2005年11月26號，董先生的四合院在北京萬德成房地產經紀公司掛牌一年后，終于以300萬的價格找到了購家?！班従拥乃暮显菏且?20萬的價格出售的，我一直想等到他那個價格，卻遲遲無人問津?！倍壬f。

萬德成總經理井蘊嬌認為，同一條胡同的四合院價格有差距是很正常的，影響四合院價格的因素也有很多?！白鳛榻Y合了經濟價值和歷史價值的高端房地產產品，四合院的價值評估困難是其的交易瓶頸?！?p> 受困經驗定價

目前，北京四合院的銷售價格大致為：期房無內裝修24000～26000元/m2；建成后，無內裝修一般在28000～30000元/m2；國外市場銷售價格一般在4000～4500美元/m2?？們r則以四合院占地面積來計算。

目前北京市所有四合院的市場指導價，大多是參照北京萬德成房地產經紀公司多年來從事四合院代理的經驗價格，再經由購賣雙方商討并達成共識后確定。“萬德成是從實踐中得到的價格，公司也沒有專業(yè)的評估師?！本N嬌稱。

對于這種非專業(yè)評估機構的經驗定價，中國社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究主任牛鳳瑞認為，“不論高低，市場認可就可以。”我愛我家副總經理胡景暉也表贊同：“經驗性的評估雖然不具有法律意義，但更接近市場的價格?！?p> 但正是由于對四合院這種特殊物業(yè)類型的市場價值缺乏專業(yè)評估，增加了購賣雙方交易的難度。

從事了多年四合院代理的井蘊嬌也承認，“與供需兩旺的市場相比，成交量明顯偏低，購方和賣方很少能在價格上一次達成共識，雙方僵持的時間有的長達一年?！?p> “在實際操作中，賣方要價過高較為嚴重，有的甚至要出了天價?！本f。

賣方認為，四合院是獨具北京地方特色的民居，大多位于北京舊城區(qū)，可謂。而購方認為，四合院多數年久失修、破損嚴重，缺乏完善的生活配套設施，普遍沒有天然氣和供暖設施，電未增容，甚至沒有獨立的衛(wèi)生間，不符合現代人居要求。購購后需要大規(guī)模的改造和翻新，改造周期至少要一至兩年的時間，需投入大量的人力和物力。而且，大多數四合院都分布在舊城區(qū)的胡同里，胡同狹窄，交通擁堵，胡同兩側擠滿了小攤小店，環(huán)境雜亂。

井蘊嬌認為，“對四合院歷史價值的判定才是一個天價四合院的賣點，而很多沒有被列入文物保護之列的四合院在價格上應當更實際一些。”

評估四大難點

井蘊嬌認為，地理位置、外部環(huán)境、內部結構和歷史因素是導致四合院評估困難的四大因素。

就地理位置和外部環(huán)境來說，井蘊嬌舉了幾個簡單的例子：大胡同里的小胡同內四合院通常價格能達到15000元/平方米，如果房子狀況好一些，價格會在此基礎上有稍許突破。但現在頭條到八條的胡同幾乎全被汽車占滿了，價值也就在12000元/平方米左右。胡同是影響四合院價格的一個因素。另外有些四合院旁邊有樓房，從樓上看四合院的院子很清楚，私密性沒有了，也就貶值了，每平方米大約要降下2000~3000元。還有像風水等因素，都會影響四合院的價格。

“專業(yè)評估機構對一座樓房進行評估，只要評估好頂層、中間層和底層，基本上就把整個樓房給評估下來了，因為那些建筑在生產年代、建筑結構和戶型上是一樣的。但四合院的每個院子都是一個獨立的單元，都有它的獨立個性，所以在評估時非常困難?！本f。

井蘊嬌認為，四合院的價值評估雜項太多，無套路可尋。挖掘歷史是判定其價值時較重要的一項，但也是較困難的。

四合院是歷史的產物，越老越值錢?！拔覀冭b定四合院像古董，它是古董里的東西，它的價值是依照年代痕跡來判斷的。頭發(fā)胡同里有一個四合院是李淑一住過，對四合院價值的評估就是要挖掘類似的歷史賣點。寫字樓、公寓賣的是房子，而四合院賣的是文脈和人脈。”井說。

由于四合院的評估困難，涉足這一市場的房地產經紀公司也是少之又少。我愛我家的胡景暉和鏈家房地產經紀公司的市場總監(jiān)金育松都表示，公司雖然也做四合院的代理，但是房源非常少，而且成功率也不高。

“四合院作為細分的高端房地產產品，交易要比普通房地產精，對經紀人的要求很高，在并不專業(yè)的經紀人隊伍里要想找到對四合院有研究的，則是難上加難?！焙f。

金的觀點基本相同：“鏈家的主營方向不是四合院，在房源、人員和市場調查方面都不是很充足。”

如何評估四合院？

“實際操作中的經驗是，應該更注重對四合院歷史價值的挖掘，讓它的歷史價值體現在經濟價值上，盡管這兩種價值不能等同?！本N嬌稱。“從歷史角度和商業(yè)角度去評估是正確的。四合院有交易的需求，就應該把它市場化，利益和文化是不沖突的，應用得好，利益和文化可以兼得?！?p> 井認為，給四合院定價，一方面要參照同等地段已成交的四合院價格，另一方面要參照因時間差異導致的四合院升值或貶值的幅度。同時還應該更多地考慮到其歷史價值，追求利潤合理化，而不是化。“畢竟，四合院不是普通的房地產商品。”

北京大學旅游研究與開發(fā)吳必虎教授認為，“四合院有一個自然毀壞的過程，所以要有機地更新，如果單純自住，效益會很差，但是如果把一部分四合院拿出來作為會館和旅店來經營，就會產生經濟價值。”

井蘊嬌也同意吳的觀點：“后海地區(qū)的四合院已經應該改造成旅店了，事實上，北京的四合院大部分都適合改造成會所或者酒店。方正、有文脈和依水的四合院，都很適合。”

對于四合院的投資風險，井認為拆遷是惟一的風險?！八暮显何挥诘牡貛?，永遠不會貶值?！焙脖硎就猓骸暗卣?、火災的自然因素是不可避免的，但是四合院的保值和增值的空間是巨大的?！?p> 四合院的率也相對較高。據萬德成的統(tǒng)計數字，目前四合院的率大致在10%左右。“客戶以華僑、港澳臺同胞為多，國外客戶則以法國人居多?！本f。

　　　　　(作者：方帥)