如果多年后有人編寫一部房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展史，2006年一定是一個(gè)具有歷史意義的年頭：建設(shè)部7月13日發(fā)布《關(guān)于落實(shí)新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見》，規(guī)定自2006年6月1日起，各城市年度新審批、新開工的商品住房總面積中，套型建筑面積90平方米以下住房(含經(jīng)濟(jì)適用住房)面積所占比重，必須達(dá)到70％以上；時(shí)至8月下旬，北京開發(fā)商仍苦等細(xì)則，不少開發(fā)商已做好了兩手準(zhǔn)備，一方面，按原規(guī)劃方案，繼續(xù)開展工作，而另一方面，則緊急籌備符合面積及比例要求的方案。一時(shí)間，關(guān)于戶型的焦點(diǎn)，集中到了面積上，而小戶型和大戶型的兩大陣營(yíng)，也因70％這道“紅線”變得更加涇渭分明。

　　新政催生小戶型主流地位

　　在記者的印象里，2002年小戶型曾經(jīng)在市場(chǎng)上異常火爆，當(dāng)時(shí)有不少位于城市位置的項(xiàng)目，是以小戶型為主打產(chǎn)品的，其中，還有不少是超小戶型。

　　不過，在當(dāng)時(shí)，也有不少專家學(xué)者對(duì)小戶型提出了一些質(zhì)疑，認(rèn)為小戶型社區(qū)面臨配套不足，密度過大等弊端。隨著此類社區(qū)陸續(xù)入住，有一部分項(xiàng)目確實(shí)出現(xiàn)了一些相應(yīng)的問題，轟轟烈烈的小戶型熱潮集體降溫。

　　2006年房產(chǎn)新政，將小戶型再次推上市場(chǎng)主流位置。面對(duì)有些人提出的“未來小戶型可能出現(xiàn)過剩”的說法，新龍城營(yíng)銷總監(jiān)孫玉琢認(rèn)為，目前從市場(chǎng)來看，小戶型需求旺盛，銷路看好，即使是未來兩三年間，這個(gè)需求量仍然有可能保持。另外，小戶型產(chǎn)品間的差異還是存在的，開發(fā)商在產(chǎn)品的設(shè)計(jì)上百花齊放，購(gòu)房者各取所需，這種情況在未來將占主導(dǎo)。

　　雍景天成的營(yíng)銷策劃總監(jiān)宋寶霞則表示，受政策影響，未來小戶型必將有一個(gè)集中放量的過程，但這個(gè)過程造成產(chǎn)品過剩的可能性較小，因?yàn)槟壳暗男粜头帕繋в幸环N“還債”的性質(zhì)。今后的小戶型一定不是以前那種單純依靠面積小總價(jià)低而取勝的建筑，而是依靠在產(chǎn)品附加值，如住宅節(jié)能、環(huán)保、科技含量、園林綠化等多方面多下功夫，真正提高產(chǎn)品適銷性，依靠提升產(chǎn)品的品質(zhì)而取勝。

　　對(duì)于購(gòu)房者，業(yè)內(nèi)人士也提出了一些小戶型購(gòu)購(gòu)建議：孫玉琢認(rèn)為，對(duì)小戶型購(gòu)家而言，早購(gòu)，可能比晚購(gòu)要便宜一些，而晚購(gòu)，可能在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上有進(jìn)一步的突破，至于到底該早購(gòu)還是晚購(gòu)，還是要具體根據(jù)產(chǎn)品和自身的資金狀況而定；雍景天成的宋寶霞則提醒購(gòu)房者，購(gòu)購(gòu)小戶型，頭先要選好地段，其次，要注意交通、配套是否齊全，第三則要注重戶型格局的合理性。

　　大戶型的優(yōu)勢(shì)在于稀缺

　　大戶型是相對(duì)于小戶型而言的概念。目前市場(chǎng)上的大戶型比例可觀，根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)發(fā)布的數(shù)據(jù)測(cè)算，今年7月份，北京住宅商品房期房的套均面積為119平方米，住宅現(xiàn)房的套均面積為156平方米。

