1998年取消福利分房后長達十年時間里，作為中國房地產(chǎn)市場化龍頭的上海，整個住房體系中并沒有經(jīng)濟適用房的影子。而如今，經(jīng)濟適用房卻要成為新住房保障體系的核心之一，對上海住房制度改革而言，這無疑是個挑戰(zhàn)。

上海官方統(tǒng)計數(shù)據(jù)，住房市場化十年，上海居民的住房條件發(fā)生了巨大變化，人均住房面積從6.4平方米躍升到20多平方米，擁有自住產(chǎn)權(quán)房的戶數(shù)從幾乎為零迅速上升到80%的水平。

經(jīng)濟適用房缺位的10年

一位不愿透露姓名的上海房地產(chǎn)界 專家透露，1998年取消福利分房制度后，要求各地展開經(jīng)濟適用房為主的新住房保障體制。當(dāng)時，包括上海方面結(jié)合上海的實際情況，經(jīng)有關(guān)部門同意，提出以配套商品房模式取代經(jīng)濟適用房，加上廉租房，構(gòu)成上海過去十年住房保障體系?！芭c經(jīng)濟適用房不同，配套商品房屬于區(qū)域定向供應(yīng)的動遷安置住房，眾多中低收入居民并不能從中受益。而客觀上，隨著城市區(qū)域舊城改造規(guī)模的不斷擴大，上海房價也隨之飆升，中低收入家庭憑借自身力量改善居住條件的希望渺茫。”

“上海住房市場化過程中，住房保障尤其是經(jīng)濟適用房的處境，新江灣城這塊土地的經(jīng)歷就是個縮影?！鄙鲜鲞@位專家指出。

新江灣城是本世紀(jì)上海城區(qū)較后一塊未開發(fā)的大宗土地，擁有9.45平方公里規(guī)劃面積。1994年前后，新江灣城與萬里、春申、三林一起被確定為上海四大經(jīng)濟適用房居住示范區(qū)。

就在其他三個示范區(qū)頭批經(jīng)濟適用房全面啟動后，新江灣城卻遲遲未開發(fā)。2000年前后，上海全面推行住宅商品化，此前的經(jīng)濟適用房也基本不再提起，幾個經(jīng)濟適用房示范區(qū)即向商品房項目演變。

新江灣城更因遲遲未開發(fā)，成為上海市炙手可熱的商品房地塊。2007年，這個當(dāng)年的經(jīng)濟適用房基地，地價終于在多輪土地出讓中屢創(chuàng)新高，成為上海樓市的熱點。

上海威斯頓不動產(chǎn)管理學(xué)院院長、上海房產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)會副會長印堃華告訴記者，上海用以代替經(jīng)濟適用房的動遷安置配套商品房，其在執(zhí)行過程中，也出現(xiàn)了一些問題，令原本設(shè)計的保障功能大打折扣。

這些問題包括：由于土地需要各級地方政府提供，往往位置偏遠(yuǎn)、配套欠缺，建成后相當(dāng)比例的動遷戶因生活不便、生活成本過高等，無奈放棄認(rèn)購；個別配套項目因建設(shè)資金和動遷戶無意購購，較終不了了之；即使有動遷戶入駐的配套小區(qū)，居住生活也極為不便。

其中較為人詬病的則是2005年３月，上海市政府宣布推出“兩個1000萬工程”（新開工配套商品房1000萬平方米、中低價普通商品房1000萬平方米）。較終，這一工程涉及的土地，大部分完成了供應(yīng)環(huán)節(jié)，但后因種種原因“不再提起”，有部分建成項目被開發(fā)商以商品房形式出售。

保障房與商品房：

沖擊還是共贏？

從上海市政府已經(jīng)公布的規(guī)劃來看，未來，經(jīng)濟適用房在上海將從有到無，且以每年四五百萬平方米的速度建設(shè)。

據(jù)《上海市解決城市低收入家庭住房困難發(fā)展規(guī)劃(2008－2012年)》，上海市未來5年要建設(shè)2000萬平方米經(jīng)濟適用房，到2012年，累計享受經(jīng)濟適用住房政策的家庭達到30萬戶。廉租房方面，僅2009年就將新增廉租住房受益家庭2萬戶，累計受益家庭達到7萬戶。今年上海經(jīng)濟適用住房開工建設(shè)任務(wù)為400萬平方米，并已列入市政府重大工程。

為了配合新時期全新的住房制度改革，上海市房地部門也于日前完成了房、地分離的大部制改革，成立專門的部門集中力量管理今后規(guī)模龐大的住房保障體系建設(shè)和運轉(zhuǎn)。

伴隨著上海住房制度改革的演變，上海房地系統(tǒng)也經(jīng)歷過多次部門重組調(diào)整，而在數(shù)次分分合合的背后，均是以服務(wù)住房制度改革為核心。此前房、地一體的部門設(shè)置，限度調(diào)動了各方面資源，促進上海商品房市場飛速發(fā)展。

事實上，在新的保障體系中，作為核心之一的經(jīng)濟適用房部分，對缺失十年之久的上海來說，是一個新事物，在運作經(jīng)驗、管理人才等各方面，都將面臨挑戰(zhàn)。

作為上海保障性住房建設(shè)的長期主要參與者，上海綠地集團董事長張玉良指出，關(guān)鍵要處理好保障房和商品房之間的主輔關(guān)系。市場配置仍應(yīng)是解決住房問題的主體途徑，同時也是拉動經(jīng)濟增長的主要部分，政府托底保障是輔助性的，二者之間的比例關(guān)系可以是三七，或者四六，但決不能主輔顛倒，否則，市場配置資源的體系就會亂套，政府也不可能有如此之大的財力來解決。

“解決住房保障應(yīng)在整個房地產(chǎn)的體系、框架下來安排。只要比例適當(dāng)，保障房上市會對商品房市場有一定的影響，但不會造成大的沖擊?！睆堄窳颊f。

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