18日，廣州市政府常務(wù)會(huì)議原則通過了“新國八條”的落地細(xì)則。在備受關(guān)注的限購范圍上，從化、增城兩個(gè)外圍的縣級(jí)市已經(jīng)明確，將在細(xì)則正式公布之后納入限購范圍，這也意味著廣州全市十區(qū)兩縣級(jí)市范圍都將限購。

　　而隨著廣州新政細(xì)則出臺(tái)在即，記者昨日就發(fā)現(xiàn)，不少從化、增城的樓盤都加大了宣傳推廣力度，有樓盤發(fā)短信宣稱本周末就是無限購的“末班車”，以催促購家入市。記者聯(lián)系相關(guān)開發(fā)商的內(nèi)部人士，該人士卻表示其實(shí)并未收到從化、增城要限購的信息。“我們也不清楚政策會(huì)否把從化增城納入限購范圍，發(fā)這些短信只是一種促銷手段。”這位內(nèi)部人士稱，無論限購范圍是否擴(kuò)大，下一步開發(fā)商都將把更大精力放在商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營方面。

 
　　頭付比例 非戶籍高層次人才限購一套住房

　　記者昨日從廣州市即將出臺(tái)的《關(guān)于貫徹〈國務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)問題的通知〉的實(shí)施意見》中了解到，廣州市已經(jīng)制定了系列政策措施，以促進(jìn)廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　限購1套住房：其中明確要嚴(yán)格落實(shí)國家住房限購措施，合理引導(dǎo)住房需求，在一定時(shí)期內(nèi)，暫定對(duì)在本市(含市轄十區(qū)和從化、增城市)已擁有1套住房的本市戶籍居民家庭、能提供自購房之日起算的前2年內(nèi)在本市累計(jì)繳納1年以上個(gè)人所得稅繳納證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房(含新建商品住房和二手住房)。

　　暫停在本市向其售房：對(duì)在本市已擁有2套以及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房非本市戶籍居民家庭、不能提供2年內(nèi)在本市繳納1年以上個(gè)人所得稅繳納證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停在本市向其售房。境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購購商品住房的，嚴(yán)格按照國家有關(guān)政策執(zhí)行，違反規(guī)定購房的，不予辦理房地產(chǎn)登記。

　　對(duì)符合《中共廣州市委、廣州市政府關(guān)于加快吸引培養(yǎng)高層次人才的意見》有關(guān)高層次人才條件的非本市戶籍人員，限購1套住房。

　　信貸政策：意見中提出，要認(rèn)真配合、協(xié)助各商業(yè)銀行嚴(yán)格執(zhí)行差別化住房信貸政策，對(duì)貸款(包括住房公積金貸款)購購套住房的，其頭付比例不得低于60%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。

　　限購范圍 從化增城將納入限購范圍

　　據(jù)悉，由于去年的廣州限購令并沒有把增城和從化兩個(gè)縣級(jí)市納入限購區(qū)域，兩地的樓市呈現(xiàn)出風(fēng)景這邊獨(dú)好的狀況。陽光家緣數(shù)據(jù)顯示，去年廣州限購令出臺(tái)后，在其他區(qū)域成交量大幅下降的時(shí)候，增城的月度成交量仍然保持在1000套以上。網(wǎng)簽均價(jià)更是從去年10月的6553元/平方米升至今年1月的8271元/平方米。而從化今年1月樓市的網(wǎng)簽量為944套，比去年9月的661套增加了43%，均價(jià)也從去年9月的6187元/平方米升至今年1月的6651元/平方米。由于將被納入限購范圍，近期增城和從化的樓盤都加快了推貨節(jié)奏。

　　“從化、增城納入限購后，部分‘投資客’將遭到‘凍結(jié)’，成交量也會(huì)出現(xiàn)下滑。”戴德梁行策略顧問部董事黎慶文分析，從化、增城兩地樓市的購家除了一部分為當(dāng)?shù)氐淖宰】鸵酝?，其余絕大多數(shù)為帶投資性質(zhì)或度假休閑性質(zhì)的周末房購家，主要以廣州市民為主。限購后，短期內(nèi)開發(fā)商不會(huì)，由于目前二手房?jī)r(jià)同樣高企，一些“上車族”購家也未必會(huì)轉(zhuǎn)戰(zhàn)二手市場(chǎng)，短期內(nèi)難以促使價(jià)格下降。另一方面，投資客轉(zhuǎn)戰(zhàn)珠三角的效應(yīng)未必會(huì)馬上呈現(xiàn)，更多購家或會(huì)頭先轉(zhuǎn)戰(zhàn)到佛山等周邊區(qū)域，同時(shí)廣州市內(nèi)的商業(yè)物業(yè)將會(huì)更受青睞。

　　套數(shù)認(rèn)定 房屋套數(shù)認(rèn)定擬認(rèn)房又認(rèn)貸

　　記者從房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士處獲悉，與北京等地以家庭持有房屋套數(shù)認(rèn)定不同，廣州擬繼續(xù)采取認(rèn)房又認(rèn)貸的方式確定家庭房屋套數(shù)。滿堂紅研究部對(duì)2010年四個(gè)季度及今年1月廣州二手住宅市場(chǎng)購家購房次數(shù)作了整理，發(fā)現(xiàn)二次或以上購房的客戶比例在去年第三季度達(dá)到較高的18.4%，但在去年“10·15”限購政策出臺(tái)后，二次或以上購房者的比例回落到第四季度的15.1%，該比例在今年1月為16.4%。