　　面對(duì)新政，目前市場(chǎng)上在售大戶型項(xiàng)目的開發(fā)商對(duì)項(xiàng)目的銷售顯得信心十足，對(duì)于記者就項(xiàng)目銷售情況的詢問，幾乎都以“不愁賣”作答。而事實(shí)上，近兩個(gè)月市場(chǎng)上也確實(shí)出現(xiàn)了大戶型“逆風(fēng)飛揚(yáng)”的情形，其中，投資者對(duì)于市場(chǎng)的推動(dòng)作用也是不容小覷的。

　　一位打算購(gòu)購(gòu)一套三居室用于投資的購(gòu)房人表示，新政對(duì)大戶型開發(fā)的限制，在客觀上造成了未來市場(chǎng)上大戶型產(chǎn)品的“稀缺性”，對(duì)于投資者，他當(dāng)然明白“物以稀為貴”的道理。不僅如此，北京市場(chǎng)有大量的高端消費(fèi)者，他們的購(gòu)購(gòu)力是驚人的，他們的居住需求也是不容忽視的，因此，他對(duì)大戶型的十分看好。

　　對(duì)于購(gòu)購(gòu)大戶型，不少業(yè)內(nèi)人士也給出了一些建議:合生·橄欖季的負(fù)責(zé)人表示，購(gòu)購(gòu)大戶型，更要注重開發(fā)商的品牌，品牌開發(fā)商不僅是居住質(zhì)量和物業(yè)服務(wù)的保證，更能產(chǎn)生板塊聚集效應(yīng)，帶來成熟的社區(qū)氛圍，從而增加項(xiàng)目的附加值；新龍城的孫玉琢提醒購(gòu)房者，購(gòu)購(gòu)大戶型，特別是購(gòu)購(gòu)大戶型投資，要注意戶型結(jié)構(gòu)的前瞻性以及項(xiàng)目所處地段的性；雍天景成的宋寶霞則提醒購(gòu)房者，購(gòu)購(gòu)大戶型要注意居住的便利性，另外，還應(yīng)該注意與居住的健康性和居住的節(jié)能環(huán)保性相關(guān)的各種指標(biāo)。

　　符合需求的就是好戶型

　　看到這個(gè)說法，人們難免會(huì)想到那句的“無論黑貓白貓，能抓耗子的就是好貓”。大戶型、小戶型是房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分的結(jié)果，對(duì)于購(gòu)房者而言，購(gòu)大還是購(gòu)小，還是要看自身需求，而這個(gè)需求，一定是基于自己消費(fèi)能力的。

　　布洛城營(yíng)銷總監(jiān)肖向暉表示，不同消費(fèi)能力的人群，必然產(chǎn)生不同的戶型需求：無論大戶型還是小戶型，都是動(dòng)態(tài)的置業(yè)過程中的一環(huán)，都有它的存在價(jià)值。購(gòu)房者要特別注意量力而行，沒有“較好的”只有“較適當(dāng)?shù)摹?。肖向暉進(jìn)一步表示，雖然目前市場(chǎng)各方都對(duì)戶型非常關(guān)注，但在實(shí)際購(gòu)房過程中，戶型大小只是一方面的指標(biāo)，為了尋求一個(gè)“完整的理想產(chǎn)品”，開發(fā)商品牌、項(xiàng)目環(huán)境、物業(yè)管理水準(zhǔn)、房子的格局、功能分配等等方面，都是重要因素，是要根據(jù)自身需求綜合考慮的。

　　“符合需求就是好戶型”這一標(biāo)準(zhǔn)不僅適用于住宅，同樣適合于寫字樓。北京恒興置地房地產(chǎn)有限公司商業(yè)地產(chǎn)部經(jīng)理王琦表示，對(duì)于一些處于創(chuàng)業(yè)和發(fā)展階段的中小型公司而言，尋求一個(gè)地理位置優(yōu)越，硬件和配套過硬，價(jià)格相對(duì)低廉，且具良好外在形象的寫字樓，在一紙“住宅禁商令”之后，顯得非常迫切。中小型公司非但承擔(dān)不起目前市面上寫字樓動(dòng)轍200平方米的面積，就連物業(yè)費(fèi)和空調(diào)加時(shí)費(fèi)這兩項(xiàng)，也是非常大的負(fù)擔(dān)。近期市場(chǎng)上出現(xiàn)了一些小戶型的純寫字樓項(xiàng)目，可以說是寫字樓戶型格局的新變化，也是適應(yīng)市場(chǎng)需求的結(jié)果。

（北京晚報(bào)/宋瑩 陳鐵）

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