當(dāng)"全民炒房"的非理性狂熱逐漸減弱，人們驀然發(fā)現(xiàn)，房市的冷暖、房?jī)r(jià)的升降，并非如數(shù)字本身那么單純，而是牽涉社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展與民眾福祉。作為與國(guó)民生活密切相關(guān)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，處于十字路口的中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)，在2009年將如何兼顧"促增長(zhǎng)"與"保民生"兩大命題？

　　市場(chǎng)之變：量跌價(jià)滯，樓市"拐點(diǎn)"到來(lái)

　　2007年底，萬(wàn)科掌柜王石(王石博客,王石新聞,王石說(shuō)吧)在中國(guó)樓市尚處于紅火期時(shí)提出的"拐點(diǎn)"論，遭到了許多業(yè)內(nèi)外人士的反駁。然而僅僅一年過(guò)去，即使是較樂(lè)觀的人也不得不承認(rèn)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨著嚴(yán)峻的形勢(shì)。

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布數(shù)據(jù)顯示，2008年1至11月，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積4.9億平方米，同比下降18.3%。其中，商品住宅銷(xiāo)售面積下降18.8%。與此同時(shí)，全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)月度同比漲幅在2008年1月達(dá)到11.3%的歷史高點(diǎn)之后，增幅加速遞減，2008年11月已降至0.2%，深圳、上海、北京等指標(biāo)性城市的房?jī)r(jià)出現(xiàn)不同程度下跌。

　　2007年房?jī)r(jià)一路上揚(yáng)的深圳，商品住宅均價(jià)從2007年10月的1.74萬(wàn)元跌至2008年9月的1.18萬(wàn)元，到國(guó)慶節(jié)期間單日成交均價(jià)甚至跌破萬(wàn)元大關(guān)。2008年前9個(gè)月，深圳新建商品房銷(xiāo)售面積259.94萬(wàn)平方米，同比減少47.81%。

　　在上海，隨著萬(wàn)科的率先降價(jià)，諸多地產(chǎn)巨頭紛紛跟進(jìn)，房?jī)r(jià)開(kāi)始掉頭向下。2008年8月份，上海二手房?jī)r(jià)格指數(shù)頭次由漲變跌，9月份，上海商品住宅價(jià)格下滑跡象明顯。北京也不能獨(dú)善其身，2008年9月份北京地區(qū)房?jī)r(jià)環(huán)比下降0.2%，這是北京房?jī)r(jià)自2005年以來(lái)頭次出現(xiàn)下降。到11月份，北京市房屋銷(xiāo)售價(jià)格漲幅比上月回落2.3個(gè)百分點(diǎn)，回落幅度頭次超過(guò)2個(gè)百分點(diǎn)。

　　樓市"寒冬"的到來(lái)，使得以前在價(jià)格上"鐵板一塊"的開(kāi)發(fā)商們也"靈活"了起來(lái)，不少樓盤(pán)開(kāi)始打折，購(gòu)房物業(yè)、家電甚至車(chē)，形形色色的促銷(xiāo)手段粉墨登場(chǎng)；一向處于弱勢(shì)地位的購(gòu)房者們則有了觀望的底氣。

　　政策之變：從"壓"到"促"，確保健康發(fā)展

　　2008年，處于"拐點(diǎn)"的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始感受到壓力。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的資金鏈開(kāi)始緊繃，土地拍賣(mài)領(lǐng)域底價(jià)成交、流拍乃至"退地"的現(xiàn)象開(kāi)始在各地出現(xiàn)。土地市場(chǎng)急劇降溫，導(dǎo)致地方政府土地出讓收入銳減。更為重要的是，作為支柱產(chǎn)業(yè)之一，房地產(chǎn)業(yè)的景氣與否和地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展息息相關(guān)。

　　在這種背景下，一些地方政府紛紛推出旨在"激活"房地產(chǎn)市場(chǎng)的舉措。2008年8月份，沈陽(yáng)市政府宣布了一系列暖市方案，西安、廈門(mén)、長(zhǎng)沙、成都等地也相繼出臺(tái)包括購(gòu)房入戶、免稅降稅、購(gòu)房補(bǔ)貼等購(gòu)房?jī)?yōu)惠措施，希望刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)。

