同時，國際金融危機(jī)仍未見底，我國經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)回暖跡象顯現(xiàn)，但不確定因素依然存在。此時，期盼房地產(chǎn)市場短期再現(xiàn)新一輪的牛市，是不現(xiàn)實的 ?！　?p>

　　近一周以來，媒體關(guān)于樓市的報道此起彼伏，唱漲的，唱跌的，歡呼熱銷的，質(zhì)疑退房的，真真假假，讓人難辨東西。

　　房地產(chǎn)市場真是個看不透的迷局嗎？拋開短期的房價和成交量波動，多看看迷局背后的大局，或許能得到不少真實簡單的啟示。

　　市場供給數(shù)字龐大

　　分析商品房空置面積、房屋施工面積、待開發(fā)土地面積三大數(shù)據(jù)，我們可以看出，房地產(chǎn)市場供給依然十分龐大。

　　，商品房空置面積保持逐年增加的態(tài)勢。

　　從國家統(tǒng)計局發(fā)布的相關(guān)數(shù)據(jù)看，以每年11月末為時間節(jié)點，2004年至今，全國商品房空置面積依次為：2004年0.99億平方米、2005年1.14億平方米、2006年1.23億平方米、2007年1.17億平方米、2008年1.36億平方米。除2007年略有下降外，商品房空置面積總體保持逐年增加的態(tài)勢。

　　再看具體城市，根據(jù)北京市統(tǒng)計局、國家統(tǒng)計局北京調(diào)查總隊發(fā)布的調(diào)查，截至今年3月末，北京市商品住宅空置面積514.6萬平方米，同比增長33.1%。而根據(jù)國泰君安日前發(fā)布的《上海房地產(chǎn)趨勢分析》，到2009年底，上海有4288萬平方米庫存商品房待消化，按照2008年月均130萬平方米的消化速度，上海消化完全部庫存需要33個月?！　?p>

　　，今年以來房屋施工面積超過20億平方米。

　　房屋施工面積就是所有在建項目的面積。根據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)，今年1—4月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積20.1億平方米，同比增長12.4%。這意味著，未來幾年，將有20多億平方米的房屋陸續(xù)投入市場。

　　第三，粗算有3.3億平方米已購?fù)恋卮_發(fā)。

　　根據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)，2008年，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積3.7億平方米，完成土地開發(fā)面積2.6億平方米。往前追溯，2007年、2006年和2005年，全國分別完成土地購置面積4億平方米、3.6億平方米和3.8億平方米，分別完成土地開發(fā)面積2.7億、2.7億和2.2億平方米。

　　通過連續(xù)幾年購置面積和完成開發(fā)面積的差值，我們可以大概了解有多少土地沉淀在開發(fā)商的手里。初步計算，2006年到2008年，至少有3.3億平方米已購置土地未被開發(fā)。

　　有效需求不容樂觀

　　需求由購購力決定，沒有購購力的需求，不是有效需求。所以，通過數(shù)據(jù)和實例來判斷基本購購力有多高，自然就能了解需求有多高。

　　，看看房價收入比。

　　判斷居民購購力的一個重要標(biāo)準(zhǔn)是房價收入比。它是指住房價格與城市居民家庭年收入之比。目前國際上能夠接受的房價與收入比是3∶1到6∶1。根據(jù)判斷，東部一線城市房價收入比普遍在12∶1—13∶1，遠(yuǎn)超國際標(biāo)準(zhǔn)。

　　對于房價收入比的計算方法，盡管房地產(chǎn)界有人提出過質(zhì)疑，算出的結(jié)果也五花八門。但迄今為止，對我國一線城市房價收入比的種種計算，沒有一種結(jié)果在6∶1以下。

　　，看看實際購購者的負(fù)擔(dān)狀況。

　　根據(jù)北京市統(tǒng)計局、國家統(tǒng)計局北京調(diào)查總隊公布的數(shù)據(jù)顯示，今年1至4月，北京四環(huán)路以內(nèi)的房價均價每平方米由1至3月的15124元漲到15593元。上述兩家單位的另一項調(diào)查顯示，2008年，北京市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為24725元。以這樣的收入水平，在北京四環(huán)以內(nèi)購房，基本屬于空想。

　　不可否認(rèn)，部分低收入人群會拉低平均數(shù)，而且主要依靠保障性住房解決居住問題。那么，白領(lǐng)購購力如何呢？在北京工作的小張為記者算了筆賬。他加上女友的收入平均每月1萬元左右，年收入12萬元，除去基本生活開支，每年能存下7萬元。如果要購一套90平方米四環(huán)內(nèi)小戶型，大概要花140萬元，存4年才夠頭付28萬，得向銀行貸款112萬，選擇20年還清，總還款額160多萬，每月還款近7000元。購房就意味著，如果工資不漲，夫妻倆20年內(nèi)喪失消費能力，只能為房子活著了。

