"以房養(yǎng)老"模式其實(shí)是"舶來品"，在我們憧憬中國式"以房養(yǎng)老"模式的同時(shí)，我們不妨來看看它在歐美發(fā)達(dá)國家是如何操作的？

美國："以房養(yǎng)老"的鼻祖

美國可謂是"以房養(yǎng)老"方式的"鼻祖"，其發(fā)展較成熟、較具代表性。

雖然美國的社會(huì)養(yǎng)老保障體系比較健全，但大多數(shù)美國老年人依然還以"以房養(yǎng)老"方式作補(bǔ)充，因而使絕大部分美國老年人在經(jīng)濟(jì)上比較寬裕。據(jù)說，目前在美國一些地方，類似"以房養(yǎng)老"的做法比較普遍。許多美國老年人在退休前10年左右就為了自己養(yǎng)老而購購了房子，然后把富余的部分出租給年輕人使用，利用年輕人支付的房租來維持自己的退休后生活。由于美國的房屋出租業(yè)比較發(fā)達(dá)，美國人支出的房租大約占個(gè)人支出的1/4到1/3，因而房屋出租的收益也是比較可觀的。"以房養(yǎng)老"已被許多美國人認(rèn)為是一種較有效的養(yǎng)老方式。

除此之外，美國政府和一些金融機(jī)構(gòu)向老年人推出了"以房養(yǎng)老"的"倒按揭"貸款，至今已有20多年的經(jīng)驗(yàn)。"倒按揭"發(fā)放對(duì)象為62歲以上的老年人，有三種形式，前兩種與政府行為相關(guān)，后一種則由金融機(jī)構(gòu)等辦理，不需政府的認(rèn)可手續(xù)：

其一，聯(lián)邦政府保險(xiǎn)的倒按揭貸款，該貸款由美國聯(lián)邦住房管理局進(jìn)行保險(xiǎn)，大約90%的倒按揭貸款屬于此種類型。這種貸款業(yè)務(wù)經(jīng)美國國會(huì)認(rèn)可，形式機(jī)動(dòng)靈活，可供選擇的方式很多。大致是：62歲以上的老年人將房子抵押給銀行或?qū)ｉT的倒按揭公司，然后每月領(lǐng)取生活費(fèi)。具體數(shù)值同房產(chǎn)的價(jià)值和該機(jī)構(gòu)對(duì)此人的壽命預(yù)期相關(guān)，一旦確定就不可更改，雙方要承擔(dān)中間風(fēng)險(xiǎn)。用戶可以盡可能長地生活在自己的住房內(nèi)，但只在一定期限內(nèi)按月分期獲得貸款。

其二，由政府擔(dān)保的倒按揭貸款，該貸款由美國聯(lián)邦全國抵押協(xié)會(huì)辦理。這種貸款有固定期限，老年住戶須作出搬移住房及實(shí)施還貸計(jì)劃后才能獲得貸款。

其三，是專有倒按揭貸款，這種倒按揭貸款模式由不同的公司推出，根據(jù)客戶群分類而有一定的差異性，屬于個(gè)人理財(cái)型產(chǎn)品。一般由金融機(jī)構(gòu)辦理，貸款對(duì)象資格不需政府認(rèn)可。采用這種方式，發(fā)放貸款機(jī)構(gòu)與住戶共同享有住房增值收益，但放貸款機(jī)構(gòu)要求保留住房資產(chǎn)的25%-30%作為償還貸款的保證。這樣雖然就減少了放貸額度，但有利于住戶對(duì)住房增值部分的受益。

美國"倒按揭"貸款放貸額一般原則如下：住房資產(chǎn)越高則可貸款數(shù)額越高；年紀(jì)大的住戶可貸款數(shù)額高，這是由于其預(yù)期壽命短，還貸周期也就短；夫妻健在住戶比單身者可貸款數(shù)額低，因其組合預(yù)期壽命大于單身者；預(yù)期住房價(jià)值的增值越高可貸款數(shù)額越高。貸款的款額每隔3年便會(huì)重估一次。

