也許談論房價的話題比較容易吸引眼球。時下有關房地產的話語通道又多，一些人頂著某某房地產研究機構的名頭，在媒體上對房價說三道四，弄得購房者云里霧里。

　　分析一下眼下被運用較多的幾個房價漲跌事例，就不難擠出其中的“水分”。

　　事例一，均價。幾乎每一周，都會有市場分析文章總結上周的房價情況，很多時候，這種均價毫無規(guī)律可循。在市場上升的時候，它可能一連幾周出現(xiàn)下跌，在市場回落的時候，它也可能連續(xù)出現(xiàn)上漲。原因很簡單，均價=成交總金額/成交總面積，如果某一周內市樓盤供應增多，成交增多，就會拉動均價上漲；反之，如果某一周內外環(huán)線外的樓盤成交增加，就會拉動均價回落。因此，房價不是個連續(xù)函數(shù),受不同樓盤的位置和價格等因素影響很大,均價上漲不說明市場上所有的房價上漲，均價回落也不能說明房價下跌。還有，目前統(tǒng)計的均價只是一手房的均價，而幾乎一半的購房者從二手房市場購房，均價對這部分購房者來說，參考的意義不大。

　　事例二，降價一萬元。之前傳得沸沸揚揚的某開發(fā)商在西區(qū)的某個樓盤降價1萬元出售，有分析人士就認為，這是樓市掉頭的信號，因為某開發(fā)商的舉動向來是投資的風向標。此言一出，人心惶惶。但只要到過該樓盤現(xiàn)場察看過的購房者就不會有這種擔心，因為降價一萬元出售的房源與以前出售的房源位置大不同，房型差異也很大，而且在板塊內，該批房源即使降價，價格也算高的。當然，價格高低除了與房源的總體品質有關外，降價還很有可能是有些發(fā)展商“漫天要價,落地還錢”的營銷手段。

　　事例三，跌了20%多。這個事實來自市某樓盤二手房的市場價格，有板有眼。據(jù)說原來單價6萬元的房子，較近成交價只有4萬元了。4萬元成交價是真的，6萬元的也不假，問題是，6萬元的房子與4萬元的房子原來就是兩回事。原來，6萬元的房子是商品房，目前二手房市場上還是6萬元，原來賣4萬元的房子是動遷回搬房，現(xiàn)在仍然賣4萬元。同樣的說法還發(fā)生在北區(qū)某大盤，經過去年的一輪漲勢后，靠近輕軌的房源較近二手市場上下跌了1000元，而臨河的水景房卻漲勢不減。

　　房地產是一個地域性非常強的產業(yè)，各地供應、需求情況不一，市場表現(xiàn)也不一，其他城市的漲跌在某種程度上并不能構成上海漲跌的因素；房地產還是一個非均質產品，地段不同、開發(fā)商不同、品質不同，價格也千差萬別；同一個小區(qū)的不同位置，同一幢樓的不同樓層，價格相差20%毫不奇怪；同一個小區(qū)、同一幢樓、同樣的樓層，房型的供需情況不同，單價差20%也毫不奇怪。拿一個小區(qū)內的較好房源與較次房源比較根本沒有意義。

　　房價跟成本有關，跟供需有關，跟購房者的預期有關，跟國際資本的動向有關，還跟宏觀經濟的政策息息相關。討論總體房價的走勢還得考慮我們住房發(fā)展的目標，即控制房價的過快上升與大幅下跌，加快廉租房與經濟適用房的建設。這么多種力量作用于一個房地產市場，要看透房價就得拿出“科學”這個法寶。

編輯：舒會

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