期，成都城郊接合部，一些誘人的“低價(jià)樓盤”悄悄露頭。記者近1個(gè)月收集發(fā)現(xiàn)，城南A樓盤售價(jià)1850元，每平方米低于與之同等位置的樓盤千元左右；城東B樓盤更打出售價(jià)低于1600元的“震撼價(jià)”，雖只在報(bào)紙上低調(diào)登出小幅“軟廣告”，其超低報(bào)價(jià)仍相當(dāng)引人注目；近郊古鎮(zhèn)C樓盤則打出“驚撼價(jià)”---900元售價(jià)。

不少人的反應(yīng)是“當(dāng)心”！記者為此前往一探虛實(shí)。

3家樓盤沒一家能拿出完整“五證”

據(jù)成都市房管局發(fā)布的2005年全市房地產(chǎn)業(yè)報(bào)告顯示，去年成都房價(jià)仍處上升通道，五城區(qū)商品住宅均價(jià)已達(dá)3770元/平方米，同比增長16.32%。而一些和五城區(qū)交界或緊鄰的樓盤，報(bào)價(jià)不及均價(jià)一半，難免既有誘惑力，也使人心存疑慮。

在3家樓盤銷售現(xiàn)場，記者以購家的身份調(diào)查發(fā)現(xiàn)，“五證”不全是幾家低價(jià)樓盤售樓處并不避諱，卻竭力搪塞的問題。

B盤拿不出國有土地使用證、商品房銷售(預(yù)售)許可證等“五證”，只拿出一張“失地農(nóng)民安置小區(qū)報(bào)批會(huì)審表”。會(huì)審表上，所在縣計(jì)劃和經(jīng)濟(jì)局、監(jiān)察局、城市規(guī)劃設(shè)計(jì)局、招商引資局、勞動(dòng)和社會(huì)保障局均已通過并簽字蓋章，但國土部門的批示讓購家存疑：“其用地不符合上輪規(guī)劃，占用基本農(nóng)田，建議納入本輪規(guī)劃修編?！边@就是說，所開發(fā)房屋的土地，不是按規(guī)定的公開拍賣取得，而是修建失地農(nóng)民安置房后，多出的一部分土地，用于開發(fā)銷售。

售樓人員對(duì)質(zhì)詢者說：“通過拍賣取得的土地，就不是這個(gè)價(jià)了。”

C盤倒是拿得出國有土地使用證，從國土證上看，是1997年通過轉(zhuǎn)讓取得的近2000平方米，但沒有出示建設(shè)用地規(guī)劃許可證、銷售(預(yù)售)許可證等。

A盤的投資開發(fā)商是當(dāng)?shù)卮迳缃M建的“股份合作社”，也拿不出國有土地使用證和銷售(預(yù)售)許可證等。

諸多疑點(diǎn)售樓處僅作口頭保證

上述樓盤，賣樓都非常低調(diào)，只在報(bào)上發(fā)布很小的廣告。而且，無一例外不接受按揭購房方式，均要求購房者短期內(nèi)集中付清全款，或一次性付款。一位到場看房的顧客分析：“‘五證’不全，銀行咋會(huì)支持按揭貸款？”

幾家樓盤的房屋現(xiàn)狀、銷售情況都沒有進(jìn)入成都市房管局的查詢網(wǎng)，無法上網(wǎng)查詢。面對(duì)購家“一房多賣咋辦”的疑問，售樓人員斬釘截鐵作出口頭保證：“房子賣了，房號(hào)就封了，并通知所有的售樓人員不再銷售。一些戶型、樓層好的房子，賣了，又有人來問，我們都如實(shí)回答賣了。如果我們私下一房多賣，那你要什么房子，我們都會(huì)說有。”如果不能將購房合同在成都市房管局備案，那有何供查的憑證？得到的回答是：“沒有其他方式證明?！?/P>

的疑點(diǎn)是，今后能否辦到房屋產(chǎn)權(quán)證、國有土地使用證？

C盤雖拿得出2000多平方米的國有土地使用證，但由于沒有建設(shè)用地規(guī)劃許可證，購家同樣擔(dān)心：未經(jīng)權(quán)威規(guī)劃部門規(guī)劃，到時(shí)候，誰能保證不被拆遷？

記者調(diào)查“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”房又露頭

面對(duì)能否辦理房屋產(chǎn)權(quán)證、國有土地使用證這繞不開的“兩證”之疑，A、B盤售樓處承諾：購房合同書上寫明，兩年后若不能辦產(chǎn)權(quán)證，不僅全款退還，還分別支付10%或2%的違約金；而且所辦證件，“肯定是成都市房產(chǎn)交易可以過戶的正規(guī)產(chǎn)權(quán)證，不是所謂的‘鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)’?！l(xiāng)產(chǎn)權(quán)’幾個(gè)月就可辦好，用不著等兩年?！?/P>

