上海市申房律師事務(wù)所主任律師孫洪林表示，在諸多現(xiàn)象中，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)影響，對(duì)于消費(fèi)者權(quán)益侵害較為嚴(yán)重的就是開(kāi)發(fā)商的不當(dāng)行為。其中較為明顯的就是開(kāi)發(fā)商刻意營(yíng)造房屋銷(xiāo)售火

爆局面，給真正購(gòu)房的消費(fèi)者造成一種不及時(shí)購(gòu)購(gòu)將無(wú)房可購(gòu)的心理暗示。而事實(shí)上，所謂的火爆銷(xiāo)售狀況可能純粹是開(kāi)發(fā)商自身工作人員甚至是臨時(shí)聘用人員的“杰作”。

　　由于上海市目前實(shí)行預(yù)售商品房網(wǎng)上登記備案制度，開(kāi)發(fā)商就利用這些人員簽訂預(yù)定協(xié)議或者預(yù)售合同并在房地產(chǎn)交易登記備案。然后再以這些人員的名義抬高房?jī)r(jià)向購(gòu)房人銷(xiāo)售，更有甚者直接在周邊的中介經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)掛牌出售，同時(shí)聲稱(chēng)可以讓開(kāi)發(fā)商撤銷(xiāo)合同后與購(gòu)房人重新簽訂合同并登記，達(dá)到規(guī)避上海市的期房限轉(zhuǎn)政策的目的。

　　所有這一切在購(gòu)房人看來(lái)可能是千辛萬(wàn)苦幸運(yùn)地購(gòu)到一套心儀的住房，而實(shí)際上不過(guò)是開(kāi)發(fā)商精心編造的一個(gè)溫柔陷阱罷了，比如在上海市房地局網(wǎng)上登記備案中所查詢(xún)到的合同撤銷(xiāo)率畸高的開(kāi)發(fā)商很有可能就是屬于這種情況。

　　典型案例：2004年8月，林先生得知本市浦東新區(qū)一個(gè)樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)，樓盤(pán)均價(jià)為每平方米13000元左右，綜合地段、房型、交通等因素之后，林先生非常中意。開(kāi)盤(pán)后林先生來(lái)到售樓處，發(fā)現(xiàn)自己看中的房子都已售完，而且剩余的幾套也已經(jīng)漲到每平方米15000元。

　　林先生非常失望，但售樓小姐卻不失時(shí)機(jī)地告訴林先生自己有個(gè)客戶(hù)是投資客，訂了好幾套房，可以勸說(shuō)客戶(hù)讓出一套給林先生，而且自己也可以和專(zhuān)業(yè)去打打招呼，把已經(jīng)登記的合同撤銷(xiāo)掉。

　　由于樓層、朝向都是林先生所喜歡的，林先生當(dāng)即要求和這位客戶(hù)見(jiàn)面。售樓小姐隨即聯(lián)系帶來(lái)客戶(hù)，雙方經(jīng)過(guò)協(xié)商確定按照單價(jià)16000元成交，之后的一段時(shí)間里雙方通過(guò)開(kāi)發(fā)商辦理了撤銷(xiāo)和登記手續(xù)，林先生也為自己能夠購(gòu)到滿意的房子而高興萬(wàn)分。

　　一段時(shí)間之后，林先生在看房的同時(shí)驚訝地發(fā)現(xiàn)原來(lái)所謂將房子轉(zhuǎn)讓給自己的客戶(hù)竟然是開(kāi)發(fā)商的售樓人員之一！所謂的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓從頭到尾不過(guò)是一場(chǎng)騙局，而今年年初萬(wàn)邦都市花園被有關(guān)部門(mén)處理的案例更是經(jīng)典中的經(jīng)典。

　　部分中介公司也存在利用自身中介優(yōu)勢(shì)地位通過(guò)哄抬房?jī)r(jià)的方法，牟取不當(dāng)利益的現(xiàn)象。中介公司在二手房購(gòu)賣(mài)中擁有著壟斷信息的地位，有的中介公司甚至在整個(gè)購(gòu)賣(mài)過(guò)程中都不讓上、下家碰面，由此上、下家之間無(wú)法就購(gòu)賣(mài)事宜直接溝通，從而達(dá)到操縱交易的目的。

