“切實(shí)增加住房有效供應(yīng),堅(jiān)決抑制投機(jī)炒作行為?！边@是國(guó)務(wù)院副總理 在較近八天內(nèi)先后兩次講話(huà)的主要精神。一方面要求增加保障房及商品房的有效供應(yīng)，另一方面則更加明確了打擊投機(jī)炒房的決心，受到了市場(chǎng)的高度重視。

事實(shí)上，較近一段時(shí)間，中房協(xié)“暫停房地產(chǎn)后續(xù)政策的建議”，以及一些開(kāi)發(fā)商豪賭“金九銀十”的逆勢(shì)上漲，讓號(hào)稱(chēng)史上較嚴(yán)的房地產(chǎn)新政處境尷尬。正因?yàn)槿绱?，決策層才罕見(jiàn)地密集指導(dǎo)房地產(chǎn)工作。目前看來(lái)，土地市場(chǎng)的清查、預(yù)售資金的監(jiān)管似乎都在表明一個(gè)態(tài)度：房?jī)r(jià)不降，調(diào)控不止。

　樓市價(jià)格八月反彈 高端項(xiàng)目帶頭漲價(jià)

對(duì)于北京、上海、廣州這樣的一線(xiàn)城市來(lái)說(shuō)，樓市調(diào)控政策在經(jīng)過(guò)近4個(gè)月的消化之后，在8月份出現(xiàn)了輕微反彈。以北京為例，據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，房?jī)r(jià)漲幅連續(xù)三個(gè)月小幅回落之后，7、8月的預(yù)售均價(jià)明顯提升。成交量方面，8月中上旬北京市商品住宅期房共成交2967套，環(huán)比7月同期增加2.7%。8月中上旬北京市商品住宅整體成交均價(jià)為20726元/平方米，環(huán)比7月同期每平方米上漲了16.1%。

成交均價(jià)的明顯反彈與幾個(gè)高端項(xiàng)目的開(kāi)盤(pán)不無(wú)關(guān)系，例如位于東北三環(huán)的某在售項(xiàng)目，成交均價(jià)為60163元/平方米，相比7月份漲幅為5000元/平方米。豐臺(tái)區(qū)的萬(wàn)年花城較新一期的預(yù)售均價(jià)為29999元/平方米，與今年4月份相比每平方米上漲了5000元。

“如果沒(méi)有更進(jìn)一步的降價(jià)壓力，那么樓市在‘金九銀十’期間出現(xiàn)更大幅度、更大范圍的反彈將在所難免”，一位不愿透露姓名的開(kāi)發(fā)商如此表示。就連一向說(shuō)話(huà)無(wú)忌的華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)，也不止一次公開(kāi)呼吁開(kāi)發(fā)商“還是從了吧，以降價(jià)換取銷(xiāo)量?！?p>　

　土地清查、預(yù)售金監(jiān)管 后續(xù)政策開(kāi)始走上前臺(tái)

目前，搏預(yù)期，拼未來(lái)，豪賭政府調(diào)控放緩的大有人在。于是， 副總理八天內(nèi)先后兩次表態(tài)抑制投機(jī)炒房，原本霧里看花的后續(xù)調(diào)控政策也開(kāi)始走上前臺(tái)。

頭先是國(guó)土部門(mén)公布了1457宗限制土地黑名單，并開(kāi)展問(wèn)責(zé)風(fēng)暴，加快清理查處工作。這也直接導(dǎo)致了8月17日房山兩個(gè)地塊的再次“流標(biāo)”。

中原地產(chǎn)張大偉表示，對(duì)限制土地的清查明顯影響了開(kāi)發(fā)商的拿地?zé)崆?，以北京為例，截?月17日，共出讓土地137塊，其中新政以后出讓70塊，樓面價(jià)則明顯出現(xiàn)下調(diào)，住宅的樓面價(jià)從新政前的12258元，下調(diào)到了新政以后的5113元每平方米。下調(diào)近6成。溢價(jià)率更是從新政之前的110.6%下調(diào)了大半，目前的溢價(jià)率僅為23.2%。

