所以，不管是購房自住還是投資，頭先就要看今后漲跌的預(yù)期。

　　正是因?yàn)檫@個(gè)預(yù)期的不明朗，想購房的人有如陷入迷局般等待著。

　　他們要等的，是政策、開發(fā)商與供需關(guān)系層面的明確信息。

　　江蘇商報(bào)的本組報(bào)道，正是要從這三個(gè)方面入手，解開這個(gè)復(fù)雜的迷題。

　　三種投資渠道對比

　　存款：收益5.76%。這是整存整取5年以上的利率，是目前儲(chǔ)蓄的較高利率，但不包括5%的利息稅率，也不考慮通貨膨脹及央行再次加息等因素。收益機(jī)會(huì)均等。

　　股票：收益很難估計(jì)，可能有高收益但風(fēng)險(xiǎn)也很高。受世界經(jīng)濟(jì)大環(huán)境、國家政策、企業(yè)經(jīng)營狀況影響較大。若按投資收益“二八原則”看，80%的收益由20%的投資人獲得。

　　房產(chǎn)：前幾年收益20%左右，去年收益達(dá)到50%-200%。投資比較穩(wěn)定，風(fēng)險(xiǎn)低，波動(dòng)小，受國家政策及市場大環(huán)境影響。投資人普遍受益，差別不大。

　　直觀比較

　　項(xiàng)目名稱 增值能力 風(fēng)險(xiǎn)因素 周期 供應(yīng)總量 變現(xiàn)能力 保管難度 通用性

　　房產(chǎn)投資 強(qiáng) 小 長 有限 弱 小 強(qiáng)

　　股票投資 強(qiáng) 大 短 相對有限 強(qiáng) 小 強(qiáng)

　　銀行儲(chǔ)蓄 弱 小 短 相對無限 強(qiáng) 小 強(qiáng)

　　房產(chǎn)投資的收益分析

　　“2007年年初之前，不管購哪邊的房子，肯定都賺了?！币晃恢薪楣镜墓ぷ魅藛T給記者算了一筆賬。

　　“2007年1月份的時(shí)候，南京房子的成交均價(jià)在4200元左右，到2007年年底，南京的成交均價(jià)就是7200元了。比如在2007年年初，購100平方米的高層房源，購入價(jià)是42萬元，一次性付款，需要繳納總房款2%的契稅和總房款3%的維修基金，這是購新房需要繳的5%的稅費(fèi)，就是2.1萬元。到11月份，房子總價(jià)漲到了72萬元，如果當(dāng)時(shí)交付能賣了，賣房者需要繳納6.6％的稅費(fèi)，就是賣出價(jià)5.6%的營業(yè)稅和1%的個(gè)人所得稅，共計(jì)47520元的稅，這樣算下來：72萬元減42萬元減去2.1萬元再減4.8萬元，賣房者一年就能獲得23.1萬元的利潤。這個(gè)購房者投入42萬元的回報(bào)達(dá)到47.24％?！?

　　但是一般來說投資者不會(huì)付全款購房，他們會(huì)利用銀行房貸業(yè)務(wù)減少投入。

　　購房頭付一般只需總款的三成，“頭付只要12萬，每個(gè)月還款可以在賣房后收回。這樣算下來，用12萬元也能獲得23萬元的收益。那么，去年一年投資房產(chǎn)的收益就是200%，這個(gè)數(shù)字非?？捎^”。

　　房產(chǎn)投資是一種中長線的投資方式，但是由于現(xiàn)今房屋價(jià)格增長速度很快，因此也有不少投資客進(jìn)行房產(chǎn)的短期投資。從目前來看，房產(chǎn)投資獲取收益主要有兩種方式：一是購來用于出租，其投資收益率其實(shí)就是租金回報(bào)率；二是購來用于出售，靠購賣之間的差價(jià)賺取利潤，其投資收益就是價(jià)格差異。

　　該中介人員說道：“在目前國內(nèi)沒有過多投資渠道的情況下來看 房子依然是不錯(cuò)的增值保值的工具。”

　　在他的計(jì)算公式里，雖然房產(chǎn)交易的稅費(fèi)達(dá)到了11.6%之多，但從5年以上長期投資來看，一方面稅收會(huì)減少，另一方面也攤薄了交易成本。況且，他還沒有把房產(chǎn)出租的收益計(jì)算進(jìn)去，而購股票和黃金，是不可能獲得租金收益的。這部分租金收益，至少能抵消房貸利息的支出。

　　在他看來如果每年房產(chǎn)的增值能達(dá)到10%，就完全可以跑贏存款利息和CPI。這還是按全款購房進(jìn)行的計(jì)算，如果是頭付四成購房的話，投資收益能達(dá)到20%以上。

　　■現(xiàn)狀調(diào)查

　　購房者猶豫著

　　剛性需求始終沒降

　　在外企上班小李對自己的要求算不上高，“在南京購套房子，談對象，生孩子……”

　　可他連計(jì)劃中的步都還沒完成，“我已經(jīng)看了不少樓盤，也和家人已經(jīng)籌了一筆錢，可老有消息說房價(jià)要降要降，我都不知道現(xiàn)在該不該購房了?！?