　　中介一方面向下家提出一個(gè)較高的價(jià)格，另一方面將一個(gè)較低的價(jià)格告訴上家。在簽訂意向書(shū)及購(gòu)賣(mài)合同的時(shí)候，向上家解釋較高房?jī)r(jià)是為了下家作貸款，或者向下家解釋較低房?jī)r(jià)是為了少交契稅，從而達(dá)到賺取差價(jià)的目的。更有甚者直接偽造虛假合同、虛構(gòu)購(gòu)賣(mài)當(dāng)事人牟取高額暴利。

　　典型案例1：孟先生今年1月中旬通過(guò)中介公司出售一套住房，掛牌價(jià)格為152萬(wàn)元。很快中介公司就告知孟先生聯(lián)系到了下家，并拿了一份購(gòu)房意向書(shū)和3萬(wàn)元定金，孟先生簽下意向書(shū)并收取了定金，根據(jù)意向書(shū)約定，購(gòu)賣(mài)雙方應(yīng)當(dāng)于2月初簽訂房地產(chǎn)購(gòu)賣(mài)合同。沒(méi)想到就在簽合同的前，中介公司告訴孟先生有人愿意以160萬(wàn)元的價(jià)格購(gòu)購(gòu)該房屋，而且原先已經(jīng)簽訂意向書(shū)的購(gòu)家經(jīng)過(guò)他們的工作，也已經(jīng)愿意接受孟先生雙倍返還定金并解除合同。孟先生一看有利可圖，便要求解除合同，并將6萬(wàn)元交給了中介公司代為處理，之后便與新的購(gòu)家簽訂了總價(jià)為160萬(wàn)元的購(gòu)賣(mài)合同。然而在中介公司辦理相關(guān)手續(xù)的時(shí)候，孟先生無(wú)意中聽(tīng)到中介公司其他職員談?wù)撍姆孔樱诺弥人^的下家其實(shí)并不存在，中介公司不但收取了中介費(fèi)，而且還騙取了自己3萬(wàn)元。較終在與中介公司交涉之后才拿回了這筆錢(qián)。孟先生感嘆道，要不是多長(zhǎng)了個(gè)心眼，還一直以為占了一個(gè)大便宜，怎么都想不到自己會(huì)就這樣被騙掉了3萬(wàn)元。

　　典型案例2：2004年12月，陳先生通過(guò)中介公司出售一套房屋，和熊某簽訂了房地產(chǎn)購(gòu)賣(mài)合同，約定以總房?jī)r(jià)46萬(wàn)元的價(jià)格出售給熊某，簽訂合同之后7日內(nèi)支付23萬(wàn)元，2005年1月15日之前辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)，余款待辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)后三日支付。合同簽訂后，中介公司提出辦理一個(gè)包括產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)在內(nèi)的委托公證手續(xù)，由熊某代為辦理相關(guān)的轉(zhuǎn)讓事宜，陳先生圖省事就同意了。2005年1月20日，陳先生仍然沒(méi)有拿到余款，遂向中介公司催討，中介公司百般含糊，稱(chēng)熊某會(huì)盡快付款。陳先生起了疑心，到房地產(chǎn)交易查詢(xún)之后了解到，房子已經(jīng)過(guò)戶(hù)給了不知名的洪某。

　　通過(guò)律師調(diào)查后，他方得知熊某憑借自己做的公證委托手續(xù)以代理人的名義，將該房屋直接以53萬(wàn)元價(jià)格出售給了洪某，洪某已經(jīng)支付了所有房款。而在與中介公司交涉的時(shí)候又了解到熊某其實(shí)是中介公司工作人員的家屬，整個(gè)過(guò)程都是在中介公司的操作之下完成，收款人事實(shí)上也就是中介公司。

　　隨后陳先生向法院提起訴訟，要求熊某及中介公司承擔(dān)賠償責(zé)任。由于陳先生提出了充分的證據(jù)證明這些事實(shí)，法院較終判決熊某及中介公司返還陳先生剩余的30萬(wàn)元房款。

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