加拿大：后人處理房產(chǎn)還貸款

除美國之外，加拿大也是倒按揭貸款業(yè)務(wù)發(fā)展比較快的國家之一。

在加拿大，超過62歲的老人可將居住房屋抵押給銀行，貸款數(shù)額在1.5萬到30萬加元之間，只要你不搬家、不賣房，房產(chǎn)主權(quán)不變，可以一直住到享盡天年，由后人處理房產(chǎn)時(shí)折還貸款。比如一位65歲的老人將所住的房產(chǎn)抵押給銀行，貸到10萬加元，該老人15年后"歸西"后，銀行將其房產(chǎn)處置后獲得20萬加元，減去10萬加元的貸款，再減去15年的貸款利息后，剩余的幾萬加元就由其子女或其他繼承人所得。

加拿大"以房養(yǎng)老"的倒按揭極其個(gè)性化，即根據(jù)貸款人的不同需求，制定不同的貸款方案。老年人可用這筆倒按揭貸到的錢給子女支付購房的頭付，或旅游 屋等。個(gè)性化的設(shè)計(jì)使"倒按揭"在加拿大贏得了成功。

新加坡：三種方式待選擇

除了美國、加拿大之外，新加坡也是實(shí)施住房養(yǎng)老模式比較成功的一個(gè)國家。在新加坡，政府規(guī)定倒按揭只限于私人建造的商品住房，新加坡政府建造的組屋不能參加倒按揭操作。組屋是指：由新加坡政府出資為普通收入居民建造的公共房屋，大致相當(dāng)于我國的經(jīng)濟(jì)適用房。新加坡"以房養(yǎng)老"模式具體情況有以下三種：

種，允許符合條件的組屋擁有者出租全部或者部分居室來換取養(yǎng)老收入。

種，對(duì)于一些居住在原來較的已退休的夫婦來說，如果子女長大成人并且已經(jīng)搬到他處居住，老年夫婦可以將現(xiàn)有住房置換成面積較小的住房，以大換小后獲得的凈收入用作老年日常開支，或者投資一些風(fēng)險(xiǎn)小的產(chǎn)品來獲得收益。新加坡允許當(dāng)事人根據(jù)經(jīng)濟(jì)狀況選擇一次性或者分步地完成住房的以大換小。比如，賣掉私人住宅后換取5房式的組屋，然后再換取3房式的組屋，依次類推。通過以大換小

第三種，就是平常所說的倒按揭。60歲以上的老年人把房子抵押給有政府背景的公益性機(jī)構(gòu)或金融機(jī)構(gòu)，由這些機(jī)構(gòu)一次性或分期支付養(yǎng)老金。老人仍居住在自己的住房內(nèi)，當(dāng)其死亡后，產(chǎn)權(quán)由這些機(jī)構(gòu)處置，抵押變現(xiàn)并結(jié)算利息，"剩余價(jià)值"交給其繼承人。在新加坡，只有私人建造的商品住房才能參加倒按揭操作。

英國："逆向年金"未雨綢繆

英國的住房養(yǎng)老模式則更多地借助于保險(xiǎn)公司的力量，即房屋主人將房子抵押給銀行所獲得的貸款須充當(dāng)保費(fèi)用來購購年金，因此，住房反向抵押貸款在英國又被稱作"逆向年金"。

英國是住房金融產(chǎn)品出現(xiàn)比較早的國家之一，已有200多年的歷史。目前英國辦理住房抵押貸款的金融機(jī)構(gòu)和協(xié)會(huì)有上百家，向顧客提供品種多樣和靈活可靠的抵押貸款。

哈利法克斯抵押貸款銀行和全國建筑協(xié)會(huì)是英國的兩家專業(yè)抵押貸款銀行，國民阿比銀行和英國的商業(yè)銀行匯豐銀行等也都排在承辦抵押貸款的金融機(jī)構(gòu)的前10名之內(nèi)。這些銀行雖然在抵押貸款利率以及借還貸條件方面有些細(xì)微差別，但大致的貸款和還貸原則基本相同。

有一種與養(yǎng)老金掛鉤的貸款，還款期可達(dá)40年。貸款金額一般為所購購住房價(jià)格的70%到90%，不同機(jī)構(gòu)政策略有不同，貸款額大致為個(gè)人年收入的3.5倍。如果夫妻共同購房，則是一方收入的3.5倍加上另一方收入的1.5倍或雙方收入相加的2.75倍。貸款購房時(shí)還必須通過律師，并交付1%到4%的印花稅。然后，房屋主人再用這筆貸款充當(dāng)保費(fèi)去購購年金。這種住房抵押貸款方式不限年齡，的產(chǎn)權(quán)房的人可以自青壯年起就可以為自己的晚年而未雨綢繆。（記者　郭嫻?jié)崳?/p>

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