階段政策降虛火

事實上，2010年伊始，對于房地產(chǎn)的調(diào)控政策便呈現(xiàn)逐步收緊態(tài)勢。

1月10日，國務(wù)院出臺“國十一條”，嚴(yán)格二套房貸款，二套房頭付不得低于40%，并加大對房地產(chǎn)貸款的窗口指導(dǎo)。此后，國土資源部也對房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管提出嚴(yán)格要求，國資委亦要求78家非房地產(chǎn)主業(yè)央企退出地產(chǎn)業(yè)。

而自4月份起的新一輪調(diào)控新政，更是顯示了政府遏制房價快速上漲的決心，調(diào)控力度也未有，調(diào)控則直指對于需求尤其是投機、投資性需求的遏制。

國務(wù)院4月15日頒令，購購二套房，頭付款不得低于50%，利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；頭套房且建筑面積逾90平米的，頭付不低于30%；對貸款購購第三套及以上住房的，大幅度提高頭付款和利率水平。

緊接著的4月17日，《國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》(新版“國十條”)發(fā)布，實行更為嚴(yán)格的差別化住房信貸政策，對于商品住房價格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可暫停發(fā)放購購第三套及以上住房貸款。

此后，浙江、北京、深圳、海南、青島、廣州、重慶等地相繼出臺樓市調(diào)控的相關(guān)細(xì)則，將調(diào)控進(jìn)行到底。

其中，北京細(xì)則較為嚴(yán)厲，要求商業(yè)銀行暫停發(fā)放購購第三套及以上住房貸款；對不能提供1年以上本市納稅證明或社會保險繳納證明的非本市居民，暫停發(fā)放購購住房貸款；自通知發(fā)布之日起，暫定同一購房家庭只能在本市新購購一套商品住房。

各部委隨后亦紛紛打出針對房地產(chǎn)市場的政策調(diào)控組合拳：銀監(jiān)會4月23日明確提出對于開發(fā)貸款和土地儲備貸款“三不貸、三掛鉤”原則；國稅總局5月17日發(fā)布《關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》，明確土地增值稅清算過程中若干計稅問題，并于6月3日劃定土地增值稅預(yù)征較低限；住建部6月7日明確二套房“認(rèn)貸又認(rèn)房”的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。

眾多調(diào)控政策對需求的抑制效果明顯，諸多一線城市的商品房呈現(xiàn)“量跌價滯”局面。

不過，不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，由于政策過于嚴(yán)厲，在抑制投資性需求的過程中也會造成對改善性需求的誤傷，因此政策的持續(xù)性并不強，更多屬于臨時性政策，后期隨著房價的逐步調(diào)整，此類政策也有望逐步松動。

長效政策增供應(yīng)

壓制需求的同時，調(diào)控政策也從增加有效供應(yīng)入手來平衡樓市供求關(guān)系，尤其明確要調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)，并加大保障住房建設(shè)。

國土資源部4月15日公布住宅用地供應(yīng)計劃，全國30個省、市、區(qū)2010年度住房用地計劃擬供應(yīng)量約為18萬公頃，比去年增長135%。其中，保障性住房、棚戶區(qū)改造和中小套型商品房用地計劃供應(yīng)量占住房用地計劃供應(yīng)總量的77%。

隨后，新版“國十條”再次重申增加住房有效供給、調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，要求各地盡快編制和公布住房建設(shè)規(guī)劃，明確保障性住房、中小套型普通商品住房的建設(shè)數(shù)量和比例；在房價過高、上漲過快的地區(qū)，要大幅度增加公共租賃住房、經(jīng)濟適用住房和限價商品住房供應(yīng)。

銀監(jiān)會4月23日提出對于開發(fā)貸款和土地儲備貸款“三不貸、三掛鉤”原則，對閑置土地、捂盤惜售、囤積房源的房地產(chǎn)商不予發(fā)放貸款。

此后，各部委亦陸續(xù)出臺政策，將保障性安居工程建設(shè)列為工作。

5月4日，住建部等聯(lián)合下發(fā)通知，要求各地區(qū)通過新建、改建、購置、租賃等方式多渠道籌集廉租住房房源；由住建部等七部門聯(lián)合制定的《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見》6月12日正式對外發(fā)布，旨在解決城市中等偏低收入家庭住房困難；6月18日，住建部、發(fā)改委等七部委聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于做好住房保障規(guī)劃編制的通知》，部署2010-2012年保障性住房建設(shè)規(guī)劃和“十二五”住房保障規(guī)劃編制工作。

業(yè)內(nèi)指出，增加供應(yīng)量的過程相對較為緩慢，保障房建設(shè)、土地出讓制度改革等政策也需要在未來繼續(xù)深化。房地產(chǎn)調(diào)控政策未來的將向行業(yè)的制度性變革方面偏移，比如房產(chǎn)稅的逐步推進(jìn)、保障房建設(shè)的切實執(zhí)行等，從此方面來講，政策調(diào)控將會常態(tài)化。

(作者：王錦)