蒂梅丘拉(Temecula)橄欖油公司位于美國加州的一幅地產(chǎn)面臨重新發(fā)開，花旗銀行看中了這一塊地產(chǎn)，并請(qǐng)專業(yè)的房地產(chǎn)評(píng)估公司西鐵拉評(píng)估和動(dòng)態(tài)土地分析公司（Tierra West Appraisal & LandUse Dynamics, Inc）于2004年對(duì)這一地產(chǎn)進(jìn)行價(jià)值評(píng)估。

評(píng)估這個(gè)地區(qū)的必要步驟，包括了解地理學(xué)家們熟悉的概念和分析，比如適當(dāng)?shù)卣{(diào)查評(píng)估目標(biāo)所處的地區(qū)，察看地圖和土地使用，分析斜坡，更涉及SWOT分析（優(yōu)點(diǎn)、弱點(diǎn)、競爭市場上的機(jī)會(huì)和威脅），以及提出較佳利用方案。

房地產(chǎn)評(píng)估是一個(gè)跨學(xué)科的工作，需要結(jié)合地理學(xué)、經(jīng)濟(jì)學(xué)、金融、環(huán)境規(guī)劃和相關(guān)法律進(jìn)行。傳統(tǒng)的分析手段包括空中拍攝圖片、研究地質(zhì)圖形、計(jì)算機(jī)處理、地理信息系統(tǒng)和全球定位系統(tǒng)等等。

I.評(píng)估目標(biāo)分析

目前和歷史利用

這片占地約26英畝的地區(qū)，是一塊多用途的非城區(qū)發(fā)展用地。地勢由平坦轉(zhuǎn)而到高低不平，視野寬廣。在接受調(diào)查評(píng)估時(shí)，大約有5英畝地已經(jīng)種植了橄欖樹和葡萄樹，擁有一座湖泊和小型居住區(qū)，一個(gè)商業(yè)辦公室，糧倉，倉庫，葡萄酒釀造廠，橄欖壓榨機(jī)，還籌劃建設(shè)一個(gè)活動(dòng)場館。與現(xiàn)業(yè)主交談之后發(fā)現(xiàn)，這一片地產(chǎn)曾經(jīng)是一座城堡的牧場，此后又曾作為馬場使用。

地理位置

評(píng)估目標(biāo)地產(chǎn)位于美國加利福尼亞濱河縣的阿關(guān)加(Aguanga)。這片地區(qū)的特色就是預(yù)制住宅和可移動(dòng)住宅多，還有少量的普通住宅與農(nóng)業(yè)用地。

交通狀況

目標(biāo)地產(chǎn)位于371號(hào)高速公路的東側(cè)，79號(hào)高速公路以北約800英尺。371號(hào)高速公路蒂梅丘拉段每天車流量平均約為5400輛；而79號(hào)高速公路則通往亞哥的鄉(xiāng)村居住地。

水利狀況

目標(biāo)地產(chǎn)所處的位置還沒有市政用水提供。目前的居民都是通過自打水井取水。該地的地下水資源狀況尚無官方數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)。不過，據(jù)現(xiàn)業(yè)主說，水井出水的水質(zhì)非常好。

發(fā)展規(guī)劃

根據(jù)濱河縣的規(guī)劃，評(píng)估目標(biāo)區(qū)域被劃定為農(nóng)村住宅區(qū)（R-R，Rural Residential），允許的開發(fā)包括獨(dú)幢家庭住宅、可移動(dòng)住宅、農(nóng)業(yè)、家禽養(yǎng)殖和有限商業(yè)開發(fā)。但根據(jù)2003年濱河縣通過的新規(guī)劃規(guī)定，這片地還可以進(jìn)行附加的商業(yè)開發(fā)。

II.當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)市場分析

阿關(guān)加有2000左右人口。當(dāng)?shù)剌^的物業(yè)當(dāng)屬位于79號(hào)高速公路邊上、有著百年歷史的Stagecoach假日酒店。這里曾經(jīng)是一個(gè)印第安人聚居的村落。但1903年的地震之后，印地安人被迫離開。

阿關(guān)加的投資機(jī)會(huì)正在吸引越來越多的投資者前來此地投資，投資主要集中在農(nóng)業(yè)加工業(yè)和相關(guān)服務(wù)產(chǎn)業(yè)。

房地產(chǎn)市場趨勢

評(píng)估目標(biāo)地產(chǎn)位于加利福尼亞的濱河縣。濱河縣與附近共10個(gè)縣組成通常所稱的“南大陸”（Southland），這里共有約2000萬人口，占到加州人口的61%。從2003年4月到2004年4月，整個(gè)區(qū)域的房價(jià)大幅上漲。數(shù)據(jù)顯示，濱河縣的房價(jià)漲勢居整個(gè)“南大陸”之冠。

III.較佳發(fā)展方案

在考慮過物理、法律、財(cái)政各個(gè)方面的可行性之后，分析認(rèn)為，這塊土地較佳未來發(fā)展方向是多用途的郊區(qū)住宅或大農(nóng)場，較實(shí)際的做法是繼續(xù)向以農(nóng)業(yè)加工和零售為的多用途發(fā)展，在形成凝聚力之后發(fā)展住宅。

評(píng)估的基本原則和因素

房地產(chǎn)評(píng)估是對(duì)所有相關(guān)因素系統(tǒng)化分析的過程。評(píng)估的較基本元素是對(duì)未來發(fā)展房地產(chǎn)項(xiàng)目之后所得利潤的預(yù)期。房地產(chǎn)的評(píng)估原則建立在經(jīng)濟(jì)學(xué)的原理上，同時(shí)又要考慮具體的地理、法律和經(jīng)濟(jì)因素。

在評(píng)估的過程中，必須考慮評(píng)估目標(biāo)的特點(diǎn)和特定市場的主體，衡量市場主體的需求和購購力?；镜目疾煲蛩匕ㄈ齻€(gè)方面：

1. 土地的類型

2. 推動(dòng)購方和賣方的基本因素

3. 應(yīng)用數(shù)據(jù)和考察方法的可行性

　　　　　(作者：編譯 楊銘)