B盤投資商向記者坦承：他們的確“不屬于正常開發(fā)范圍，但這種開發(fā)模式，僅在同一區(qū)域內(nèi)，就有二三十家?！彼J(rèn)為，既然企業(yè)出了錢，幫助地方上建農(nóng)民小區(qū)，就應(yīng)獲得相應(yīng)回報(bào)。100畝土地，投入大量資金，建農(nóng)民小區(qū)占用了80畝，余下的20畝進(jìn)行商用開發(fā)，就是回報(bào)。照他的說法：“不可能平白無故地出資。我們不是游戲規(guī)則的制定者，只是參與者。當(dāng)初股東會(huì)討論這個(gè)項(xiàng)目時(shí)，就認(rèn)為風(fēng)險(xiǎn)很大，但既然幫地方上做了好事，就不可能把我打入冷宮?！?/P>

他承認(rèn)，農(nóng)民小區(qū)的房子，的確只能辦所謂的“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”，但這20畝地剝離出來進(jìn)行商用開發(fā)，地方上通過調(diào)整規(guī)劃，是可望解決用地指標(biāo)、辦正規(guī)產(chǎn)權(quán)證的。其實(shí)質(zhì)是補(bǔ)交土地出讓金，“我們現(xiàn)在的房價(jià)里已經(jīng)包含了這筆錢。公司正在補(bǔ)辦多種手續(xù)，要規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，只有盡快完善手續(xù)。這也是把辦產(chǎn)權(quán)證推后兩年的原因?！?p>

按他的說法，房子已經(jīng)封頂，不存在爛尾樓問題，風(fēng)險(xiǎn)盡在企業(yè)，因?yàn)閮赡旰筠k不了產(chǎn)權(quán)證退全款，血本無歸的是企業(yè)。但隨后，記者咨詢律師后了解到，“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”房還存在合同是否有效的問題，如果合同不能得到法律保護(hù)，開發(fā)商、銷售商的承諾有可能成一紙空文。

A盤售樓人員則明確告之，兩年后辦“兩證”，還須每平方米補(bǔ)交300元土地出讓金。

現(xiàn)場打探：售樓處冷熱分明

近日，記者在售樓現(xiàn)場看到，B、C樓盤相對(duì)冷清。據(jù)了解，B盤半年多只售出一半左右。購家缺乏信心，售方口氣不硬：“嚴(yán)格意義講，這樓盤不叫對(duì)外銷售，有點(diǎn)內(nèi)部認(rèn)購性質(zhì)。登了廣告，是打擦邊球?！?/P>

A樓盤則稱得上“火爆”。其售樓的橢圓形建筑，坐落在綠化帶里，很是氣派。宣傳牌上寫著“市民新居”、“示范工程”字樣。購房者到現(xiàn)場看房，免費(fèi)坐電瓶車前行一兩百米，即可看到大批框架結(jié)構(gòu)的房屋已拔地而起，園區(qū)布局陣仗很大。銷售現(xiàn)場人氣很旺：擺在柜臺(tái)上的點(diǎn)鈔機(jī)，不時(shí)可見飛快點(diǎn)鈔；有售樓小姐和顧客簽合同時(shí)，竟一路小跑。一些顧客受到感染，當(dāng)場用手機(jī)和家人敲定，調(diào)集定金。1月1日開盤，到1月4日，售樓人員就宣稱每平方米漲價(jià)80元，并說一周后還將上漲。如此“見風(fēng)長”，讓人很“開眼界”，而購房者對(duì)風(fēng)險(xiǎn)如此低估，卻讓人為之驚詫。據(jù)售樓人員稱，一期樓盤200多套房屋，不出10天，已賣出190多套。

接受采訪的購房者普遍所抱的心態(tài)是：雖然樓盤開發(fā)不規(guī)范，但銷售出去，既成事實(shí)，相關(guān)部門應(yīng)該會(huì)讓它“落地”吧？記者對(duì)此心態(tài)有些擔(dān)心。

風(fēng)險(xiǎn)提示：談戀愛時(shí)承諾結(jié)婚就一定能辦證嗎

對(duì)上述樓盤“兩年后辦不到產(chǎn)權(quán)證，退還全款”的承諾兌現(xiàn)的幾率大不大？記者咨詢一位業(yè)內(nèi)人士時(shí)，他形象地反問：“談戀愛時(shí)小伙子向姑娘承諾結(jié)婚，是不是就一定結(jié)得成？”

類似的在農(nóng)村集體土地上建售商品房，成都市已有先例。文家場一樓盤，700多戶購房者，入住3年還未取得國有土地使用證。房產(chǎn)證則是顏色不同的“小城鎮(zhèn)房屋使用權(quán)證”，而并非成都市房管局頒發(fā)的正規(guī)“本本”。成都市房管局曾通過媒體發(fā)布消息：“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”房不受法律保護(hù)。而用農(nóng)村集體土地建商品房違反了《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》，提醒購家慎購。

鏈接：再說“五證”

“五證”是指：《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工(開工)許可證》、《商品房銷售(預(yù)售)許可證》。

所謂的“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”房

業(yè)內(nèi)所稱的“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”，即農(nóng)村集體房產(chǎn)權(quán)，是指在農(nóng)民集體土地上建設(shè)的房屋，由享有該土地所有權(quán)的鄉(xiāng)(鎮(zhèn))制作、頒發(fā)權(quán)屬證書。在農(nóng)村，土地歸集體所有。在這類土地上建造房屋，不用交納土地出讓金等費(fèi)用。外來者如果購購了這類房屋，并不能享有房屋的產(chǎn)權(quán)，而是居住使用權(quán)。

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