根據(jù)鐘偉的測算，全國的樓市庫存至少是85億-90億元平方米。按照過去3年平均銷售速度計(jì)算，需要至少7年時(shí)間才能消化。

樓市庫存已經(jīng)成為懸在中國經(jīng)濟(jì)頭上的一把達(dá)摩克里斯之劍。

根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2015年前10月，房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降0.5%，為近十年來頭次出現(xiàn)同比下降，1-11月降幅擴(kuò)大至1.3%，且存在進(jìn)一步下降的趨勢，其對于經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)率也再度創(chuàng)歷史新低。

“從歷史經(jīng)驗(yàn)來看，在銷售面積回暖半年左右，新開工回暖?！敝袊笖?shù)研究院常務(wù)副院長黃瑜介紹。2015年1-6月，商品房銷售面積同比轉(zhuǎn)正，但截至11月，全國房屋新開工面積仍同比下降14.7%。

房地產(chǎn)投資數(shù)據(jù)持續(xù)萎靡的一個(gè)主要原因在于樓市高庫存。也因此經(jīng)濟(jì)會議以罕見的大篇幅對房地產(chǎn)庫存進(jìn)行了論述，并把去庫存寫入了2016年經(jīng)濟(jì)工作的“五大任務(wù)”中。

會議亦描繪了去庫存的政策方向，包括加快農(nóng)民工市民化，擴(kuò)大有效需求，打通供需通道；同時(shí)還提到勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)降價(jià)、取消過時(shí)的限制性措施、建立購租并舉的住房制度等方法。

雖然基調(diào)是去庫存，但是經(jīng)濟(jì)工作會議對于房地產(chǎn)政策的定調(diào)，卻非簡單的刺激消費(fèi)的救市方案，而是針對新型城鎮(zhèn)化背景下，中長期間房地產(chǎn)行業(yè)的系統(tǒng)性解決方案。

自1998年住房信貸化開始，中國房地產(chǎn)在17年的高速增長下，已經(jīng)進(jìn)入“存量時(shí)代”，與此同時(shí)，新一輪住房制度改革也悄然開啟。

解構(gòu)高樓市庫存

去庫存已經(jīng)成為國家任務(wù)，但是有關(guān)樓市庫存的全口徑數(shù)據(jù)，卻依然缺乏。

根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，截止到11月底，全國商品房待售面積6.9637億平方米，比10月末增加1004萬平方米，處于歷史高位。

根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的定義，商品房待售面積，指報(bào)告末已竣工的可供銷售或出租的商品房屋建筑面積中，尚未銷售或出租的商品房屋建筑面積，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面積。

上述口徑不包括報(bào)告期已竣工的拆遷還建、統(tǒng)建代建、公共配套建筑、房地產(chǎn)公司自用及周轉(zhuǎn)房等不可銷售或出租的房屋面積。

北京中原地產(chǎn)市場分析師張大偉也告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，上述數(shù)據(jù)并未如期反映當(dāng)前的庫存的實(shí)際狀況。

另根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，在建未售面積約為48億平方米，待開工面積為8.5億平方米，以2.4的容積率計(jì)算，全國整體庫存約為63億平方米。

但這仍未是全口徑的樓市庫存數(shù)據(jù)。在北師大教授鐘偉看來，除了現(xiàn)房、期房的數(shù)據(jù)，還有新拿地、閑置未開工等將轉(zhuǎn)為樓市庫存的數(shù)據(jù)，另外，此前曾大舉開建的3600萬套保障房以及當(dāng)前以及未來一段時(shí)間將力推的棚戶區(qū)改造也將納入統(tǒng)計(jì)范圍內(nèi)。

根據(jù)鐘偉的測算，全國的樓市庫存至少是85億-90億元平方米。按照過去3年平均銷售速度計(jì)算，需要至少7年時(shí)間才能消化。

受庫存壓力的影響，今年以來，房地產(chǎn)投資同比增幅持續(xù)放緩和快速下滑。“今年房地產(chǎn)住宅投資同比增幅持續(xù)下滑，已快接近2009年2月的歷史較低值?！鄙缈圃撼鞘信c競爭力研究主任倪鵬飛說，房地產(chǎn)投資下降直接拖累經(jīng)濟(jì)增長，初步測算，今年前三季度，房地產(chǎn)投資對經(jīng)濟(jì)增長的直接貢獻(xiàn)率已降到只有0.04個(gè)百分點(diǎn)，創(chuàng)下2000年以來的新低，幾乎要落入負(fù)增長貢獻(xiàn)軌道。

在鐘偉看來，去庫存不只是2016年的工作，也將是未來5年乃至更長一段時(shí)間的工作。

“1998年-2014年上半年，房地產(chǎn)行業(yè)投資增長比其它行業(yè)增長要快，著中國經(jīng)濟(jì)增長15年。”鐘偉告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，而反觀2014年到今年二季度，房地產(chǎn)從以前的有的正能量作用現(xiàn)在轉(zhuǎn)為拖后腿了，“未來5年，房地產(chǎn)不給經(jīng)濟(jì)惹麻煩就不錯(cuò)了”。

