【主持人】：大家好，我們今天非常高興地邀請(qǐng)到平海逸龍灣營(yíng)銷總監(jiān)馬馳先生來(lái)到我們專訪現(xiàn)場(chǎng)。 昨天晚上應(yīng)該說(shuō)輪的調(diào)控政策已經(jīng)出來(lái)了，國(guó)家堅(jiān)定了調(diào)控信心，您覺(jué)得這個(gè)政策對(duì)咱們的項(xiàng)目，還有海南樓市會(huì)產(chǎn)生什么樣的影響？

　　【馬馳】：昨天下午從三點(diǎn)開(kāi)始在酒店里面上網(wǎng)就看到很特別的新聞，叫做二次新政。我想談一下就是說(shuō)我個(gè)人的感覺(jué)。感覺(jué)是嚇一跳，猜想輪新政是不是很有影響，結(jié)果一看條是頭付提高30%，海南現(xiàn)在還有哪個(gè)銀行頭付20%？大多數(shù)都是30%頭付。

　　條又來(lái)了，第三套房貸不準(zhǔn)再貸了，但事實(shí)上我們海南上半年已經(jīng)停止第三套房貸了。再看下去就是異地貸問(wèn)題，或者交易稅費(fèi)的問(wèn)題。一看稅費(fèi)問(wèn)題沒(méi)有把它調(diào)下去，只是把執(zhí)行細(xì)化下去，只是對(duì)已有政策的嚴(yán)肅執(zhí)行的提示而已。那么三條政策在一起以后給人的感覺(jué)就是對(duì)于海南現(xiàn)狀來(lái)說(shuō)沒(méi)有什么改變。

　　但是會(huì)有什么問(wèn)題呢？因?yàn)槊襟w常常會(huì)推波助瀾，這樣一件事情會(huì)變成心理趨勢(shì)。房產(chǎn)要調(diào)控了要降價(jià)了，那么這是現(xiàn)實(shí)存在的點(diǎn)。

　　第三點(diǎn)我也是實(shí)話實(shí)說(shuō)，我們講一個(gè)較簡(jiǎn)單的例子就是在上一次調(diào)控，2008年9月萬(wàn)科十五盤(pán)打折開(kāi)始，從那次來(lái)講北京房?jī)r(jià)確實(shí)下降了，但是到09年北京反彈了多少？反彈了大于50%！銷售面積增長(zhǎng)大于70%！價(jià)格高銷售量更高。那么調(diào)控之后會(huì)有更大的反彈。我們正常的經(jīng)濟(jì)規(guī)律是上行的，我贊同政府的每次調(diào)控，但是我也很贊同郎咸平講的一句話，他說(shuō)調(diào)控不能改變經(jīng)濟(jì)規(guī)律，這是郎先生的一句名言——具體的那句話我忘了，但就是這個(gè)意思。

　　【主持人】：這一次的調(diào)控專家也說(shuō)了，不是單純的調(diào)控，可能是房地產(chǎn)體制的改革，包括也說(shuō)了房產(chǎn)稅將加快會(huì)出臺(tái)。

　　【馬馳】：溯本清源，就是不知道問(wèn)題出在哪里。因?yàn)檫@個(gè)問(wèn)題那天我們也整理了一個(gè)材料，所以要講的是我們必須要承認(rèn)一條，國(guó)家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展必然需要城市化率的提升。世界上所有發(fā)達(dá)國(guó)家它的城市化率都是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的結(jié)果。到現(xiàn)在為止沒(méi)有一個(gè)例外。那么我們能不能例外？可能出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)下降。我們到06年的時(shí)候城市化率還沒(méi)有到50%，世界上主要的發(fā)達(dá)國(guó)家美英日意的城市化率大都在70%以上，那么我們能不能作例外？如果從這一點(diǎn)上出發(fā)，那么我們國(guó)家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展也必然會(huì)帶來(lái)城市化率的產(chǎn)生，或者人口的遷移。不管什么樣的情況，我們還要考慮到另外一個(gè)因素，國(guó)家調(diào)控的目的不是為了摧毀這個(gè)產(chǎn)業(yè)，而是為了讓這個(gè)產(chǎn)業(yè)更好地發(fā)展，更有序地發(fā)展，為經(jīng)濟(jì)服務(wù)這是較終的目的。大家不用對(duì)它有過(guò)度地恐慌或恐懼。

　　【主持人】：其實(shí)我覺(jué)得購(gòu)房者對(duì)這個(gè)是沒(méi)有恐慌的。八月底外地人貸款限制后我相信很多開(kāi)發(fā)商的信心受到影響。因?yàn)楹Ｄ系拈_(kāi)發(fā)商可能會(huì)覺(jué)得細(xì)則不會(huì)維持多久，畢竟海南9成購(gòu)房者來(lái)自島外。但是國(guó)家這次調(diào)控出來(lái)之后，很明確地說(shuō)明這個(gè)政策會(huì)有相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間會(huì)去執(zhí)行，那么我們開(kāi)發(fā)商如果扛不住了，會(huì)降價(jià)嗎？

