深圳 開發(fā)商積極推盤 房貸執(zhí)行馬馬虎虎

拿到預售證逾一年的深圳南山“十五峯”，一改之前“惜售”姿態(tài)，于上周末啟動了大規(guī)模的“地毯式”推廣，邀請深圳五大地產(chǎn)代理商，同時向全市撒開營銷大網(wǎng)，還將起步價從去年9月份“自然推盤”時的每平方米4.5萬劇降至2.6萬元，并打出了98折的促銷優(yōu)惠。

樓市重鎮(zhèn)深圳，政策組合拳已開始見成效？

并非因“嚴打”才密集推盤

某地產(chǎn)公司工作人員向記者表示，并不是因為政府“嚴打”才放盤，而是因為到了該推的時候。“樓市政策還有進一步收緊的風險，2010年的樓市肯定不會像2009年般單邊上漲，現(xiàn)在不賣什么時候賣？”不看好2010年樓市成為開發(fā)商此時密集推盤的重要原因。

除了“十五峯”，上周深圳樓市還有多個樓盤扎堆供應。記者留意到，伴隨著新盤的扎堆推出，消失很久的優(yōu)惠促銷措施再現(xiàn)江湖。在售和即將發(fā)售的樓盤中，有相當一部分推出了購房享受98折的優(yōu)惠措施，位于鹽田的金山碧海甚至打出了“購房500克黃金，交5萬再抵15萬房款”雙重優(yōu)惠。

業(yè)內(nèi)人士指出，本來歷年1月份就是新盤推出高峰期，加上政府接連出招調(diào)控樓市，一些開發(fā)商也擔心房價出現(xiàn)調(diào)整，所以配合一些促銷措施，加快推盤節(jié)奏。

盡管開發(fā)商積極推盤，但其真正降價的意愿似乎并不大。有開發(fā)商表示，目前地產(chǎn)公司普遍沒有資金流壓力，且都不想破壞當前房價高位運行的勢頭，所以都不愿意降價?！笆鍗o之前4．5萬元／平方米的定價，是開發(fā)商不想賣房，目前的價格才是真正的市場價，算不得降價?！庇袠I(yè)內(nèi)人士分析指出。

不僅是開發(fā)商，持有2套或多套物業(yè)的業(yè)主，也沒有折價賣房的動力?！伴L期來看，深圳房價仍將往上走，而且房子的月租基本能抵消月供，就算房價暫時性下跌也不怕?！笔殖謨商追孔拥狞S先生如此跟記者說。

上有政策下有對策

深圳在1月上旬宣布，將展開為期3個月的房地產(chǎn)市場秩序?qū)ｍ椪危_發(fā)商、中介、估價機構(gòu)都將是本次專項整治行動的檢查對象。

但是，“嚴打”已開始近半月，記者在深圳福田區(qū)走訪的幾家房地產(chǎn)相關(guān)機構(gòu)，無論是開發(fā)商、中介還是估價機構(gòu)，均表示未受到檢查，也沒有聽說業(yè)內(nèi)哪家機構(gòu)受到調(diào)查。

專項整治似乎仍停留在所謂的“接受市民舉報”階段。

不僅是深圳市的“嚴打”文件猶如一紙空文，即便是的“新規(guī)”，在地方執(zhí)行上也普遍是“上有政策，下有對策”。

以營業(yè)稅為例，雖然營業(yè)稅減免政策已經(jīng)于今年元旦起正式生效，現(xiàn)在去登記辦理過戶的都是按新規(guī)操作。但對于征稅的“非普通住房”，有的開發(fā)商就想出了將144平方米以上的大型住宅做成雙拼戶型配套來賣，中間打通，卻拿兩個144平方米以下的房產(chǎn)證的辦法，將其“普通住宅化”，為購家以后轉(zhuǎn)手省掉后顧之憂。

而對于“國十一條”里規(guī)定的二套房執(zhí)行頭付4成的規(guī)定，相關(guān)各方執(zhí)行得也馬馬虎虎。深圳各大銀行對二套房頭付原則上雖要求4成，但對“二套房”的界定并不嚴格。記者了解到，已經(jīng)擁有一套房的家庭，如用配偶、子女及父母的名字購房，只要能夠證明其有還貸能力，銀行睜一只眼閉一只眼按一套房的標準就把錢貸出去了。而一些中小型銀行，出于競爭及放貸工作量的考慮，即使是同一名下的或多套房，只要客戶資質(zhì)好，也愿意為其提供8成的貸款。