住房需求測算

存量時(shí)代的房地產(chǎn)規(guī)律也悄然生變，“2014年四季度之前，房地產(chǎn)行業(yè)都是這樣，銷售變好了，兩三個(gè)季度后，開發(fā)商就耐不住寂寞開發(fā)新土地、新項(xiàng)目，也就是說，銷售好轉(zhuǎn)不到半年，投資也將好轉(zhuǎn)”，鐘偉介紹，但是樓市高庫存之下，上述情況已經(jīng)不存在。

2015年1-6月，商品房銷售面積同比轉(zhuǎn)正，但截至11月，全國房屋新開工面積仍同比下降14.7%。

消化高達(dá)90億平方米的高庫存，是穩(wěn)投資，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長的不二選擇，但高達(dá)90億平方米的庫存如何消化，無疑是未來的政策主要著力點(diǎn)。

全聯(lián)房地產(chǎn)商會創(chuàng)會會長聶梅生認(rèn)為，庫存量的問題在于消化慢，如此高的庫存量我國以前也曾達(dá)到過，但當(dāng)時(shí)在政策刺激之下，很快就消化了，下降到3億平、4億平的水平。

實(shí)際上，以“穩(wěn)定住房消費(fèi)”為基調(diào)的一系列樓市支持政策，在2015年已經(jīng)次第推出。

縱向比較一下，政策自2008年至2015年已實(shí)施五次降息，四次全面降準(zhǔn)。五年以上長貸利率降至4.9%的歷史低點(diǎn)，存準(zhǔn)率也回落到2010年的寬松水平；樓市限制性政策諸如限購、限貸等也次第退出，頭付降至3成甚至更低；營業(yè)稅免征年限由5年改為2年等。

政策的刺激效果也很明顯，房地產(chǎn)銷售面積增速已經(jīng)從1至2月的-16.3%，逐步回暖。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截止到11月底，樓市銷售10.9億平方米。

據(jù)測算，未來五年商品住宅總需求為年均10億平方米左右。

“2015年住宅總需求將超過11億平方米，接近2013年水平?！痹邳S瑜看來，市場存在透支的可能，我國已經(jīng)基本達(dá)到戶均一套房水平，基本的住房需求已經(jīng)被滿足，住房需求意愿有所降低，因此，政策對于市場的刺激作用較之前趨弱。

這也是2016年去庫存藥方轉(zhuǎn)變的一大原因，由短期的刺激性政策轉(zhuǎn)為構(gòu)建房地產(chǎn)的系統(tǒng)性解決方案，也被市場譽(yù)為新一輪住房制度改革開啟。

會議聚焦農(nóng)民工市民化帶來的有效需求，打通供需通道,消化庫存,穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。

“農(nóng)民工市民化帶來的租購需求屬于剛需，且符合新型城鎮(zhèn)化發(fā)展戰(zhàn)略，1998年的住房制度改革主要是以城鎮(zhèn)戶籍人口的公有住房產(chǎn)權(quán)化為主要方向，2014年以來的住房優(yōu)惠政策，諸如住房公積金、財(cái)政補(bǔ)貼、信貸政策等也多聚焦城市人口?！北本s邦瑞明總經(jīng)理陳民告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，把居住制度改革延伸到“農(nóng)民工”這些“新市民”上也是居住制度改革側(cè)重公平的一個(gè)表現(xiàn)。

在易居研究院智庫研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來，新一輪住房制度改革更側(cè)重回歸居住的本源，不管是租賃需求還是農(nóng)民工由新型城鎮(zhèn)化形成的就業(yè)購房或長期租房的預(yù)期和需求均屬于真實(shí)的住房需求。

會議也提出要打通商品房和租賃房的通道，建立購租并舉的住房制度。這也是繼要求打通商品房和保障房的通道后，頭度提出打通商品房和租賃市場的通道。

聶梅生表示，這也是住房制度改革的一個(gè)方向，由此前的“補(bǔ)人頭”好過“補(bǔ)磚頭”，聶梅生解釋，“補(bǔ)人頭”指的是資金方面的鼓勵(lì)政策，“補(bǔ)磚頭”指的是房產(chǎn)。中國的房地產(chǎn)雖基本面存在過剩問題，但依然存在結(jié)構(gòu)性短缺，比如租賃市場、棚改保障房領(lǐng)域等，住房租賃市場是我國住房供應(yīng)體系的重要組成部分，相比新建，打通與商品房的通道無疑是供給側(cè)改革下房地產(chǎn)庫存去化的關(guān)鍵著力點(diǎn)。

會議也鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)順應(yīng)市場規(guī)律調(diào)整營銷策略，適當(dāng)降低商品住房價(jià)格，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)兼并重組，提高產(chǎn)業(yè)集中度。在中房協(xié)名譽(yù)副會長朱中一看來，即是解除房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營環(huán)節(jié)等各類不符合市場的措施，某種程度上供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革在行政體制改善層面的具體體現(xiàn)，給房企解壓。

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