　　不應(yīng)計(jì)入公用建筑空間的主要有：

　　1．倉(cāng)庫(kù)、機(jī)動(dòng)車庫(kù)、非機(jī)動(dòng)車庫(kù)、車道、供暖鍋爐房、作為人防工程的地下室、單獨(dú)具備使用功能的獨(dú)立使用空間。

　　2．售房單位自營(yíng)、自用的房屋。

　　3．為多幢房屋服務(wù)的警衛(wèi)室、管理（包括物業(yè)管理）用房。

　　此外，其他購(gòu)房人受益的其他非經(jīng)營(yíng)性用房，需要進(jìn)行分?jǐn)偟?，?yīng)在銷（預(yù)）售合同中寫明房屋名稱、需分?jǐn)偟目偨ㄖ娣e。

　　369號(hào)文對(duì)于預(yù)售商品房的分?jǐn)偯娣e，做了如下規(guī)定，“售房單位在預(yù)售商品房前，應(yīng)向商品房預(yù)售管理部門提交預(yù)售商品房的面積測(cè)量報(bào)告。預(yù)售商品房設(shè)計(jì)方案變更涉及預(yù)售房屋面積的，應(yīng)重新提交面積測(cè)量報(bào)告”。“售房單位在銷（預(yù)）售商品房時(shí)，在銷（預(yù)）售合同（含補(bǔ)充協(xié)議）中應(yīng)明確商品房銷售面積、分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e及公用建筑部位”?！敖ㄔO(shè)項(xiàng)目部分竣工，售房單位申請(qǐng)對(duì)已竣工商品房銷售面積進(jìn)行計(jì)算，因分?jǐn)偟牟糠止媒ㄖ騾⒓臃謹(jǐn)偟钠渌唐贩可形纯⒐?，需要以?guī)劃批準(zhǔn)的建筑面積為依據(jù)的，要經(jīng)國(guó)土房管部門同意，并需書面承諾：先按預(yù)售合同的約定，用先行計(jì)算的商品房銷售面積與購(gòu)房者結(jié)算房?jī)r(jià)。在建設(shè)項(xiàng)目全部竣工后，與測(cè)繪部門較終實(shí)測(cè)的結(jié)果相比，面積增加的，應(yīng)維持已結(jié)算的房?jī)r(jià)不變；面積減少的，售房單位應(yīng)按實(shí)際售價(jià)退款”。

　　根據(jù)這一規(guī)定，自去年10月份以后開(kāi)盤銷售的新樓盤，面積要測(cè)量?jī)纱危阂淮卧陬A(yù)售前，一次在竣工后。

　　律師提示：

　　由于目前大量開(kāi)盤的商品房都是期房，建議購(gòu)房人在購(gòu)房時(shí)注意以下幾點(diǎn)：

　　把相關(guān)內(nèi)容寫進(jìn)合同，并在合同中加一條：當(dāng)面積結(jié)算發(fā)生誤差時(shí)，分?jǐn)偯娣e和套內(nèi)建筑面積的比率也應(yīng)當(dāng)相應(yīng)調(diào)整。比如購(gòu)房人購(gòu)了一套100平方米的商品房，如果實(shí)測(cè)總建筑面積增加了3平方米，那么套內(nèi)建筑面積也應(yīng)按比例相應(yīng)增加，否則購(gòu)房人補(bǔ)交了3平方米的錢，很可能得到的是3平方米的分?jǐn)偯娣e。

　　入住時(shí)向開(kāi)發(fā)商索要測(cè)繪部門的實(shí)測(cè)報(bào)告，因?yàn)橘?gòu)房人隨后要交納的公共部分維修基金和房產(chǎn)契稅，都和房屋面積有直接關(guān)系。

　　房改房的面積結(jié)算與此不同。根據(jù)規(guī)定，單位按房改政策及價(jià)格出售的公有住房，不適用369號(hào)文的規(guī)定。

（北京晚報(bào)）

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