　　正是太多小李這樣的持幣待購者，毀了開發(fā)商眼中的“金三銀四”售樓旺季?！懊總€(gè)周末來看房的人也不少，可銷售量就是上不去。”一家樓盤的銷售經(jīng)理說道。

　　在南京樓市的八大板塊中，城中房價(jià)領(lǐng)跑于其他板塊。然而，城中便利的交通、成熟的商業(yè)、深厚的文化底蘊(yùn)還是吸引了那些具有“城中情結(jié)”的購房者。

　　雅居樂花園將于3月開盤亮相，上周末，該售樓處的人氣絲毫不亞于同在武定門范圍內(nèi)的白鷺洲公園。

　　“我們項(xiàng)目的開盤時(shí)間大概在3月底4月初，頭推6棟四五百套的房源，戶型面積較多……”聽了售樓小姐的描述，正在研究戶型圖的王先生很開心，從去年11月開始，他就關(guān)注該樓盤了，一直等待它的開盤。春暖花開的2008年年初，他或許將購到一套稱心如意的房子。

　　售樓人員表示，雖然房子還沒有正式開盤，但來咨詢、登記的已超過千人了。有推盤計(jì)劃的城中樓盤，每天都會(huì)為不少客戶辦理登記手續(xù)，一家樓盤現(xiàn)場銷售經(jīng)理告訴記者：“近期，售樓處接待的客戶明顯比春節(jié)前后多了不少，我們也感覺南京樓市明顯有所回暖，因此趁機(jī)打算3月底開盤推房”，銷售經(jīng)理告訴筆者，此次的開盤也是一試撲朔迷離的南京樓市，看看老百姓是不是真的不購賬了。

　　記者了解到，河西有多家開發(fā)商打算在三四月推出新房源。第七大道將于3月底推出一批房源，主力戶型為75平方米的兩房和102平方米的三房；銀河灣·福苑也預(yù)計(jì)在3月中旬會(huì)推出兩棟、近200多套新房源；而備受期待的萬科金域緹香，也透露出3月底開盤的信息。 正是房源的增多讓不少售樓處人氣也旺了起來。記者在集慶門附近一樓盤售樓看到，不同于前一時(shí)間的“人跡罕至”，售樓處已有一些咨詢者，更有幾位在討論簽訂合同事宜。

　　“等降價(jià)”想購不敢購

　　看房的人多了，南京樓市的銷售成績卻沒有明顯的上漲。購房者看房后又擔(dān)心房價(jià)會(huì)跌，“還是再等等吧” 成了大多購房者的口頭禪。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這與萬科掀起的“降價(jià)風(fēng)”吹遍全國不無關(guān)系：2007年10月20日，萬科在深圳頭開降價(jià)紀(jì)錄，以7500元/平方米的低價(jià)推出位于深圳龍崗坪山的萬科金域東郡，開盤當(dāng)天售罄；12月9日，廣州康王路的萬科金色康苑正式開盤，開盤定價(jià)13000元/平方米均價(jià)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于之前透露的20000元/平方米以上的價(jià)格；2008年1月24日，位于成都蜀都大道上的萬科魅力之城四期的電梯公寓報(bào)出每平方米4600元的均價(jià)，降價(jià)幅度達(dá)到了30%；2月中旬，北京萬科紫臺(tái)和萬科四季花城也在進(jìn)行打折促銷；2月21日，萬科選擇在元宵節(jié)對上海10個(gè)樓盤進(jìn)行九五折特惠銷售……

　　雖然專家普遍認(rèn)為，“降價(jià)風(fēng)”不會(huì)對南京的房價(jià)產(chǎn)生太大的影響。但老百姓的購房熱情卻被一連5個(gè)城市的 “降價(jià)風(fēng)”吹得有點(diǎn)冷。摸不清楚形勢的購房者不敢輕易出手，又陷入觀望狀態(tài)，再次在售樓處門口徘徊起來。而有的開發(fā)商也小心翼翼，“今年上半年南京樓市不太明朗，可能要等到第三季度，南京樓市才能真正地活躍起來?！?

