開發(fā)商逾期交房應(yīng)依約承擔(dān)違約責(zé)任

　　交房延期是房屋交付中較容易出現(xiàn)的問題，由于交房延遲，開發(fā)商將支付高額的違約金，一般來說約為已交房款的萬分之幾(視雙方約定)。因此一些開發(fā)商就在沒達(dá)到交房條件時(shí)匆忙交房，引得消費(fèi)者憤而反抗，要求一個(gè)公道，而另一些開發(fā)商則是推遲了交房時(shí)間，卻以“不可抗力等原因”為借口拒絕支付。

　　律師點(diǎn)評：購房者與房地產(chǎn)開發(fā)商簽訂的《商品房購賣合同》是雙方真實(shí)意思的表示，只要沒有違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，就是合法有效的，雙方應(yīng)全面履行合同約定的義務(wù)。一旦開發(fā)商逾期交房（除不可抗力原因以外），就應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，即開發(fā)商應(yīng)向購房者支付逾期交房的違約金。

　　現(xiàn)象二：質(zhì)量不過關(guān)

　　開發(fā)商逾期交房應(yīng)依約承擔(dān)違約責(zé)任

　　房屋質(zhì)量問題無疑是購房者較為關(guān)心的問題，比如地板漏水、墻壁嚴(yán)重開裂等等。但問題是，很多房子剛交付的時(shí)候，并沒有裂縫，即使有也往往已被全都抹平，數(shù)月甚至一兩年后才會(huì)慢慢顯現(xiàn)，但到時(shí)候，權(quán)責(zé)在誰、如何維修、費(fèi)用如何收取等問題就難以分清。

　　律師點(diǎn)評：1、申請鑒定房屋質(zhì)量。商品房作為一種特殊的商品，應(yīng)遵循和適用《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》，該條例第32條規(guī)定：“商品房交付使用后，購購人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以向工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請重新核驗(yàn)，經(jīng)核驗(yàn)，確屬主體質(zhì)量不合格的，購購人有權(quán)退房?！鄙暾堣b定單位鑒定房屋質(zhì)量，如主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格，出售方構(gòu)成根本違約，購房合同應(yīng)該解除，出售方還應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任；如房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量合格，只是存在房屋質(zhì)量瑕疵，出售方不構(gòu)成根本違約，購房合同不應(yīng)解除。

　　2、售房方對房屋質(zhì)量瑕疵有維修之附隨義務(wù)?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第31條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照《住宅質(zhì)量保證書》的約定，承擔(dān)商品房保修責(zé)任。”對于房屋質(zhì)量瑕疵，售房方有維修之附隨義務(wù)，還應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。因此，保修期內(nèi)如出現(xiàn)房屋漏水、墻體滲水、線路故障、上下水管道阻塞等非因不可抗力或非因己方原因造成的質(zhì)量問題時(shí)，業(yè)主可以要求開發(fā)商進(jìn)行維修，直到符合國家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。開發(fā)商不得向業(yè)主另行收費(fèi)，由于質(zhì)量問題給業(yè)主造成的損失，開發(fā)商也應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　現(xiàn)象三：擅自更改規(guī)劃

　　擅自更改規(guī)劃須承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任

　　較近武漢出現(xiàn)的一些交付糾紛中，很大部分都屬于這一問題。如原先在合同中約定的中空玻璃變成了普通玻璃、沒有采取節(jié)能墻體等。還有一類是配套設(shè)施沒有到位或者更改，如開發(fā)商擅自將花園縮水，原先承諾的綠地變成了高樓，或者將綠地改造成了籃球場等設(shè)施，將承諾的彩色園藝地磚變成了柏油馬路以及改動(dòng)了樓盤的外立面顏色等等?！?p>

　　律師點(diǎn)評：其實(shí)大多案件都在交房驗(yàn)收時(shí)集中爆發(fā)。開發(fā)商肆意變更規(guī)劃、更改住宅公用部位設(shè)施的初衷，主要還是在于利益方面。　

　　在樓盤預(yù)售過程中，開發(fā)商是不能隨意更改規(guī)劃的。如果有更改，必須通知所有業(yè)主，并征得業(yè)主的同意方可。否則，即使開發(fā)商征得規(guī)劃部門同意變更，從合同的意義上講，也屬于對購購樓盤的業(yè)主們的一種違約行為。對于這種違約情形，業(yè)主們可以要求開發(fā)商按照原規(guī)劃履行購房合同恢復(fù)原狀，或者要求給予損失賠償，而具體賠償標(biāo)準(zhǔn)可視違約程度而定。此外，如有重大規(guī)劃變更的，則屬于根本違約，業(yè)主們可以要求同開發(fā)商解除購房合同并退房。