　　第三，金融危機(jī)下，投資需求大幅減弱。

　　客觀地說，房價與收入的背離，并不是近期出現(xiàn)的狀況。在金融危機(jī)之前，高房價得以持續(xù)，一個重要原因是全球流動性泛濫，大量資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場，助長了投資型需求，推高了房價。

　　而國際金融風(fēng)暴的大環(huán)境下，全球從資金流動性泛濫陡然轉(zhuǎn)向供血不足，房地產(chǎn)市場的投資型資金必然大幅減少。

　　更重要的是，房地產(chǎn)價格不可能總以投資需求為主導(dǎo)，健康的房地產(chǎn)市場必須要使房屋回歸其使用價值——居住，并重新讓使用價值和供求關(guān)系來決定價值。

　　開發(fā)商利潤居高不下

　　“暴利”，一直是房地產(chǎn)企業(yè)繞不過去的鬧心名詞。從來沒有哪一個行業(yè)像房地產(chǎn)業(yè)這樣盛產(chǎn)億萬富翁，各色富豪排行榜上，房地產(chǎn)富豪連年占據(jù)半壁江山。盡管今年初房價似有松動的跡象，但房地產(chǎn)的暴利時代并沒有終結(jié)。

　　萬科是率先揭起降價大旗的開發(fā)商之一，但其年報和季報顯示，其較近3年的銷售毛利率分別為39.00%、41.99%和36.15%，今年一季度僅下降了不到6個百分點，為 33.81%，但仍在30%以上。

　　而萬通地產(chǎn)的銷售毛利率連續(xù)3年在40%左右徘徊后，今年一季度陡然上升至62.81%。更厲害的是華遠(yuǎn)地產(chǎn)，其2006年的銷售毛利率僅為8.64%，此后一路向上，至今年一季度，銷售毛利率已達(dá)52.99%。而上市公司2008年銷售毛利率平均在20%左右。

　　因為銷售毛利率只是利潤的一種靜態(tài)體現(xiàn)，所以也就有了華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(任志強博客,任志強新聞,任志強說吧)的房地產(chǎn)行業(yè)建設(shè)開發(fā)周期長，毛利率應(yīng)該除以開發(fā)時間的說法，但是按照同一地產(chǎn)項目售價總是越來越貴的整體趨勢，同一項目的銷售毛利率隨時間推移將遞增，況且如果要是平均的話，也應(yīng)該是將幾年的銷售毛利率進(jìn)行動態(tài)平均，而不是同樣靜態(tài)地以一個項目的銷售毛利率除以項目開發(fā)時間。

　　此外，還有開發(fā)商抱怨土地成本提高影響利潤，但現(xiàn)在距離“地王頻現(xiàn)”的2007年已有兩年，按理說這些在財務(wù)報表中都應(yīng)有所體現(xiàn)，但從三位地產(chǎn)大腕的公司中幾乎未看到這種影響。

　　樓市走向服從經(jīng)濟(jì)大勢

　　任何行業(yè)都有周期，房地產(chǎn)亦不例外，房價只漲不跌的神話在幾次調(diào)整中早已被戳破。但我國真正大規(guī)模興建商品住房，距今不過十幾年，特別是在1998年至2007年，還經(jīng)歷長達(dá)10年的一波牛市，這也是房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷調(diào)整一年有余，仍“迷霧重重”的重要心理因素。

　　而在香港，自1946年以來，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)經(jīng)歷了6個周期，特別是1997年的金融危機(jī)后，房地產(chǎn)市場就此進(jìn)入嚴(yán)冬，至今還未完全恢復(fù)到當(dāng)年的水平。

　　日本房地產(chǎn)行業(yè)在1990年達(dá)到頂峰后，由于經(jīng)濟(jì)泡沫破滅，導(dǎo)致房地產(chǎn)價格出現(xiàn)大幅回落。隨后日本經(jīng)濟(jì)增長率處于長期下降趨勢，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)也進(jìn)入持續(xù)下降階段。

　　從香港和日本的例子中我們可以看出，房地產(chǎn)行業(yè)是與宏觀經(jīng)濟(jì)聯(lián)系極為緊密的行業(yè)，在房地產(chǎn)市場處于繁榮期時，國際經(jīng)濟(jì)環(huán)境和當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)形勢都處于景氣時期。

　　如今，國際金融危機(jī)仍未見底，我國經(jīng)濟(jì)雖出現(xiàn)企穩(wěn)回暖跡象，但經(jīng)濟(jì)回升的基礎(chǔ)還不穩(wěn)固，不確定因素依然存在。在這種情況下，期盼房地產(chǎn)市場短期內(nèi)出現(xiàn)新一波的牛市，是不現(xiàn)實的。

　　需要指出的是，從國內(nèi)外經(jīng)驗來看，經(jīng)濟(jì)繁榮，是樓市繁榮的必要、非充分條件。樓市要繁榮，經(jīng)濟(jì)繁榮是前提；反之，經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇了，樓市未必馬上復(fù)蘇。本篇文章、數(shù)據(jù)等內(nèi)容，網(wǎng)站僅以傳播資訊為目的，僅供瀏覽。編輯（吳麗珍）

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