目前北京四合院總面積大約為３００萬(wàn)平方米，交易價(jià)格為每平方米１萬(wàn)至１.５萬(wàn)元之間。如果所有的四合院都能進(jìn)行交易，那將會(huì)是一個(gè)上百億元人民幣的巨大市場(chǎng)

編者按：

四合院是中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的一個(gè)特例，當(dāng)然也具有貨幣和房屋之間隨時(shí)轉(zhuǎn)換的屬性。但從某種意義上說(shuō)，青磚灰瓦的四合院更多打著中國(guó)歷史底蘊(yùn)的烙印，在目前北京僅剩的３０００座較為完整的四合院中，在政府允許購(gòu)賣的背后，又有多少四合院能保持原有的形態(tài)呢？商業(yè)利益的驅(qū)動(dòng)難道要湮沒(méi)四合院的歷史文化精髓？　　

井蘊(yùn)嬌在１９９９年撿到了一個(gè)大購(gòu)賣，一次偶然的機(jī)會(huì)，一位客戶找到了北京萬(wàn)德成房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司（簡(jiǎn)稱萬(wàn)德成），問(wèn)是否可以對(duì)四合院進(jìn)行置換，這位萬(wàn)德成當(dāng)家人敏銳地察覺到：這是一個(gè)商機(jī)。

經(jīng)過(guò)井蘊(yùn)嬌的一番操作，較終那位客戶從四合院里搬到樓房，井蘊(yùn)嬌也成功地把它賣給了另一位客戶，僅這一筆交易，就讓她狠狠地賺了一筆。

“從這之后，我們就開始了四合院交易?！弊鳛槿f(wàn)德成老板的井蘊(yùn)嬌對(duì)《財(cái)經(jīng)時(shí)報(bào)》說(shuō)。

帶有北京風(fēng)韻、又屬于稀缺資源的四合院，越來(lái)越受到高端消費(fèi)人群的青睞，房產(chǎn)商和投資者借勢(shì)而上。

外籍人士青睞

沈穎雖沒(méi)有在北京長(zhǎng)大，但自小在中國(guó)長(zhǎng)大的她，異常喜愛老北京的民俗文化，特別是帶有古都特色的四合院。從法國(guó)回來(lái)之后，２００４年夏天，她托一家中介公司在西單的頭發(fā)胡同購(gòu)置了一套３００平米的四合院。

“這個(gè)房子我裝修已經(jīng)一年多了，從設(shè)計(jì)、規(guī)劃到建造，花去了相當(dāng)于購(gòu)房款同樣的價(jià)格。為了保留古代建筑風(fēng)貌，格局和瓦墻我仍保持原貌?！鄙蚍f說(shuō)。

像沈穎這樣以自住為需求購(gòu)購(gòu)四合院的占很大一部分，而他們?cè)谑袌?chǎng)化運(yùn)作情況下購(gòu)購(gòu)的同時(shí)，既能保護(hù)古建筑，又能解決政府有限的修繕資金。

據(jù)《華爾街日?qǐng)?bào)》近日?qǐng)?bào)道，“傳媒帝國(guó)”大亨魯珀特·默多克與其中國(guó)妻子鄧文迪正在謀劃購(gòu)購(gòu)北京的一座四合院，然而他本人對(duì)此予以否認(rèn)。這座四合院位于故宮護(hù)城河以東的一個(gè)高端街區(qū)。

中間商們說(shuō)，雅虎公司聯(lián)合創(chuàng)始人楊致遠(yuǎn)和高盛公司前總裁約翰·桑頓也在四處搜尋四合院。但倆人沒(méi)有對(duì)此發(fā)表評(píng)論。

分析指出，四合院已成為高端不動(dòng)產(chǎn)的象征。那些潛在的購(gòu)主認(rèn)為，四合院是中國(guó)普通百姓生活的縮影，四合院文化是中國(guó)５０００年文明史的傳承，因此值得斥巨資擁有。法國(guó)建筑師帕斯卡勒·德沃對(duì)很多興趣濃厚有意購(gòu)購(gòu)的國(guó)內(nèi)朋友介紹的象征說(shuō)，擁有這樣的四合院較低也要１００多萬(wàn)美元。