　　不同于其他板塊的“一房難求”、房價(jià)高高在上，南京江北樓市出現(xiàn)了供大于求的局面。由于許多新的房源將要上市，江北超級(jí)大盤之間的競爭正在加劇，開發(fā)商為了吸引購房人會(huì)有更多的優(yōu)惠推出。

　　3月1日，在年前已經(jīng)打出9.4折優(yōu)惠幅度的旭日上城突然宣布，3幢320多套房子全部一口價(jià)：4500元/平方米，這比原來的核價(jià)5000元/平方米要整整便宜500元。隨后，蘇寧地產(chǎn)對旗下的橋北三家樓盤 “祭”出一口價(jià)的招數(shù)：其中天潤城樓盤對350套房源“一口價(jià)”定為4088元/平方米，比之前要便宜600元/平方米左右。威尼斯水城的150套房源統(tǒng)一價(jià)4480元/平方米，天華綠谷的50套房源統(tǒng)一價(jià)4188元/平方米。

　　眼看江北用一口價(jià)的方式促銷，江寧一家樓盤隨即也推出了特價(jià)房， 8套精品房源一口價(jià)5258元/平方米。雖然只是個(gè)噱頭，但多少吸引了眼球。

　　盡管如此，南京樓市整體銷售成績?nèi)晕匆娒黠@提升。

　　開發(fā)商，購房者，就在這購與不購間博弈著。

　　該出手時(shí)要出手

　　“樓市逆轉(zhuǎn)、樓市寒冬”讓不少購房者持幣代購。可據(jù)“我愛我家”部分門店統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，進(jìn)入3月份，南京市二手房價(jià)格不但沒降，如河西龍江、城東月牙湖等區(qū)域房源仍供不應(yīng)求，二手房的總體交易量也大幅上漲。和許多購房者所期待的結(jié)果不同的是，隨著傳統(tǒng)交易淡季結(jié)束，保障性住房申請標(biāo)準(zhǔn)明確，大量中等收入人群剛性購房需求再度投入房產(chǎn)市場。

　　2007年，看好的同一個(gè)房源，在兩天內(nèi)可能是完全不同的價(jià)格，房價(jià)的“瘋狂”漲幅促使交易中頻繁出現(xiàn)“違約”“毀約”現(xiàn)象。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，進(jìn)入2008年，因政策因素，房價(jià)已趨于穩(wěn)定。上述現(xiàn)象很難再現(xiàn)。

　　而受去年年底市場觀望情緒影響，二手房市場頭次出現(xiàn)房源量大于客戶量的供求“倒掛”關(guān)系。大批二手房房源投入市場。此時(shí)購房，在房源選擇上可以爭取更大空間。很多購房者可能曾親身體驗(yàn)過2007年購房的“火爆”狀況，一套性價(jià)比高的好房，供需比能超過為1：10。那時(shí)候聽到購房者抱怨較多的就是，怎么昨天看的房，今天來就賣出去了。可以不夸張地說，在一些社區(qū)成熟的地段，購房人購房憑的不是房源的好壞，而是搶占房源的時(shí)間。

　　相對于房源緊缺的時(shí)期，現(xiàn)在充裕的房源是置業(yè)的理想時(shí)機(jī)。隨著一手房建設(shè)用地的嚴(yán)格控制，新建項(xiàng)目早已遠(yuǎn)離了繁華的市區(qū)域，所以，現(xiàn)在購房，特別是購城里的現(xiàn)房，選擇二手房能夠搶占更多的房源優(yōu)勢。(4版《核心報(bào)道》)

　　■記者專訪

　　開發(fā)商一致看漲

　　談到房價(jià)，南京幾家大開發(fā)商在面對記者時(shí)異常一致，從這“統(tǒng)一戰(zhàn)線”給出的答復(fù)很明確：“雖然房價(jià)不會(huì)像2007年一樣猛漲，但穩(wěn)中有升的態(tài)勢是不會(huì)變的?！?

　　降價(jià)只是營銷策略

　　在全國政協(xié)委員、萬達(dá)集團(tuán)董事長王健林看來，目前全國性大開發(fā)商降價(jià)只有萬科和綠城兩家。其中，萬科只是尾盤降價(jià)，項(xiàng)目土地基本是3~4年前購的地，成本很低，樓盤也是老樓盤，降價(jià)集中在成都、深圳和上海3個(gè)城市；綠城降價(jià)更是只有

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