　　“信貸收緊將令購購力大打折扣，只要銀行可以和房管部門實(shí)現(xiàn)聯(lián)網(wǎng)，認(rèn)房又認(rèn)貸確認(rèn)家庭房屋套數(shù)的方式完全可以做到。”滿堂紅研究部周峰分析，在執(zhí)行二套房頭付六成的地方細(xì)則后，至少有15%～17%的準(zhǔn)二手客戶受到影響，而一手樓市受影響比例應(yīng)在30%以上，前期成本明顯增加。而由于“認(rèn)房又認(rèn)貸”等于給已擁有兩套住房家庭“賣一再購一”關(guān)上了大門，將減少二手市場(chǎng)的流通性，在未來兩三個(gè)月內(nèi)，新增供應(yīng)中小戶型物業(yè)的數(shù)量會(huì)減少。但地方細(xì)則在短期內(nèi)仍難以改變廣州樓價(jià)持續(xù)高位震蕩的格局，只有在存款準(zhǔn)備金率再累計(jì)上調(diào)1到2個(gè)百分點(diǎn)，開發(fā)企業(yè)難以從容申請(qǐng)到足夠額度開發(fā)貸款的情況下，一、二手樓價(jià)才會(huì)在相互影響下出現(xiàn)“短期頂部”。隨著政策迭出，房?jī)r(jià)將極有可能在今年“十一”前后見頂回落。

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　　廣州樓市新政細(xì)則或?qū)⒊?逾四成網(wǎng)友看跌房?jī)r(jià)

　　新年伊始，樓市便“風(fēng)云激蕩”，業(yè)內(nèi)普遍流傳廣州版樓市新政細(xì)則近期將出臺(tái)，昨日一網(wǎng)站的購房需求調(diào)查顯示，大約35%的受訪網(wǎng)友認(rèn)為“二套房頭付提至6—7成”和“兩房家庭賣掉一房可再購一套”政策落地的可能性很高，45%的網(wǎng)友認(rèn)為廣州新政出臺(tái)后房?jī)r(jià)將下跌。

　　近半年來出現(xiàn)的加息趨勢(shì)，使一些潛在購房者更加猶豫。而專家則表示，加息總體上對(duì)購房影響并不明顯，更大作用是改善通脹，預(yù)計(jì)今年三、四月還有進(jìn)行加息。

　　逾三成網(wǎng)友認(rèn)為二套房頭付提至六成將落地

　　根據(jù)此前新“國八條”要求，尚未采取住房限購措施的直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市和房?jī)r(jià)過高、上漲過快的城市，要在2月中旬之前，出臺(tái)住房限購實(shí)施細(xì)則。其他城市也要根據(jù)本地房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的新情況，適時(shí)出臺(tái)住房限購措施。業(yè)內(nèi)普遍流傳，廣州版樓市新政細(xì)則近期將出臺(tái)。

　　廣州新政“葫蘆里”購的是什么藥？某網(wǎng)站（搜房）舉行的一項(xiàng)網(wǎng)絡(luò)調(diào)查中，有大約35%的網(wǎng)友認(rèn)為“二套房頭付提至6—7成”和“兩房家庭賣掉一房可再購一套”政策在廣州落地的可能性很高。而對(duì)于從化增城并入限購區(qū)域、開征物業(yè)是或者房產(chǎn)稅的呼聲也很高，9%的網(wǎng)友認(rèn)為其有可能在廣州出臺(tái)。

　　一旦廣州版新國八條細(xì)則出臺(tái)，房?jī)r(jià)會(huì)怎么變化呢？調(diào)查顯示，看跌網(wǎng)友比例居多，30%的網(wǎng)友認(rèn)為廣州新政出臺(tái)后房?jī)r(jià)將小幅下跌，15%的網(wǎng)友表示房?jī)r(jià)會(huì)大幅下跌。與此同時(shí)，認(rèn)為廣州新政出臺(tái)后房?jī)r(jià)將保持平穩(wěn)的網(wǎng)友也不少，34%的網(wǎng)友支持這一看法。

　　“加息抑制樓市，更改善通脹”

　　央行在2月8日(年初六)晚間宣布，從2月9日起，金融機(jī)構(gòu)一年期存貸款基準(zhǔn)利率分別上調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)，公積金存貸款利率此后也隨之上調(diào)。這已是過去半年內(nèi)第三次加息，記者近日走訪市場(chǎng)了解到，頻繁加息令個(gè)別原本就資金緊張的準(zhǔn)購家更加猶豫。據(jù)搜房網(wǎng)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，貸款利率的上調(diào)已經(jīng)影響廣州近五成潛在購房者，17%受訪者表示本次加息上調(diào)幅度超出接受范圍，更有些人表示短時(shí)間將放棄購房計(jì)劃。

　　房地產(chǎn)專家韓世同告訴記者，加息與其他調(diào)控手段疊加后產(chǎn)生的作用，可能會(huì)讓廣州樓市上半年成交量大幅萎縮，開發(fā)商可能出現(xiàn)資金短缺，價(jià)格會(huì)有所回落。周峰也預(yù)計(jì)，如果多種調(diào)控持續(xù)，到第三季度可能出現(xiàn)房?jī)r(jià)到頂回落，但很難有10%到15%的大幅度下降。

　　廣東工業(yè)大學(xué)房地產(chǎn)高端經(jīng)濟(jì)分析師申聯(lián)格認(rèn)為，現(xiàn)在的社會(huì)通脹情況就像一盆漫溢的水，政府通過加息，想關(guān)閉民間資金流入社會(huì)，可是房地產(chǎn)只是其中一個(gè)泄口，各種渠道還是照樣向盆里倒水，社會(huì)依然是高通脹。他認(rèn)為，政府與其加息，倒不如提高存款準(zhǔn)備金率，進(jìn)一步收緊信貸流動(dòng)性，壓縮信貸規(guī)模，對(duì)樓市作用可能相對(duì)明顯。

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