今年5月30日財(cái)政部上調(diào)證券交易印花稅，股市應(yīng)聲大跌，此后，自2005年末起啟動(dòng)的股市賺錢效應(yīng)開始減弱。9月27日晚，央行和銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合下發(fā)通知，宣布將套房及以上的貸款頭付比例提高至四成，而且房貸利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍，同時(shí)叫停加按業(yè)務(wù)。盡管此前相關(guān)傳聞甚盛，但關(guān)注樓市的各界人士無(wú)不為之一震。

　　由于房貸新政適逢“十一”黃金周前兩天推出，而投資者考量房貸新政實(shí)施的影響，焦點(diǎn)落在了各商業(yè)銀行在黃金周結(jié)束后有關(guān)房貸的細(xì)則制訂，而細(xì)則的制訂又落在對(duì)“套住房”的界定上。根據(jù)較新的消息，監(jiān)管層就“套住房”的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)確定了三點(diǎn)基調(diào)底線（詳見本報(bào)昨日一版）。對(duì)于基調(diào)底線的明確，分析人士稱，相比此前對(duì)“套住房”較嚴(yán)格界定的猜測(cè)，三點(diǎn)基調(diào)底線的出籠使得來(lái)勢(shì)洶洶的房貸新政變得略為溫和。

　　值得注意的是，在這三點(diǎn)基調(diào)之外，各家銀行細(xì)則“只會(huì)緊不會(huì)松”：不少銀行已經(jīng)表示將第三套房頭付比例提高至五成；交通銀行廣州分行針對(duì)申請(qǐng)購(gòu)購(gòu)套以上住房的，原則上貸款頭付款在前一套的基礎(chǔ)上每增加一套至少提高5%，貸款利率在前一套的基礎(chǔ)上每增加一套上浮比例至少增加5%；招商銀行廣東省分行將第三套住房的利率水平提高至基準(zhǔn)利率的1.15倍，并且規(guī)定貸款人一人至多只能按揭兩套住房，第三套房將不予受理；工商銀行對(duì)使用固定利率購(gòu)置套住房時(shí)，貸款利率不得低于總行較新發(fā)布的同期同檔次固定利率的1.3倍。

　　運(yùn)用政策手段壓抑購(gòu)房需求，是近年來(lái)政府針對(duì)樓市調(diào)控的一大主題。僅今年以來(lái)，央行已經(jīng)加息5次，提高存款準(zhǔn)備金率8次。就在前天，央行宣布從本月25日起，上調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，執(zhí)行13%的存款準(zhǔn)備金率標(biāo)準(zhǔn)，達(dá)到了近年來(lái)的歷史高點(diǎn)。而對(duì)未來(lái)收入預(yù)期不高者，已不敢輕易入市。在廣州市，國(guó)慶前夕，政府先后出臺(tái)經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)房的購(gòu)購(gòu)、租賃指引。業(yè)內(nèi)人士稱，一批中低收入家庭的消費(fèi)需求或可由此得到政府保證，房?jī)r(jià)若無(wú)明顯回落，那么估計(jì)普通商品房的購(gòu)購(gòu)人群將有所縮減。

　　如果說(shuō)“十一”前收緊套以上的房貸是要刺破“購(gòu)房的欲望氣球”，那么“十·一”后的個(gè)房產(chǎn)新政則是對(duì)拽住開發(fā)商“圈地的韁繩”。上周二國(guó)土資源部正式發(fā)布較新版本《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》（39號(hào)令），明確建設(shè)用地使用權(quán)證書必須在完全付清土地款的情況下才能獲得，不得進(jìn)行按比例分期發(fā)放。也就是說(shuō)，開發(fā)商將不能進(jìn)行土地“分期付款、分批拿地”。對(duì)于市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，“地王”或許將因此大大減少。

　　銀根、地根相繼收緊，有分析人士提出了“房?jī)r(jià)的拐點(diǎn)或?qū)⒊霈F(xiàn)”的說(shuō)法。針對(duì)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控自從2005年開始一直不斷，而且越來(lái)越嚴(yán)厲。分析人士認(rèn)為，雖然開發(fā)商曾經(jīng)對(duì)調(diào)控一一見招拆招，使得樓價(jià)沒有受到明顯的壓抑，但各種政策累加到一定地步，較后一根稻草便會(huì)壓倒駱駝。

　　通貨膨脹抬頭，使得不少人希望通過(guò)購(gòu)入房產(chǎn)實(shí)現(xiàn)資金的增值保值，那么，在房貸新政下，而且房?jī)r(jià)可能出現(xiàn)回落，購(gòu)房者需要綜合考慮這一系列的問(wèn)題。新政三條細(xì)則的出臺(tái)，一方面反映了管理層尊重居民在消費(fèi)升級(jí)過(guò)程中合理的換房需求，防止“誤傷”真正的消費(fèi)者；另一方面，對(duì)于以投資為目的的群體來(lái)說(shuō)，如果嚴(yán)格按套房執(zhí)行頭付和房貸，則有必要算一下細(xì)賬，權(quán)衡一下利弊了。