　　現(xiàn)象四：面積縮水

　　超3％部分可提出雙倍返還請求

　　對于期房而言，預(yù)售時(shí)的面積都是根據(jù)設(shè)計(jì)預(yù)測的，與房子造好后實(shí)際測量出來的面積總歸有些誤差。這一點(diǎn)購房人肯定可以理解，在一定范圍內(nèi)的誤差也能夠接受。但面積差得太離譜，購房人肯定難以接受。這就需要購房人在簽約時(shí)與開發(fā)商事先做好約定，而且要細(xì)致約定，別讓開發(fā)商鉆了空子。

　　律師點(diǎn)評：較高人民法院《關(guān)于審理商品房購賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條規(guī)定：出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房購賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：面積誤差比完全值超出3%，購受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價(jià)款及利息由出賣人返還購受人，面積誤差比超過3%部分的房價(jià)款由出賣人雙倍返還購受人?！?p>

　　律師提醒

　　交房糾紛防患于未然

　　為了使業(yè)主的權(quán)利能得到程度的保障，律師建議，在簽訂補(bǔ)充協(xié)議時(shí)，較好將以下內(nèi)容納入其中，如：《房屋所有權(quán)證》的辦理期限及違約責(zé)任；發(fā)生法定退房或依合同約定退房，購房款、利息、裝修費(fèi)、相關(guān)費(fèi)用(保險(xiǎn)費(fèi)、律師費(fèi)、契稅及物業(yè)管理費(fèi)等)及已支付銀行利息等項(xiàng)目的處理辦法；由于房屋質(zhì)量問題(含附屬物，如暖氣管、熱水器、電磁爐等)造成購房人及他人人身和財(cái)產(chǎn)損害的賠償問題；室內(nèi)空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)問題；房屋或空氣質(zhì)量檢測費(fèi)用承擔(dān)問題；停車位問題；小區(qū)綠化率、會(huì)所、兒童游樂園問題；面積差異的處理辦法；開發(fā)商行使外墻面使用權(quán)和屋頂使用權(quán)對業(yè)主生活產(chǎn)生影響的補(bǔ)償問題；擅自變更規(guī)劃的解決辦法及樓間距、采光問題等等，做到有備無患。

　　賣方觀點(diǎn)

　　購方市場中購房者不再“沉默”

　　交房時(shí)頻繁發(fā)生質(zhì)量糾紛，是消費(fèi)者太挑剔，還是物業(yè)品質(zhì)太差？這其中，開發(fā)商又在充當(dāng)一個(gè)什么樣的角色？

　　多家開發(fā)商在接受記者采訪時(shí)均表示，在保證一定利潤空間的前提下，他們當(dāng)然希望開發(fā)出來的產(chǎn)品十全十美，“畢竟因質(zhì)量問題與業(yè)主發(fā)生糾紛，無論從品牌的損害，還是后期項(xiàng)目的銷售影響來看，對我們都是極其不利的?！?p>

　　武漢某地產(chǎn)代理公司市場總監(jiān)肖大海（化名）表示，開發(fā)商此言不假，“但今年以來交房的樓盤，大部分是去年房價(jià)瘋漲時(shí)售出的，當(dāng)時(shí)武漢樓市整體銷售情況都很樂觀，開發(fā)商對品牌的在意程度顯然不如現(xiàn)在看得重。”因此，他認(rèn)為，建房時(shí)開發(fā)商是否真的那么在意質(zhì)量糾紛，“我不太確定”。

　　肖大海認(rèn)為，物業(yè)的質(zhì)量是由銷量決定的。銷量好，房子不愁賣，誰在乎小的質(zhì)量問題？相反，銷量不好，房子稍有瑕疵，消費(fèi)者也會(huì)吹毛求疵，把它放大，糾紛也就多起來了。他說，“為什么唯獨(dú)今年交房糾紛這么多？就是因?yàn)殇N量不好，消費(fèi)者預(yù)期房價(jià)是下跌的，因此會(huì)把小問題放大?！?p>

　　焦點(diǎn)武漢房地產(chǎn)網(wǎng) 分析師沈喆對此也很認(rèn)同?！敖衲暌詠矸孔訙N，樓市仿佛一下子進(jìn)入了購方市場，購房者維權(quán)的意識(shí)明顯增強(qiáng)?！?p>

　　賣方表現(xiàn)

　　購房者大膽向開發(fā)商說“不”

　　今年以來，武漢市眾多樓盤都進(jìn)入了交房期，然而，去年“一房難求”，今年則是“一房難賣”，在購賣雙方的博弈狀態(tài)中，市場由賣方市場向購方市場轉(zhuǎn)變，購房者也開始轉(zhuǎn)變思維，向開發(fā)商勇敢地喊出了“不”。