至于貸款利率，因為“國十一條”沒有明確規(guī)定，目前深圳大多數(shù)銀行還是按一套房標準“下浮30%”即7折利率來做，但有的銀行，已經(jīng)將二套房的利率優(yōu)惠取消，恢復到當前的基準利率。

北京 抄底客+炒樓花 樓市暗流涌動

在“國11條”調(diào)控政策之下的房地產(chǎn)市場暗流涌動，抄底客正在待機而動，炒樓花現(xiàn)象也呈抬頭之勢，這一切使得調(diào)控的實際效果變得撲朔迷離。

“雖然今年以來，北京住房的成交量大幅度下挫，但是樓市的炒作氣氛依然很濃?！敝性禺a(chǎn)張大偉向記者表示，據(jù)其觀察，目前有一群踏空2009樓市暴漲行情的“抄底客”，正期待價格下跌以獲得入市的機會。

張大偉還告訴記者，據(jù)中原地產(chǎn)研究部調(diào)查，雖然在新年元旦的成交量下跌了73.6%，但是需求并未下降如此多，新增需求減少僅在40%左右，而且新增加的購房者中50%都存在抄底的心態(tài)。

一部分人在等待進場，而另一些人卻急著離場。記者從一些中介公司了解到，北京炒樓花的數(shù)量也呈增加態(tài)勢。

“目前一部分去年12月剛剛開盤的項目期房，已經(jīng)有掛牌出售的，甚至有些項目約有10%的期房在轉(zhuǎn)讓拋盤。而且，這些二手期房價格低于商品房新開盤價25%，畸形的市場正醞釀風險?！睆埓髠フf。

所謂炒樓花是指“期房的轉(zhuǎn)讓交易”，即在賣家還沒有拿到房產(chǎn)證前就與購房者簽訂住房轉(zhuǎn)讓協(xié)議進行交易。

記者了解到，為了打擊投機性購房，相關(guān)部門早已經(jīng)禁止了期房轉(zhuǎn)讓類交易，因此目前市場上的類似交易都屬于違規(guī)操作。

對此，一位中介公司經(jīng)理告訴記者，“期房轉(zhuǎn)讓”再次出現(xiàn)抬頭趨勢，是部分投資客獲利離場的結(jié)果。

“經(jīng)過09年房價快速上漲，不少投資購家已經(jīng)賺得盆滿缽溢，在‘國4條’、‘國11條’出臺后，一些敏感的投資者已經(jīng)決定離場?！痹摻?jīng)理說。

該經(jīng)理還私下向記者透露，據(jù)其公司內(nèi)部統(tǒng)計，“炒樓花”自從去年11月開始明顯增加，而進入2010年后還在繼續(xù)增加。

樓市調(diào)控政策下的違規(guī)暗流還不僅于此。記者從北京部分中介公司了解到，即使是“國11條”中的“二套房以家庭為單位貸款頭付比例不得低于40%”硬性規(guī)定，也在住房實際交易中被“繞行”。

“實際之中，規(guī)避頭付40%的辦法還有很多，例如可以通過做住房評估價格以少交頭付等，只要銀行方面默認即可?！痹摌I(yè)內(nèi)人士表示，由于各家銀行之間也有競爭，因此實際操作中不乏“靈活操作”者。

記者在調(diào)查中了解到，目前“國11條”調(diào)控政策正在被消化之中，而市場也有恢復的跡象。值得關(guān)注的是，在銀行系統(tǒng)仍有靈活操作空間的情況下，樓市調(diào)控的實際效果更變得撲朔迷離。

上海 影響已由量到價 政策執(zhí)行待加強

調(diào)控政策的組合拳不但造成交易萎縮，房價關(guān)口也開始有所松動，上海便是其中之一。繼深圳新房成交均價從年初的23301元/平方米降至上周末的19721元/平方米后，上海的商品住宅成交均價上周也跌破了2萬元/平方米的歷史高位，此外二手房市場的議價幅度也在上升。不過，業(yè)內(nèi)也指出，雖然上海在新一輪房地產(chǎn)調(diào)控中響應積極，但在執(zhí)行方面卻抓得并不緊。