　　投資型：

　　冷靜權(quán)衡成本收益比

　　但另一個(gè)購(gòu)房的群體所呈現(xiàn)的行為截然不同。分析人士指出，投資型購(gòu)房者與改善型的明顯不同?！巴顿Y客往往是以小博大，如果籌款把套住房的貸款提前還清，再投資套住房，這不利于投資者的資金周轉(zhuǎn)?！币虼耍J(rèn)為提前還款的現(xiàn)象將會(huì)主要集中于購(gòu)購(gòu)套貸款未還清而購(gòu)購(gòu)套住房的自住購(gòu)房者。

　　對(duì)于投資型購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，他們更關(guān)注所投資的房產(chǎn)增值空間有多大。因此，投資套房的購(gòu)房者如果認(rèn)為其收益仍然超過(guò)投入成本的增加，就阻擋不了他們的投資熱情。

　　精明眼：一位商業(yè)銀行的房貸經(jīng)理給記者算了一筆賬：現(xiàn)在5年期以上房貸年利率為7.83%，由于銀監(jiān)會(huì)允許房貸在基準(zhǔn)利率7.83%基礎(chǔ)上執(zhí)行15%的下浮，也就是說(shuō)，將來(lái)實(shí)施新規(guī)后，購(gòu)購(gòu)套房較多可以享受6.6555%的優(yōu)惠利率；而套房及以上的購(gòu)購(gòu)者，貸款利率以1.1倍計(jì)算，就必須按照8.613%的利率支付房貸。以總房?jī)r(jià)130萬(wàn)元、貸款20年、等額本息還款為例：原來(lái)頭付30%，提高到40%以后，原來(lái)貸款額91萬(wàn)元的實(shí)際利率是6.6555%，每月需還款6868.28元，20年利息總額為738387.15元；若被確認(rèn)為套住房，貸款額則為78萬(wàn)元，接受8.613%的還貸利率，則每月需還款6824.91元，20年利息總額為857978.31元。

　　相比之下，如果被確認(rèn)為套住房，需要比原來(lái)多支付13萬(wàn)元的頭付，貸款總額少了13萬(wàn)元，但是20年利息總額卻要比原來(lái)多支付119591.16元，接近12萬(wàn)元的利息，而月供僅是比原來(lái)少43.37元。

　　建議：分析人士表示，在這種情況下，該投資客需要衡量13萬(wàn)元流動(dòng)資金對(duì)于其價(jià)值幾何，還要考慮購(gòu)房的其他成本，權(quán)衡后再作投資的決定；而依靠“以租養(yǎng)房”的方式投資的，則要考慮租金收入要超過(guò)或達(dá)到6824.91元，也就是應(yīng)該以7000元左右為標(biāo)準(zhǔn)。

　　升級(jí)型：

　　研究房貸細(xì)則作出有利決定

　　據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，目前在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，二次以上置業(yè)的消費(fèi)者約占到4成左右，在這部分消費(fèi)者中，既有投資者，也有為改善居住環(huán)境為父母及子女購(gòu)房的自住需求。因此，房貸新政除了擠出房產(chǎn)市場(chǎng)的投資者和投機(jī)者，而且也影響到了部分貸款購(gòu)購(gòu)套房的升級(jí)置業(yè)者，從而減少了黃金周的購(gòu)房人群。

　　廣州市房管局屬下的陽(yáng)光家緣網(wǎng)站數(shù)據(jù)顯示，9月廣州一手房均價(jià)已達(dá)11290元/平方米，而國(guó)慶黃金周7天陽(yáng)光家緣錄得的成交數(shù)據(jù)僅167套，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于去年“五一”期間的475套、去年國(guó)慶黃金周的201套，以及今年“五一”黃金周的234套。市場(chǎng)人士表示，房貸新政加濃了購(gòu)房者的觀望氣氛。

　　有專家向本報(bào)記者表示，目前在二手房市場(chǎng)中，升級(jí)置業(yè)以及為父母、子女購(gòu)房的二次置業(yè)比較普遍，為了避免購(gòu)套住房時(shí)頭付要提高至4成、利率增加到1.1倍的情況，消費(fèi)者很可能會(huì)考慮先進(jìn)行提前還款，把套住房的貸款還清，在購(gòu)購(gòu)套住房時(shí)，就可以享受銀行對(duì)套住房的低頭付、優(yōu)惠利率的政策。這樣一來(lái)，提前還款的現(xiàn)象將顯著增加。

　　根據(jù)目前的消息，華夏銀行規(guī)定，如果結(jié)清套房貸款，再貸款購(gòu)房，同樣可享受“頭套自住房”待遇；而光大銀行規(guī)定比較嚴(yán)格，即使此前的房貸已經(jīng)還清，再貸款購(gòu)房仍被視為套房。所以專家也提醒為了改善居住的升級(jí)置業(yè)消費(fèi)者，必須結(jié)合自身實(shí)際并研究銀行的房貸細(xì)則再作決定，而且要善用公積金貸款，因?yàn)楦鶕?jù)監(jiān)管層較新公布的基調(diào)，公積金貸款不列入認(rèn)定是否為套住房的參考項(xiàng)。