　　房子升值不敢退房

　　李小姐購購了沙湖邊上一兩居室，2007年8月底交房，然而，等到交房當(dāng)天，小區(qū)規(guī)劃卻還未竣工，并不具備收房條件。于是，和李小姐一起前來收房的業(yè)主們氣憤不已，前去找開發(fā)商討說法，然而，得到的回答卻是：“歡迎退房?！崩钚〗惴Q，當(dāng)時(shí)的房價(jià)基本屬于每天上漲的情況，自己的房子也是每天都在升值，僅憑這一點(diǎn)，業(yè)主都不會(huì)退房的，于是，只能“忍氣吞聲”，不了了之。

　　不再做“砧板上的肉”

　　然而，在正常的房產(chǎn)開發(fā)周期中，銷售只是其中的一個(gè)環(huán)節(jié)，房子賣出去了也并不意味著開發(fā)任務(wù)就徹底完成了，交房環(huán)節(jié)是考驗(yàn)開發(fā)商品牌和信譽(yù)度的更為重要的考卷。在市場火爆的情況下，這個(gè)環(huán)節(jié)似乎被弱化，但隨著樓市的理性回歸，無論對于開發(fā)商還是購房者來說，收房環(huán)節(jié)重新被重視起來，購房者對于收房也更加理性，市場上已經(jīng)喊出了“不”的聲音，維權(quán)意識(shí)也越來越強(qiáng)烈了。

　　宏觀調(diào)控

　　交房政策逐條解讀

　　2007年，武漢樓市價(jià)量齊升，這意味著今年將有眾多樓盤進(jìn)入交房時(shí)期。在眾多樓盤的交房過程中，各種購房、交房糾紛也逐步地被暴露出來。為了進(jìn)一步規(guī)范市場，日前，武漢市開發(fā)辦發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范商品房交付行為的通知》（以下簡稱《通知》），其中有六條新規(guī)對開發(fā)商從交房所必須具備的條件以及延期交房等情況進(jìn)行了相關(guān)的限制和規(guī)定。

　　驗(yàn)收、備案后才可交房

　　無論是怎樣的產(chǎn)品，質(zhì)量都是較基本的保證，因此，新規(guī)中的條明確寫著，商品房項(xiàng)目必須完成規(guī)劃、單體工程質(zhì)量、消防、人防、燃?xì)獾葘ｍ?xiàng)驗(yàn)收，辦理竣工交付備案手續(xù)才能交房。武漢現(xiàn)代國民經(jīng)濟(jì)研究所房地產(chǎn)發(fā)展研究部主任王芳表示，這個(gè)條款保障了交付時(shí)的房屋質(zhì)量。目前，部分開發(fā)商在房屋未完成要求的單體工程的情況下便強(qiáng)行通知購房者收房，以至于一些單體工程在購房者在入住后很長時(shí)間才達(dá)到要求，極大地?fù)p害了購房者的權(quán)益。

　　“交房時(shí)，開發(fā)商應(yīng)將各專項(xiàng)驗(yàn)收及竣工交付使用備案證明文件在交付場所進(jìn)行公示?！痹诮桓冬F(xiàn)場進(jìn)行公示，購房者可以清楚明白地看到交房條件已經(jīng)具備，因此，也可以省去很多后期不必要的麻煩。此規(guī)定在具體的操作過程中執(zhí)行起來卻并不是很規(guī)范，而新規(guī)出臺(tái)后到底能不能將這一點(diǎn)落實(shí)下去，還是需要拭目以待了。

　　延期交房明確違約責(zé)任

　　因進(jìn)度原因不能按期交房時(shí)，開發(fā)商應(yīng)于合同約定的時(shí)間，告知購房者延期交付的具體時(shí)間，并承諾將承擔(dān)違約責(zé)任。不能按期交房時(shí)，開發(fā)企業(yè)不得強(qiáng)行通知購房者收房。武漢一房產(chǎn)代理機(jī)構(gòu)何先生表示，這里要特別提醒購房者，如果開發(fā)商延期交房，對于延期交房的時(shí)間必須要十分明確，否則在后期交房中同樣會(huì)存在很大的困擾。

　　除了不具備交房條件之外，在房產(chǎn)證的辦理過程中容易造成交房延期。然而，在目前的購房合同中，開發(fā)商延期交房卻沒有承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任的約定，如此一來，一方面使得房地產(chǎn)行業(yè)不夠規(guī)范，另一方面，也極大地?fù)p害了購房者的權(quán)益。除此之外，《通知》還規(guī)定：開發(fā)商應(yīng)在

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