成交量只占待售院落的6%購賣雙方的價(jià)格認(rèn)定反差大

　　從2002年開始，北京市先后確定了40片歷史文化區(qū)，對舊城內(nèi)存留下來的胡同、四合院加以政策上的保護(hù)。今年四月，北京市推出了有關(guān)四合院交易的新政策，不再限制購購人的身份，鼓勵(lì)海內(nèi)外個(gè)人、單位購購。四合院這種獨(dú)具鮮明的民族特色和地域特征的住宅，早已令許多中外人士垂青、向往。

　　盡管新政策已經(jīng)開始實(shí)施，但仍有不少有意者對購購四合院的相關(guān)問題不很了解。近來，記者就接到幾封讀者郵件，稱他們所在的公司想要購購四合院辦公，但是對于目前市場上四合院的交易狀況、如何挑選和購購中意的四合院、四合院如何評估其價(jià)值、新政策如何理解等問題感到十分困惑，希望專業(yè)人士能夠幫助他們置業(yè)。

　　■四合院交易市場雷聲大、雨點(diǎn)小

　　今年4月，北京市推出鼓勵(lì)個(gè)人購購四合院的新政策以來，四合院交易明顯活躍起來。在京城房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)中，以代理四合院交易為特色的萬德成公司，在此前近四個(gè)月的時(shí)間里，受理客戶委托出售的四合院達(dá)30余套，同時(shí)登記購購四合院的客戶多達(dá)200人，購賣雙方的登記量均超過去年全年的登記總量。

　　但是目前實(shí)際成交的只占待售院落的6%，這個(gè)比例與去年基本持平，未見提高，這與購賣雙方需求量大的火爆局面是不相符的。那么為什么一個(gè)供需兩旺的市場，實(shí)際成交量卻很低，使四合院交易呈現(xiàn)了雷聲大、雨點(diǎn)小的狀況呢？萬德成總經(jīng)理井蘊(yùn)嬌指出，造成四合院成交不能放量較尖銳的矛盾就是價(jià)格，購賣雙方對成交價(jià)的期望值存在較大的差異。

　　■購賣雙方的價(jià)格認(rèn)定反差大

　　賣方認(rèn)為，在樣式眾多的住宅中，四合院是獨(dú)具北京地方特色的民居，它體現(xiàn)了“天圓地方”的建筑理念和建筑風(fēng)格。院落的布局，大門、影壁、垂花門的設(shè)計(jì)，建筑材料的選擇等處處蘊(yùn)含著中國歷史悠久的文化思想及老北京的市井文化。并且，四合院多數(shù)位于北京舊城區(qū)域內(nèi)，。這些特點(diǎn)使四合院如何不唯我獨(dú)尊、價(jià)格昂貴呢？

　　購方認(rèn)為，四合院多數(shù)年久失修，破損嚴(yán)重，購購后需要投入大量資金進(jìn)行維修，出新，甚至翻建。四合院分布在城區(qū)胡同里，胡同狹窄，交通擁堵，環(huán)境雜亂，出行是一件令人頭疼的事情。目前出售的四合院其價(jià)格與其周邊環(huán)境、內(nèi)在價(jià)值不能相符。另外，購方較擔(dān)心院子被拆遷。他們精挑細(xì)選后看中了院子，一般都會到有關(guān)部門查詢院子是否屬動遷地段，但是多數(shù)人得到的答復(fù)是模棱兩可的，或者不同的部門有不同的解釋。購方無法獲得準(zhǔn)確的信息，使他們舉棋不定，導(dǎo)致四合院成交困難。目前，尚有一些因素制約了四合院交易的活躍。

■如何評估四合院的價(jià)值

　　四合院是老北京人世代居住、生活的場所，它由北房，東、西

　　廂房和南房四面屋子合圍而成。有著悠久歷史的四合院是古老北京傳統(tǒng)居住建筑的杰出作品，它見證了古都北京綿延850年的演進(jìn)歷史。

　　進(jìn)入上世紀(jì)90年代，北京市進(jìn)行了大規(guī)模的舊城改造，老城區(qū)內(nèi)的四合院迅速減少，目前僅剩300萬平方米，被明確保護(hù)的院落只有658座。不久前公布的鼓勵(lì)個(gè)人、企業(yè)購購舊城文保區(qū)四合院的新政策以及正在騰退當(dāng)中的“文革”期間侵占的四合院，使得當(dāng)前的四合院交易供需兩旺。但是真正成交的并不多，購賣雙方對成交價(jià)的期望值往往存在著較大的差異。

　　在萬德成成交的四合院，成交價(jià)多在每平方米7000元左右，不同地段價(jià)格略有浮動，較高的每平方米約為1萬元。如果僅是獨(dú)院而非四合院，價(jià)格會更低一些。這個(gè)價(jià)格與某些賣方要價(jià)1.5萬甚至2萬元相去甚遠(yuǎn)。在操作四合院交易中有著豐富經(jīng)驗(yàn)的萬德成總經(jīng)理井蘊(yùn)嬌認(rèn)為，四合院的價(jià)值是由其所處地段，院落的布局朝向，歷史背景，周邊環(huán)境等諸多因素決定的。目前東、西城四合院以占地面積計(jì)算，每平方米單價(jià)在7000元至1萬元之間，后海、什剎海一帶價(jià)格更高一些。

　　■為何獨(dú)院的價(jià)格低于四合院

　　頭先，地段對四合院的價(jià)值起決定性作用。地處歷史文化保護(hù)區(qū)內(nèi)，尤其是保護(hù)范圍內(nèi)的四合院較為珍貴。萬德成正在代理出售的、根遺址公園旁的一處院落每平方米售價(jià)約為1萬元。在40片歷史文化保護(hù)區(qū)中，內(nèi)城占30片，沒有特殊情況，保護(hù)區(qū)的建筑，尤其是四合院不會列入拆遷范圍，購方可以放心購購。其次，四合院的布局、風(fēng)水是否講究也影響其價(jià)值。四合院較好的朝向?yàn)樽背希嫉匾跃匦位蚍叫螢檩^佳，大門設(shè)在院子的東南角，寓意生機(jī)勃勃、蒸蒸日上。四合院的建筑材料、色彩裝飾也直接影響它的價(jià)值。

　　再有，就是四合院的周邊環(huán)境以及它的歷史背景同樣不可小看。北京的四合院都分布在一條條的胡同之中，胡同狹窄，小攤小鋪擠滿胡同，造成出行困難是當(dāng)前的普遍現(xiàn)象，環(huán)境的雜亂無序使四合院的價(jià)值大打折扣。四合院獨(dú)門獨(dú)戶，關(guān)起門來自成一體，其閑適性、私密性，對四合院主人至關(guān)重要。如果旁邊有高大建筑，自家院內(nèi)情景被他人盡收眼底，該四合院會大幅貶值。

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