審查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

開發(fā)資質及經(jīng)營范圍

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質是相關的行業(yè)主管部門根據(jù)開發(fā)企業(yè)的綜合實力認定的，資質越高，說明其開發(fā)能力越強，承擔風險及責任的能力就越強，反之亦然。如果某一個開發(fā)企業(yè)沒有開發(fā)資質，多半情況是這個企業(yè)次涉足房地產(chǎn)領域，資金及房地產(chǎn)開發(fā)的相關經(jīng)驗欠缺，可能因為方方面面的關系或施工組織設計等原因導致延期交房，較嚴重的后果是沒有后續(xù)資金跟上，在預售不理想的情況下，不能及時回款，建筑承包商，材料設備商拒絕與開發(fā)商繼續(xù)合作，較終導致樓盤爛尾。在購購期房時，一定要看其營業(yè)執(zhí)照是否有允許銷售樓房的經(jīng)營范圍，如果沒有銷售樓房的經(jīng)營范圍，那么消費者與其簽訂的售房合同就是無效合同。

提防

商品房使用面積“縮水”

新實施的《商品房銷售管理辦法》將面積誤差比完全值的3%作為一個“分水嶺”，在雙方對建筑面積、公攤面積沒有其它約定的情況下，按法定原則即十條來處理，但這個原則并沒有明確在建筑面積不變的前提下公攤面積增加及增加幅度的處理方式，只是把公攤面積含在建筑面積中籠統(tǒng)地加以規(guī)定。實際上商品房“縮水”，主要體現(xiàn)在公攤面積的擴大上，糾紛也往往出現(xiàn)在這里。建議購房者在處理面積誤差時明確在合同中約定：在建筑面積不變或在3%誤差以內時，公攤面積的增長比例不能超過總建筑面積的比例，或者約定公攤面積不能增加，這樣就能防止“縮水”問題的出現(xiàn)。

謹防廣告及宣傳的

誘惑和誤導

購房者從開發(fā)商那里了解樓盤情況，聽到的往往都是對此項目的溢美之詞，如果您看到開發(fā)商的廣告、樓書、沙盤、樣板間的情況，就認為將來房屋交付時就像你所見所想的那樣，那就大錯特錯了。樓書、沙盤、樣板間在合同的締結過程中屬于要約引誘，它是相對于不特定的多數(shù)人發(fā)出的，除非購房者將廣告、樓書、沙盤、樣板間已明示的部分作為合同的一部分，才對開發(fā)商具有約束力，將來出現(xiàn)與宣傳不符的地方，開發(fā)商才會承擔違約責任。這里提醒您，不能讓一些美好的設想誤導您，使您做出不客觀的、不全面的評價?！渡唐贩夸N售管理辦法》對有關房產(chǎn)廣告、樣板間問題做出了有利于購房者的規(guī)定，但實際上執(zhí)行起來非常難，開發(fā)商很容易規(guī)避。

慎交訂金

目前在房地產(chǎn)銷售過程中訂金問題的爭議很多，主要表現(xiàn)在購房者在正式簽約前要向開發(fā)商交納一定數(shù)額的款項，作為訂金。但在簽約談判時雙方因為合同的某些條款達不成協(xié)議時開發(fā)商都以對方?jīng)]有簽約違反訂金的約定為由，拒不退還訂金。購房者往往在訂金不退的壓力下，違心地接受開發(fā)商的不平等條款，自己的真實意思不能體現(xiàn)在合同中，有失合同公平、公正的原則，但購房者一般都舉證不能，即不能用證據(jù)證明自己是在不平等狀態(tài)下違背自己的真實意愿與開發(fā)商簽訂的合同。如果您與開發(fā)商在認購書中明確了所交款項為訂金，且在規(guī)定的日期內沒有與開發(fā)商簽訂成協(xié)議，那您將面臨訂金不能退回的損失，雖然您在交這筆錢時真的不知道會有這樣的法律后果，但這種民事行為的后果只能由您自己來承擔，除非您能證明自己是在受脅迫、欺詐的情況下交的這筆錢。如果開發(fā)商所售項目不具備合法銷售條件或雙方約定所交款項為預付款性質費用的，那么您的所謂“訂金”在合同簽不成的情況下是可以退還的。

　　購購期房要注意的問題還有很多，比如房產(chǎn)證的辦理，設計變更，交付條件，質量問題，房產(chǎn)抵押等問題都很重要，我們將在以后的文章中陸續(xù)向讀者介紹。

北京力行律師事務所 劉桂林

（北京晨報）

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