而據(jù)記者從有關(guān)人士處了解,"國(guó)五條"只是二次調(diào)控中一些比較溫和的手段,如果房?jī)r(jià)上漲依舊,接下來(lái)還會(huì)出臺(tái)更為嚴(yán)厲的調(diào)控措施。

"限購(gòu)令"出臺(tái) 樓市成交量萎縮

10月19日,隨著大連限購(gòu)令的出臺(tái),我國(guó)采取限購(gòu)措施的城市數(shù)量升至14個(gè)。在此之前,已有北京、上海、天津、深圳等13個(gè)大城市出臺(tái)了限購(gòu)令。其中,深圳、上海等部分國(guó)慶期間出臺(tái)限購(gòu)令的城市,上周的商品房交易量都出現(xiàn)了不同程度的萎縮。

此外這14個(gè)城市的"限購(gòu)令"在松緊程度上并不相同,例如深圳、南京直接對(duì)第三套房"限購(gòu)",被稱為"嚴(yán)厲版"的限購(gòu)令,而上海、杭州等其他城市對(duì)原有住房既往不咎,每個(gè)居民家庭仍可再購(gòu)一套新房,因此被稱為"溫柔版"限購(gòu)令。而從上海與深圳上周樓市的成交量也可以看出,"嚴(yán)厲版"限購(gòu)令對(duì)樓市成交量的影響更大,"溫柔版"限購(gòu)令則相對(duì)較小。

而從各地出臺(tái)的整體細(xì)則看,除了限購(gòu)?fù)?還包括限貸以及土地、稅費(fèi)、保障性住房等調(diào)控手段,形成組合拳,廣州甚至還另外規(guī)定未滿18周歲的未成年人不得購(gòu)房。

加息增重觀望氣氛 進(jìn)一步抑制購(gòu)房需求

而在各地方出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控細(xì)則的同時(shí),央行在19日晚間突然宣布加息更是影響到了業(yè)界對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)走勢(shì)的預(yù)期。

業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為,雖然央行本次加息并不是針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng),但加息后也在一定程度上對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)造成了影響,尤其是在心理預(yù)期方面。畢竟0.25%的加息幅度,即使按揭100萬(wàn)元20年,月供也僅需增加100元,對(duì)普通購(gòu)家來(lái)說(shuō)尚可承受,只不過(guò)加息會(huì)加重人們對(duì)樓價(jià)松動(dòng)的預(yù)期,會(huì)增加樓市的觀望氣氛。

全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生也表示,此次加息在預(yù)料當(dāng)中,將使CPI更加平穩(wěn),對(duì)房?jī)r(jià)和股市資產(chǎn)價(jià)格應(yīng)該有一個(gè)理性的平衡作用,同時(shí)她認(rèn)為未來(lái)的房?jī)r(jià)不會(huì)大幅度躥高,至少較近幾個(gè)月之內(nèi)將會(huì)保持平穩(wěn)甚至小幅回調(diào)。

此外,不少專家預(yù)測(cè)央行未來(lái)還將連續(xù)加息,令開(kāi)發(fā)商貸款成本持續(xù)增加,導(dǎo)致樓盤降價(jià)促銷的可能性加大,預(yù)計(jì)四季度樓市將加速降溫。

證監(jiān)會(huì)正式表態(tài)暫停房企重組

而除了限購(gòu)、加息外,10月15日,證監(jiān)會(huì)正式披露,為堅(jiān)決貫徹執(zhí)行4月份國(guó)務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》,證監(jiān)會(huì)已暫緩受理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)重組申請(qǐng),并對(duì)已受理的房地產(chǎn)類重組申請(qǐng)征求國(guó)土資源部意見(jiàn)。

統(tǒng)計(jì)資料顯示,2009年,共有157家上市公司推出或?qū)嵤┲卮筚Y產(chǎn)重組方案,其中,涉及房地產(chǎn)行業(yè)的約43家,占比達(dá)27.3%,居各大行業(yè)之冠。但自今年4月房地產(chǎn)新政以來(lái),房地產(chǎn)類企業(yè)借殼就難以獲得證監(jiān)會(huì)的審核通過(guò),上市房企的增發(fā)融資計(jì)劃也基本全部擱淺,融資重組的渠道實(shí)際上在4月份就已經(jīng)關(guān)閉。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,此次證監(jiān)會(huì)正式披露暫停房企重組,更多的是從心態(tài)方面導(dǎo)致市場(chǎng)對(duì)于房地產(chǎn)整體板塊的不樂(lè)觀預(yù)期。

嚴(yán)控房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)

而相對(duì)于證監(jiān)會(huì)表態(tài)產(chǎn)生的不樂(lè)觀預(yù)期,近日銀監(jiān)會(huì)下發(fā)的通知?jiǎng)t是實(shí)實(shí)在在的一劑"猛藥"。

