經(jīng)過不懈的“淘房”努力，李銘又找到一個(gè)性價(jià)比較高的二手樓盤。上家由于生意資金周轉(zhuǎn)上的短缺，同意以較低價(jià)格予以出讓。

雙方在中介公司的陪同下，簽訂了房屋出售合同。合同中約定，李銘應(yīng)在3天內(nèi)將30％的頭期房款支付到中介公司處。根據(jù)一般中介公司的操作慣例，由于約定李銘所支付的頭期款將優(yōu)先用于歸還出售房屋的銀行貸款，因此該筆款項(xiàng)并不直接交付給上家，而是由中介公司直接還款。但在此次合同簽訂過程中，上家卻提出要中介公司將錢劃轉(zhuǎn)到其私人賬戶，然后再由上家自行還款。

中介公司征求李銘意見時(shí)，他認(rèn)為上家的所作所為并不會(huì)帶來什么法律風(fēng)險(xiǎn)，因此便表示同意。豈知合同簽訂之后，上家并未在合同約定期限內(nèi)還清銀行貸款，而且抵押登記也未在約定期限內(nèi)撤銷，反而將該筆頭付款用在生意資金周轉(zhuǎn)上。但事實(shí)并不如計(jì)劃那么圓滿，上家的資金周轉(zhuǎn)再次出現(xiàn)問題，一時(shí)之間無法取得錢款來歸還銀行貸款。雖然李銘再三協(xié)調(diào)催促，但上家卻聲稱即使李銘起訴法院，一時(shí)也沒錢還清貸款。

律師意見：

關(guān)于款項(xiàng)的支付和監(jiān)管方式，屬于購房中的一個(gè)細(xì)節(jié)問題，同時(shí)又是一個(gè)非常重要的因素。

本案中李銘考慮了法律風(fēng)險(xiǎn)但沒有考慮現(xiàn)實(shí)風(fēng)險(xiǎn)，盡管李銘通過訴訟的方式可以要求房屋出售方付清銀行貸款，但訴訟本身花費(fèi)的時(shí)間很長，而且在判決的執(zhí)行上還存在一定難度。所以，起訴只是一種事后的救濟(jì)方式，并不是一種經(jīng)濟(jì)的方式。

因此，在合同約定的過程中，我們應(yīng)充分考慮到違約的現(xiàn)實(shí)風(fēng)險(xiǎn)，盡可能在締約過程中防范這類風(fēng)險(xiǎn)。在支付頭期款的問題上，如果購賣雙方委托了中介公司居間簽訂合同，建議要求中介公司對頭期款進(jìn)行監(jiān)管，并在房屋出售方提出還款申請后，直接由中介公司將應(yīng)還貸款支付給銀行；如果購賣雙方是自行簽訂合同的，建議購受方在出售方提出還款申請后，直接將頭付款中的還貸部分支付給銀行。這樣，就不存在房屋出售方挪用頭期款的現(xiàn)實(shí)可能性，大大保障了交易的順利進(jìn)行。

（作者為新華律師事務(wù)所律師）

　　　　　(作者：連晏杰)