今年的二手房市場(chǎng)，可以用“怎一個(gè)火字了得”形容。其中的原因，除去今年新開(kāi)樓盤(pán)太少外，大量的舊房拆遷也是導(dǎo)致其火爆的一個(gè)重要因素。而對(duì)于市民來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)火爆的較直接影響便是價(jià)格的上揚(yáng)，需要用去消費(fèi)者數(shù)年甚至數(shù)十年的積蓄。


如何限度地規(guī)避購(gòu)購(gòu)二手房過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)每一個(gè)消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，都是不可忽視的。


中介風(fēng)險(xiǎn)


中介風(fēng)險(xiǎn)也許是消費(fèi)者當(dāng)前較為擔(dān)心的問(wèn)題。中房置換的負(fù)責(zé)人劉文璋告訴記者，目前青島存在著大大小小數(shù)百家中介公司，為了獲取限度的利益，許多中介公司通過(guò)不讓購(gòu)房者到欲購(gòu)房屋內(nèi)觀察，有意隱瞞房屋真實(shí)內(nèi)部結(jié)構(gòu)或質(zhì)量問(wèn)題；不向購(gòu)房者如實(shí)介紹出售房屋所處地段的規(guī)劃情況；不如實(shí)介紹商品房面積的含義等種種手段欺騙百姓?；蛘咧薪楣靖鶕?jù)自身優(yōu)勢(shì)玩弄文字游戲，簽訂不公平合同。另外，目前還存在中介商由于自身業(yè)務(wù)素質(zhì)和業(yè)務(wù)能力問(wèn)題，給購(gòu)賣(mài)雙方帶來(lái)一些不必要的風(fēng)險(xiǎn)和麻煩。


因此，在購(gòu)置二手房時(shí)，需要通過(guò)中介公司購(gòu)購(gòu)的百姓，除去要親自察看房屋狀況、有關(guān)房屋的各種手續(xù)、商談房屋交易價(jià)格等條件外，選擇一些正規(guī)的、經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)并且有信譽(yù)的中介公司是必要的。


價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)


價(jià)格問(wèn)題是二手房交易中的重要問(wèn)題。賣(mài)方擔(dān)心賣(mài)低了，總喜歡拿同地區(qū)商品房的房?jī)r(jià)來(lái)比較，因而差價(jià)不大；而購(gòu)方總強(qiáng)調(diào)一個(gè)“舊”字，結(jié)果往往是購(gòu)賣(mài)雙方提出的價(jià)格相差懸殊，無(wú)法成交。其實(shí)，二手房估價(jià)則應(yīng)從幾個(gè)方面具體分析。


房屋因素。房屋竣工后即進(jìn)入折舊期，此外，樓層、朝向、平面布局等對(duì)價(jià)格也產(chǎn)生相當(dāng)?shù)挠绊?。環(huán)境因素。在同一地段，舊房的小區(qū)環(huán)境會(huì)遜色于新住宅區(qū)，比如小區(qū)平面布局、設(shè)施、綠化以及房屋的外觀造型等，舊房都要大打折扣。另外，地區(qū)居民的結(jié)構(gòu)、文化氛圍、配套建設(shè)、有無(wú)物業(yè)管理、小區(qū)是否獨(dú)立封閉等也會(huì)對(duì)房屋價(jià)格產(chǎn)生較大影響。


法律風(fēng)險(xiǎn)


交易主體方面的風(fēng)險(xiǎn)。即購(gòu)賣(mài)雙方?jīng)]有從事房屋交易的資格。具體表現(xiàn)為出賣(mài)人非房屋所有權(quán)人，也未獲得房屋所有權(quán)人的有效授權(quán)，購(gòu)受方支付能力不強(qiáng)或不誠(chéng)實(shí)履約，出賣(mài)人不能得到全部房款。


交易房屋存在的風(fēng)險(xiǎn)。用于交易的房屋為非法建筑或已被列入拆遷范圍；房屋權(quán)屬存有爭(zhēng)議；房屋為共有，出賣(mài)人未經(jīng)共有權(quán)人同意；房屋已出租他人，出賣(mài)人未依規(guī)定通知承租人，侵害承租人優(yōu)先購(gòu)購(gòu)權(quán)益的；房屋已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人書(shū)面同意轉(zhuǎn)讓的；已購(gòu)公有住房或經(jīng)濟(jì)適用房上市出售后會(huì)形成新的住房困難的；被依法查封或者被依法以其它形式限制房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)讓；交易房屋存有質(zhì)量瑕疵。


交易手續(xù)方面的風(fēng)險(xiǎn)。房屋屬于不動(dòng)產(chǎn)，其交易規(guī)則有別于一般動(dòng)產(chǎn)的交易規(guī)則。房屋產(chǎn)權(quán)及相關(guān)權(quán)利的發(fā)生、變更等均需到有關(guān)政府部門(mén)進(jìn)行登記。出賣(mài)人僅將房屋交付購(gòu)受人使用并不足以產(chǎn)生房屋所有權(quán)變動(dòng)的法律效果。


交易合同方面的風(fēng)險(xiǎn)。主要為交易合同對(duì)雙方的權(quán)利義務(wù)約定不明引發(fā)爭(zhēng)議，或交易方利用合同進(jìn)行詐騙。


產(chǎn)權(quán)風(fēng)險(xiǎn)。如果購(gòu)購(gòu)二手房是為了投資，那一定要購(gòu)有產(chǎn)權(quán)的二手房，并且按照規(guī)定，購(gòu)賣(mài)雙方繳納應(yīng)繳的稅費(fèi)，進(jìn)行產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)，只有這樣，在交易行為完成后，房產(chǎn)管理部門(mén)才會(huì)核發(fā)過(guò)戶后的產(chǎn)權(quán)證。


拆遷風(fēng)險(xiǎn)


購(gòu)購(gòu)二手房時(shí)一定要注意房屋是否存在拆遷等問(wèn)題?；ǘf(wàn)元或三四十萬(wàn)元購(gòu)套二手房，沒(méi)住幾年，房子就要拆遷了，且不說(shuō)再次置業(yè)、搬家有多么的不便，就是拆遷補(bǔ)償能否與當(dāng)年的購(gòu)房款持平，也是個(gè)未知數(shù)了。許多人認(rèn)為，平房才會(huì)拆遷，不購(gòu)平房就能避免這一問(wèn)題了。其實(shí)不然，樓房也存在拆遷的可能性。


那么，如何避免購(gòu)置了有拆遷可能性的二手房呢？頭先，在一兩年內(nèi)會(huì)被拆遷的房子在各個(gè)區(qū)的房地產(chǎn)交易所（）都能夠查到；已列入拆遷公告的房屋，房地產(chǎn)交易管理部門(mén)不予辦理過(guò)戶；購(gòu)房者還可以向所在區(qū)縣房地局的拆遷科咨詢相關(guān)情況。其次，有些地方5年，甚至10年前就被列入規(guī)劃，但是因?yàn)榉N種原因，至今未拆遷，購(gòu)房者不妨到當(dāng)?shù)嘏沙鏊儐?wèn)一下這里的戶口是否已被凍結(jié)，要知道，凍結(jié)戶口的房屋早晚是要被拆的。另外，還有一些規(guī)劃要拆遷的房子在房地局沒(méi)有記錄，戶口也沒(méi)被凍結(jié)，那么就需購(gòu)房者關(guān)注一下地區(qū)的整體規(guī)劃，有機(jī)會(huì)參觀一些規(guī)劃展覽。

來(lái)源：青島新聞網(wǎng)

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