據(jù)了解,通知主要針對(duì)一些房地產(chǎn)企業(yè)采取各種形式規(guī)避監(jiān)管、套取銀行貸款,從而影響房地產(chǎn)調(diào)控政策執(zhí)行效果的行為。因此銀監(jiān)會(huì)要求有關(guān)金融機(jī)構(gòu)做好房地產(chǎn)信貸管理,嚴(yán)控房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)。

《通知》還列出了四種房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)避監(jiān)管的表現(xiàn)形式。一是通過(guò)分期開(kāi)發(fā),規(guī)避《閑置土地處置辦法》有關(guān)"超過(guò)合同約定的動(dòng)工日期2年未開(kāi)發(fā),應(yīng)無(wú)償收回土地使用權(quán)"的規(guī)定;二是通過(guò)分期或推遲領(lǐng)取預(yù)售證,規(guī)避"領(lǐng)取預(yù)售證后10日應(yīng)開(kāi)始銷售"的規(guī)定;三是通過(guò)關(guān)聯(lián)企業(yè)統(tǒng)一貸款后再周轉(zhuǎn)用于房產(chǎn)項(xiàng)目,規(guī)避"商業(yè)銀行不得向房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)放用于繳交土地出讓金貸款"的規(guī)定;四是通過(guò)抬高申報(bào)價(jià)格,規(guī)避"要嚴(yán)格按照申報(bào)價(jià)格明碼標(biāo)價(jià)對(duì)外銷售"的規(guī)定,有的以抬高后的申報(bào)價(jià)格為依據(jù),變相"捂盤惜售"。

而如果有關(guān)金融機(jī)構(gòu)能嚴(yán)格把關(guān)本次通知中所提到的內(nèi)容,那么對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司來(lái)說(shuō)無(wú)疑是一次釜底抽薪。

對(duì)此,北京聯(lián)達(dá)四方房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司總經(jīng)理?xiàng)钌黉h也表示,房企融資渠道愈發(fā)收緊,將使更多的房地產(chǎn)公司調(diào)整銷售策略,加速旗下項(xiàng)目的推盤與銷售,以期快速回籠資金,從而導(dǎo)致房?jī)r(jià)出現(xiàn)下調(diào)。

房產(chǎn)稅近期或落地

9月29日公布的"國(guó)五條"中,明確寫道要加快推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作,并逐步擴(kuò)大到全國(guó)。而10月7日上海出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控細(xì)則,雖然沒(méi)有正式推出房產(chǎn)稅,但是上海房管局在文件中已經(jīng)表示將做好房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作。

此外,9月30日,財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局有關(guān)負(fù)責(zé)人在答記者問(wèn)時(shí)表示,對(duì)于房產(chǎn)稅這項(xiàng)制度改革,擬先在部分城市對(duì)部分個(gè)人擁有的住房進(jìn)行試點(diǎn),恢復(fù)征收房產(chǎn)稅,積累經(jīng)驗(yàn)后逐步擴(kuò)大到全國(guó)。顯然,多個(gè)部委的表態(tài)和地方政府近期出臺(tái)的文件都表明,房產(chǎn)稅的出臺(tái)已經(jīng)是箭在弦上。

不過(guò),一些專家也認(rèn)為,房產(chǎn)稅是否出臺(tái)還要看后市的發(fā)展。如果現(xiàn)有政策達(dá)到了調(diào)控的目標(biāo),房產(chǎn)稅就可能暫時(shí)不出,反之則可能提前出臺(tái)。

在售項(xiàng)目預(yù)計(jì)將現(xiàn)退房潮

此外,針對(duì)近期限購(gòu)、限貸、加息政策的密集出臺(tái),在售的不少項(xiàng)目可能面臨退房潮。

楊少鋒就對(duì)記者表示,受到頭付提高、外地人限制貸款、每個(gè)家庭限購(gòu)一套住宅這幾個(gè)政策的影響,大量在9月認(rèn)購(gòu)的客戶,銀行貸款的審批將變得異常嚴(yán)格。從近期一線市場(chǎng)了解到的信息,在9月簽約客戶中,不能達(dá)到銀行貸款條件或者頭付需要提高的客戶,至少占據(jù)同期成交量的三分之一,加上國(guó)慶節(jié)之后抱著僥幸心理?yè)岅P(guān)突圍的客戶,近期絕大部分在售項(xiàng)目將面臨史上規(guī)模的退房潮。而這無(wú)疑將進(jìn)一步增大房企的銷售壓力。

同時(shí),限購(gòu)、加息也使得近期的地產(chǎn)板塊持續(xù)低迷,繼20日全線飄綠后,21日地產(chǎn)板塊早盤沖高后便迅速回落,較終盤面上上漲及下跌個(gè)股各占一半,"萬(wàn)保金招"四大龍頭股僅金地集團(tuán)(600383)上漲。

(作者：王崢)