據(jù)了解，目前已經(jīng)有多個(gè)開發(fā)商開始進(jìn)行四合院的開發(fā)，觀唐國(guó)際房地產(chǎn)公司的翟小姐說(shuō)，目前公司已經(jīng)開發(fā)了大片的四合院，專門滿足有著中國(guó)文化情結(jié)的外國(guó)人。另外，也有不少公司在城郊開發(fā)四合院。

中國(guó)城市網(wǎng)總編羅亞蒙說(shuō)：“據(jù)我了解，四合院現(xiàn)在賣得不錯(cuò)，大家都以擁有四合院為榮。很多購(gòu)主都是國(guó)外來(lái)的?！?p>交易量逐年上升

市場(chǎng)需求激活了四合院的交易和投資。

２００４年４月，北京市下發(fā)了《關(guān)于印發(fā)鼓勵(lì)單位和個(gè)人購(gòu)購(gòu)北京舊城歷史文化保護(hù)區(qū)四合院等房屋試行規(guī)定的通知》（以下簡(jiǎn)稱“《通知》”），規(guī)定購(gòu)購(gòu)四合院可享受多項(xiàng)優(yōu)惠政策。這對(duì)于開發(fā)商來(lái)講，無(wú)疑是一個(gè)商機(jī)。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，到目前為止，四合院的成交率比去年同期增長(zhǎng)了一倍多，成交量增幅高達(dá)８０％?！敖鼉赡晁暮显旱某山涣可仙芸欤饲耙荒曛挥袃扇?。”一家做四合院購(gòu)賣的中介公司負(fù)責(zé)人稱。

“不僅如此，奧運(yùn)會(huì)的成功申辦和私房騰退政策出臺(tái)之后，四合院購(gòu)賣市場(chǎng)更為活躍?！本N(yùn)嬌說(shuō)，“騰退政策讓很多原本不屬于四合院產(chǎn)權(quán)人的住戶遷了出去，讓原有房主擁有了自己購(gòu)賣的權(quán)利，我們也就有了運(yùn)作的空間。”

據(jù)北京市文物局較近一項(xiàng)統(tǒng)計(jì)顯示，北京目前尚存３０００座左右的四合院，其中明確要保護(hù)的只有５３９座。

別據(jù)調(diào)查，北京四合院交易較活躍的區(qū)域是東西城區(qū)歷史文化保護(hù)區(qū)，西城區(qū)主要是后海、西四一至八條，東城區(qū)則是東四一條至八條?，F(xiàn)在北京四合院一年的成交量不超過(guò)１００套，總價(jià)兩億元之內(nèi)，一般在５０套和８０套之間。

井蘊(yùn)嬌稱，她所經(jīng)手的四合院，購(gòu)來(lái)自住的和購(gòu)來(lái)經(jīng)營(yíng)投資的比例是一半對(duì)一半。對(duì)于四合院的價(jià)值如何估算，她認(rèn)為，四合院所處地段對(duì)其價(jià)值起決定性作用。地處歷史文化保護(hù)區(qū)內(nèi)，尤其是保護(hù)范圍內(nèi)的四合院是較為珍貴的。

投資收益可觀

目前北京四合院總面積大約為３００萬(wàn)平方米，交易價(jià)格為每平方米１萬(wàn)至３萬(wàn)元之間。如果所有的四合院都能進(jìn)行交易，那將會(huì)是一個(gè)上百億元人民幣的巨大市場(chǎng)。

按照一般的交易價(jià)格，中介公司從購(gòu)賣雙方各收取１％的費(fèi)用。例如，萬(wàn)德成房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人蔡穎代理過(guò)宰相劉墉的，其位于東城區(qū)禮士胡同，坐北朝南，保存完整。建筑面積４０６.５平方米，占地７００平方米，較后價(jià)格敲定為６００多萬(wàn)元，這家中介公司從中獲得中介費(fèi)為１２萬(wàn)元。

在較初１９９９年開始四合院購(gòu)賣單生意以來(lái)，萬(wàn)德成已經(jīng)成交了１００多套房子，目前四合院購(gòu)賣所得到的收益占萬(wàn)德成收益的３０％。

“我目前正在翻建１０多套四合院，加上國(guó)有資產(chǎn)補(bǔ)償費(fèi)、拆遷安置費(fèi)和土地出讓金，總共放在上面１個(gè)多億?！北本┦兰o(jì)天創(chuàng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理荊鐵成說(shuō)。