來自佑威樓市通系統(tǒng)提供的較新數(shù)據(jù)顯示：截至去年12月，上海商品住宅成交量連續(xù)4周下降。而1月上半月成交量環(huán)比去年12月上半月萎縮了52%；至于價格，則從12月上半月的21112元/平方米降到了本月以來的19993萬元/平方米。而且，一些新盤雖說不是明著打折，卻也拋出些許優(yōu)惠抵扣的幅度。

二手房市場的形勢也是如此。來自21世紀不動產(chǎn)上海區(qū)域數(shù)據(jù)監(jiān)測的較新門店調(diào)查顯示，1月上半月上海各板塊的二手房成交量較去年12月上半月也有5成左右的降幅，并且在失去交易量支撐的情況之下，愿意做出價格讓步的業(yè)主正在增加，幅度也從原先的3%至4%加大至10%左右。

“出現(xiàn)量價調(diào)整都是很正常的，此輪態(tài)度嚴厲的調(diào)控需要看到效果，對上海來說，哪天商品住宅的日成交量從高峰時的逾千套回歸到500至600套，市場就算冷靜下來了?！标愱商寡浴?

而在業(yè)內(nèi)看來，面對新一輪房地產(chǎn)調(diào)控，上海市政府的態(tài)度不可謂不積極，從大建保障房到打擊囤地、從取消救市優(yōu)惠到制定地方新政，政策方面給予的反饋都很“及時”。不過業(yè)內(nèi)認為，上海對于此次樓市調(diào)控的執(zhí)行卻“有待加強”。

如“國11條”對于二套房貸進行了類似于“一刀切”的從嚴收緊要求，但上海卻在之前就提出繼續(xù)給予二套改善型住房以房貸較低頭付2成、基準利率7折的優(yōu)惠政策。直到現(xiàn)在，上海“標準”與“國11條”如何進行統(tǒng)一都沒有明確說法。上海方面一會兒說將出細則，一會兒又說需要等待央行細則。

與此同時，在二套房貸的操作方面，上海各家銀行也沒有嚴格按照指令辦事?！邦^付成數(shù)提高到四成的執(zhí)行還可以，但利率折扣就五花八門了，即便是二套非改善型住房，嚴格按照基準利率上浮10%來執(zhí)行的?！庇兄薪槿藛T介紹。

復旦大學房地產(chǎn)研究主任尹伯成認為，只有嚴格執(zhí)行現(xiàn)有的二套房貸政策才能直接抑制投機，如果效果不佳，甚至可以考慮進一步提高門檻，比方說將套房的頭付比例提高到50%，第三、第四套房還可以遞增至60%、70%等都可行。

廣州 撼成交易 撼房價難 　　較近，廣東省房協(xié)會長蔡穗聲在公開演講中表示，短期內(nèi)還找不出房價下降的理由，未來30年內(nèi)房價大趨勢是往上走。中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會秘書長朱中一在廣州演講時卻又表示，銷售量價高于全國平均，加上開發(fā)投資、施工面積、竣工面積、新開工面積、土地的購置面積和開發(fā)面積等很嚴峻，廣東房地產(chǎn)市場的不確定性因素較多。而眼下，廣州樓市就在這多空參半的輿論氛圍內(nèi)徘徊著。 　　

“近期廣州新房成交量震蕩得厲害，有的時候仍能維持兩三百套，有的時候僅有二三十套?！笔袌鋈耸拷榻B。上周更是有人發(fā)現(xiàn)，1月7日至12日，廣州的一手房網(wǎng)簽量連續(xù)5天為零。事后廣州市國土資源和房屋管理局趕緊澄清，只是由于官方網(wǎng)站的系統(tǒng)調(diào)試才出現(xiàn)了所謂的“零成交”，這5天的實際日均簽約量為270套，僅比年前略有下跌。 　　

但在廣州樓市內(nèi)，對于“拐點”的預期已經(jīng)興起。據(jù)了解，1月上旬廣州的一手房和二手房的成交量都在下跌。一手房市場內(nèi)購房者的觀望情緒濃厚，許多樓盤看房者寥寥。二手房市場則反應更為明顯，成交量跌幅更甚于一手房。 　　

不過，觀望氣氛尚未撼動已攀至高位的房價，除了有別墅樓盤新推房源定價稍低于以往推出的老房源外，公寓新開盤方面并未見明顯降價。“廣州業(yè)內(nèi)還抱有一些想法，此輪調(diào)控并不是政策面收緊而只是執(zhí)行面收緊，因為此次只是將政策調(diào)回到2007年調(diào)控時的樣子，但在上一輪

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