　　精明眼：李先生就是在考慮升級(jí)置業(yè)的一個(gè)例子。李先生此前購(gòu)了一套價(jià)值70萬(wàn)元的房子，貸款49萬(wàn)元。近期他想換一套更的價(jià)值130萬(wàn)元的房子。但如果他沒還清之前那套房子的貸款，銀行會(huì)將他確認(rèn)為購(gòu)購(gòu)套住房，從而執(zhí)行頭付4成、1.1倍基準(zhǔn)利率。一旦這樣，他必須支付52萬(wàn)元的頭付，而若確認(rèn)為套住房則只需要3成頭付39萬(wàn)元；被認(rèn)為套住房需接受8.613%的房貸利率，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于套的基準(zhǔn)利率7.83%和優(yōu)惠利率6.6555%。

　　建議：所以李先生決定頭先提前還貸，付清此前購(gòu)的那一套住房的貸款。針對(duì)這種情況，專家建議在經(jīng)濟(jì)條件允許的情況下，他可以選擇種將所剩貸款一次性還清，或者部分提前還款、增加月供、縮短還款期限的做法，又或者大部分提前還款、月供不變、縮短還款期限的做法。

　　解讀房貸新政的敏感話題

　　上周末，央行、銀監(jiān)會(huì)召集五大國(guó)有商業(yè)銀行信貸部門負(fù)責(zé)人，就“套房貸”的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)已達(dá)成共識(shí)，“監(jiān)管部門定下三條原則底線，具體操作細(xì)則由商業(yè)銀行自己把握”。商業(yè)銀行理財(cái)專家在解讀新一輪房貸新政時(shí)指出，“房貸”是近幾年來(lái)各家商業(yè)銀行力推并相互搶奪市場(chǎng)的業(yè)務(wù)，但目前頒布的房貸新政，相信誰(shuí)都不敢跨越。

　　業(yè)內(nèi)人士解讀新政時(shí)提出，從監(jiān)管層下發(fā)的《通知》內(nèi)容以及這次提出的“三大原則”進(jìn)一步看，出臺(tái)房貸新政的目地在于切實(shí)防范金融風(fēng)險(xiǎn)，防止那些利用住房貸款、套取銀行資金的攬局者，有效抑制房地產(chǎn)價(jià)格。而對(duì)那些正常的消費(fèi)投資貸款行為，金融部門仍然不會(huì)一竿子打死。

　　為父母購(gòu)房

　　父母年滿60歲后不得貸款

　　監(jiān)管層在《通知》中已明確，對(duì)利用貸款購(gòu)購(gòu)住房、又申請(qǐng)購(gòu)購(gòu)套（含）以上住房的借款人，采取較為嚴(yán)格的限制措施，那么部分與父母同住、父母未辦理過(guò)住房按揭手續(xù)的換房者，是否可以以父母的名義購(gòu)房而享受套房的待遇？

　　為父母購(gòu)房不算套房

　　接受采訪的銀行界人士稱，根據(jù)《通知》精神和上周末監(jiān)管層向五大國(guó)有商業(yè)銀行提出的“三大原則”，如果個(gè)人或配偶已在購(gòu)頭套房時(shí)向銀行貸了款，那么再購(gòu)房時(shí)，如果用父母名字購(gòu)購(gòu)的不算套房。但前提條件是，父母任何一方的年齡不得超過(guò)60周歲。因?yàn)楦骷疑虡I(yè)銀行在房貸規(guī)章都有一條規(guī)定，超過(guò)60歲（退休）年齡時(shí)，不能再向銀行申請(qǐng)辦理按揭。

　　昨天接受采訪的農(nóng)行、深發(fā)行、浦發(fā)行以及招商銀行有關(guān)人士均明確表示，房屋落父母名字的，自己僅是為父母每月供樓的還款者，不能算是自己供了套房。其父母如果所購(gòu)房子屬套房的，還可以享受貸款基準(zhǔn)利率下浮15%的優(yōu)惠。但相應(yīng)的，此套房子的產(chǎn)權(quán)也屬于父母所有，父母享有對(duì)此套房子的處置權(quán)。

　　遺產(chǎn)稅話題懸而未決

　　對(duì)于用父母名字購(gòu)房問(wèn)題，有人也提出了擔(dān)憂。那就是父母年老或去世后，作為繼承人（也即房貸的實(shí)際還款人）在繼承該套房子時(shí)，會(huì)否被征收遺產(chǎn)稅？

　　昨天，我省稅務(wù)界人士在接受采訪時(shí)指出，對(duì)于財(cái)產(chǎn)稅或遺產(chǎn)稅的問(wèn)題，前幾年社會(huì)各界熱議了一陣。有經(jīng)濟(jì)

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