　　【馬馳】：這個(gè)問(wèn)題剛才忘了說(shuō)，忘了大前提，換句話說(shuō)樓市和經(jīng)濟(jì)發(fā)展是相輔相成的，這是個(gè)關(guān)系。其實(shí)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展它是一連串大規(guī)律小規(guī)律的集合，并不是一個(gè)單獨(dú)規(guī)律的作用，就是邏輯管道會(huì)比較長(zhǎng)。我們講點(diǎn)房地產(chǎn)發(fā)展的規(guī)律是量?jī)r(jià)齊升，從來(lái)沒(méi)有價(jià)跌量漲的，換句話說(shuō)房地產(chǎn)行業(yè)里面只有一種情況——要么向上要么向下，沒(méi)有說(shuō)糾纏不休這種情況。就是量下去了價(jià)格就下去。我想我們也不可能例外。郎先生說(shuō)不可能改變經(jīng)濟(jì)規(guī)律，你要把它控制，讓另外一個(gè)單獨(dú)沖上去，價(jià)格和量一定是配合的。那么從個(gè)出發(fā)點(diǎn)到個(gè)規(guī)律總結(jié)起來(lái)，你為了讓經(jīng)濟(jì)平衡發(fā)展，就不能讓它出現(xiàn)負(fù)值。包括高校的也好，其他的研究所也好，他們的比我們議論要少的多。曾經(jīng)有學(xué)者提出過(guò)房地產(chǎn)行業(yè)的投入多少是跟經(jīng)濟(jì)掛鉤的，換句話說(shuō)事實(shí)上已經(jīng)承認(rèn)了房地產(chǎn)投資是拉動(dòng)國(guó)家經(jīng)濟(jì)的一個(gè)力量，根據(jù)學(xué)者研究是2000億人民幣的投資。如果沒(méi)有投資那么我們是不是又違反前面的經(jīng)濟(jì)規(guī)律。仔細(xì)想一想，選擇題是很難做的，換句話說(shuō)我們把這個(gè)管道講完了，如果相信明天會(huì)更好，今天一定要購(gòu)房，購(gòu)得越遲，風(fēng)險(xiǎn)越大！就像08年到09年2月之間，但是2月之后，就漲價(jià)了，到5月就火爆了。如果相信明天會(huì)更好，那么一定要購(gòu)房，不要錯(cuò)過(guò)這個(gè)機(jī)會(huì)，那么損失會(huì)很大，所以從這個(gè)角度講如果相信明天會(huì)更糟就不要購(gòu)了。

　　【主持人】：那您覺(jué)得是會(huì)更好還是更糟？

　　【馬馳】：我有錢就購(gòu)房。

　　【主持人】：馬總講得很明確了，根據(jù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的規(guī)律，還有我們城市化率的上漲，需求一定會(huì)提升，房?jī)r(jià)一定也是會(huì)上漲的。根據(jù)海南島資源的稀缺性，樓市會(huì)朝一個(gè)向上的方向走上去，那您覺(jué)得的項(xiàng)目銷售情況怎么樣？對(duì)調(diào)控有沒(méi)有什么擔(dān)心？

　　【馬馳】：我們出了1400多套房，現(xiàn)在的銷售已經(jīng)超過(guò)90%，剩下來(lái)的很少。換句話說(shuō)我們其實(shí)沒(méi)有什么銷售壓力，這個(gè)也是剛才的那一段里面的也就是由于去去年的回暖，使得基本的開(kāi)發(fā)商都沒(méi)有什么壓力，包括去年較有名的幾大上市公司。上市公司的財(cái)務(wù)狀況是較透明較容易看到的，如果預(yù)見(jiàn)到了明年的運(yùn)機(jī)，那么他會(huì)沒(méi)有問(wèn)題的，樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)商是沒(méi)有問(wèn)題的。沒(méi)有這個(gè)區(qū)域主導(dǎo)，應(yīng)該沒(méi)有什么太大的不能過(guò)去的檻。

　　【主持人】：我們的項(xiàng)目下期開(kāi)盤(pán)大概在什么時(shí)候？供應(yīng)量多少？

　　【馬馳】：價(jià)格應(yīng)該是會(huì)有一定的上漲，具體的公司現(xiàn)在還在研究，所以也沒(méi)有辦法回應(yīng)，也沒(méi)有具體的說(shuō)法。

　　【主持人】：我們會(huì)繼續(xù)關(guān)注平海逸龍灣的，非常高興馬總跟我們分享他對(duì)房產(chǎn)調(diào)控的一些想法。非常感謝！

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