　　在經(jīng)歷了一波自下而上刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖的動(dòng)作后，中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策在2008年10月迎來(lái)了從"抑"到"揚(yáng)"的"拐點(diǎn)"。當(dāng)月17日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議部署第四季度經(jīng)濟(jì)工作，在"加大保障性住房建設(shè)規(guī)模"之外，頭次提出"降低住房交易稅費(fèi)，支持居民購(gòu)房"。進(jìn)入12月，一系列優(yōu)惠措施密集出臺(tái)。12月17日召開(kāi)的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出放寬二套房貸、減免營(yíng)業(yè)稅、增加房企信貸等政策舉措；21日，國(guó)務(wù)院辦公廳下發(fā)《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》，提出支持房企以降價(jià)促銷(xiāo)等多項(xiàng)政策；22日晚，央行當(dāng)年第5次宣布降息，同時(shí)下調(diào)存款準(zhǔn)備金率。2008年年末經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議布置的2009年5項(xiàng)任務(wù)中，更是有兩項(xiàng)涉及房地產(chǎn)，"要把滿足居民合理改善居住條件愿望和發(fā)揮房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)作用結(jié)合起來(lái)"；"增加保障性住房供給，減輕居民合理購(gòu)購(gòu)自住普通商品住房負(fù)擔(dān)，發(fā)揮房地產(chǎn)在擴(kuò)大內(nèi)需中的積極作用"。

　　在這一背景下，2009年將是加快保障性住房建設(shè)的關(guān)鍵一年。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)齊驥認(rèn)為，增加保障性住房的供應(yīng)，將使得不少低收入群體不再摻雜在商品房市場(chǎng)的供應(yīng)對(duì)象當(dāng)中，有利于平穩(wěn)商品房市場(chǎng)的價(jià)格。有關(guān)專(zhuān)家認(rèn)為，將"滿足居民合理改善居住條件愿望"和"發(fā)揮房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)作用"結(jié)合起來(lái)的政策導(dǎo)向，在"促增長(zhǎng)"的同時(shí)強(qiáng)調(diào)"保民生"，將使中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)得以"兩條腿"走路，其今后的發(fā)展將會(huì)更加穩(wěn)健而規(guī)范。

　　需求之變："去泡沫化"方能刺激市場(chǎng)"剛性需求"回歸

　　一個(gè)比種種利好、暖市政策更令人寬慰的事實(shí)是，中國(guó)百姓改善住房條件的愿望、需求仍然剛性存在。一些打折力度較大的知名大盤(pán)及部分小戶型樓盤(pán)的熱銷(xiāo)，成為居民改善住房條件"剛性需求"的一個(gè)佐證。

　　但有跡象顯示，當(dāng)前大量購(gòu)房者仍處于觀望狀態(tài)。中國(guó)社會(huì)科學(xué)院發(fā)布的2009年《經(jīng)濟(jì)藍(lán)皮書(shū)》指出，2009年，房地產(chǎn)需求方仍難在短期內(nèi)走出觀望，炒房者將因投機(jī)能力下降而不同程度地退出市場(chǎng)，頭次購(gòu)房的自住性需求將更為謹(jǐn)慎，留在市場(chǎng)當(dāng)中的真正的住房需求者將會(huì)對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品提出更高要求。

　　"老百姓之所以會(huì)觀望，是由于當(dāng)前的房?jī)r(jià)還是遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于老百姓的預(yù)期。"陜西省房地產(chǎn)研究會(huì)會(huì)長(zhǎng)王圣學(xué)認(rèn)為，當(dāng)前的形勢(shì)表明房地產(chǎn)暴利時(shí)代已一去不復(fù)返，開(kāi)發(fā)商要想渡過(guò)難關(guān)，必須合理控制利潤(rùn)空間，以房?jī)r(jià)"去泡沫化"來(lái)贏得市場(chǎng)認(rèn)同。

　　然而，房市雖然掉頭走熊但至今仍未撼動(dòng)的一個(gè)利益格局是：拿地成本、各種"公關(guān)"成本仍占到商品房?jī)r(jià)格構(gòu)成的50%甚至更高。"我們可以削減利潤(rùn)，但灰色成本不能壓縮。"歲末年初，一名房地產(chǎn)商這樣解釋他仍在死扛著不降價(jià)的原因。

　　房地產(chǎn)商死扛，購(gòu)房人當(dāng)然也會(huì)死等。股市里曾經(jīng)傳唱一時(shí)的"死了也不賣(mài)"音猶在耳，樓市里似乎又響起"死了也不購(gòu)"的鏗鏘之聲。有關(guān)人士指出，當(dāng)千家萬(wàn)戶的"安居夢(mèng)"仍然不得不與地方政府的"土地財(cái)政"一起在房市中勾兌，住房需求在市場(chǎng)的"井噴"行情恐將成為一種漫長(zhǎng)的等待。

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