兩年前荊鐵成就開始進(jìn)行四合院開發(fā)，他在東城區(qū)鑼鼓巷地區(qū)購(gòu)置了這十多套，然后再進(jìn)行翻修，把房子里里外外裝修得 ，目的是能賣上個(gè)好價(jià)錢。

他表示，滯留這么多的資金確實(shí)有風(fēng)險(xiǎn)，但周期短，市場(chǎng)認(rèn)同度高。僅半年時(shí)間，他就賣出了３套?！八暮显旱南∪毙?，升值是早晚的事?！备哳~的投入給他帶來(lái)高額的回報(bào)，他說(shuō)每套房子的利潤(rùn)空間都在２０％以上。

專家指出，影響四合院價(jià)格的因素主要是院子所處的位置，例如位于后海附近的院子由于資源的稀缺，可謂“天價(jià)”無(wú)市。另外，如果院子所處的胡同里面過(guò)于嘈雜會(huì)影響房子的價(jià)位，較好的胡同是能開進(jìn)車，同時(shí)又沒(méi)有小攤小販的。

產(chǎn)權(quán)關(guān)系復(fù)雜

“我要跑國(guó)土資源局，還要跑東城區(qū)房地產(chǎn)管理、文物局、文化局。因?yàn)槲易龅氖枪抠?gòu)賣，如果沒(méi)有一定的政府背景，房子無(wú)法拿下來(lái)?！?荊鐵成認(rèn)為做四合院購(gòu)賣，除了資金，還要有關(guān)系。

舊城四合院存在一個(gè)普遍現(xiàn)象，就是產(chǎn)權(quán)問(wèn)題復(fù)雜，產(chǎn)權(quán)共有人少則四五人，多則二三十位。現(xiàn)在的四合院分為兩種情況，一種是大雜院，當(dāng)然住在里面的很多人都希望政府出一筆錢把他們搬出來(lái)，還有一種是只住了一戶人家。“

業(yè)界人士透露，能夠進(jìn)入市場(chǎng)購(gòu)賣的四合院大概在５％到１０％之間。中國(guó)城市網(wǎng)總編羅亞蒙認(rèn)為，四合院由于從前實(shí)行居者有其屋的政策，導(dǎo)致現(xiàn)在的四合院只有少數(shù)有產(chǎn)權(quán)，他認(rèn)為沒(méi)有產(chǎn)權(quán)的比例在９５％以上。

在居住著四、五十戶人家的大雜院里，往往其中一家可能是這個(gè)宅子真正的主人，他們只住在其中的兩三間小屋里面，這些人的院子很多都是上一輩辛辛苦苦一生賺來(lái)的。但由于歷史問(wèn)題，他們雖然擁有產(chǎn)權(quán)，但卻只能收取微薄的租金，私房騰退雖然已在進(jìn)行中，但過(guò)程還比較緩慢。

目前四合院除了私有房，還有公產(chǎn)房，單位自管產(chǎn)權(quán)房、產(chǎn)權(quán)房等。購(gòu)家要的都是整個(gè)四合院，但每個(gè)四合院并非一家住戶，而大多數(shù)同個(gè)四合院也有不同的產(chǎn)權(quán)形式，怎樣協(xié)調(diào)各家都能夠手續(xù)齊全地遷出去，這就需要與主管部門的協(xié)調(diào)能力和運(yùn)作能力。

井蘊(yùn)嬌認(rèn)為，目前混合產(chǎn)權(quán)的四合院較多，怎么能夠讓公產(chǎn)變成私產(chǎn)，都能成為產(chǎn)權(quán)清晰的院子，相關(guān)的政策還不明朗，所以我們?cè)诓僮鬟^(guò)程當(dāng)中困難也較多。這方面有待完善相關(guān)政策。

“正因?yàn)檠a(bǔ)償?shù)牟淮_定性，所以才誘人，這種不是大規(guī)模的房產(chǎn)購(gòu)賣，國(guó)家并沒(méi)有細(xì)則，因此誘惑也就在這里。如果國(guó)家有法律法規(guī)了，這個(gè)事情就不值得做了?！币晃皇煜に暮显航灰椎娜耸空f(shuō)。

　　　　　(作者： 文風(fēng))

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