　另外，“無(wú)形的手”開(kāi)始伸向開(kāi)發(fā)商的“小金庫(kù)”——預(yù)售金。有消息稱(chēng)，北京市正在制定《北京市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理暫行辦法》，其核心內(nèi)容就是開(kāi)發(fā)商不得直接收存預(yù)售資金，而是由購(gòu)房者直接將其打入監(jiān)管賬戶(hù)。同時(shí)，預(yù)收款將被分成基礎(chǔ)完成、結(jié)構(gòu)封頂、竣工驗(yàn)收、登記申請(qǐng)四個(gè)資金使用節(jié)點(diǎn)，并由監(jiān)管部門(mén)對(duì)其進(jìn)行監(jiān)管。

“預(yù)售金監(jiān)管的影響不亞于‘國(guó)十條’。”這是北京許多開(kāi)發(fā)商的切實(shí)感受。中經(jīng)聯(lián)盟秘書(shū)長(zhǎng)陳云峰表示，大多數(shù)開(kāi)發(fā)商不會(huì)只做一個(gè)項(xiàng)目，所有上市公司的業(yè)務(wù)也不局限在一個(gè)城市，這些房企一般都會(huì)采取“將預(yù)售款在集團(tuán)內(nèi)統(tǒng)一調(diào)動(dòng)，多余資金用于拿地、開(kāi)發(fā)新項(xiàng)目。一旦加強(qiáng)了預(yù)售款管理后，這個(gè)項(xiàng)目預(yù)售的錢(qián)只能存不能挪用，其他項(xiàng)目的發(fā)展就要靠‘高利貸’了，其影響相當(dāng)于將企業(yè)全部自有資金費(fèi)率提高了7-15個(gè)百分點(diǎn)。等同于在開(kāi)發(fā)商的資金鏈上套上了一道厚重的枷鎖，數(shù)據(jù)顯示，今年1-7月，全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年到位資金為2994.9億元。其中，金融貸款707.8億元，下降了45.5%；自籌資金963.8億元，增長(zhǎng)了1.2倍；定金及預(yù)售款771億元，占比達(dá)25.7%。在貸款收緊后，預(yù)售款就成了開(kāi)發(fā)商資金來(lái)源的另一重要途徑。

中原地產(chǎn)華北區(qū)董事總經(jīng)理李文杰對(duì)此表示，房地產(chǎn)行業(yè)作為資金密集型行業(yè)，其自身的發(fā)展很大程度上依賴(lài)于資金供給的松緊程度，一旦資金供給受到限制，肯定會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生影響。收緊開(kāi)發(fā)商的預(yù)收款，就相當(dāng)于收緊開(kāi)發(fā)商的自籌資金比例，在已經(jīng)因?yàn)橘J款收緊而增加了自籌資金比的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，預(yù)售款管理將提高自籌資金比10%以上，很可能導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商為了加快銷(xiāo)售節(jié)奏而降價(jià)推盤(pán)。

銀行可承受的房貸壓力提高到50% 上市房企將率先降價(jià)

日前,交通銀行副行長(zhǎng)錢(qián)文揮在2010年中期業(yè)績(jī)報(bào)告會(huì)上披露了較新房貸壓力測(cè)試結(jié)果。錢(qián)文揮表示,即便在房地產(chǎn)下跌50%的極端情況下,交通銀行對(duì)房地產(chǎn)貸款不良率上升約1.6個(gè)百分點(diǎn),個(gè)人按揭不良率增加約1.2個(gè)百分點(diǎn)?？傮w而言,不良率的增長(zhǎng)仍相對(duì)較小,風(fēng)險(xiǎn)仍舊可控。

無(wú)獨(dú)有偶，其他銀行進(jìn)行的房貸壓力測(cè)試結(jié)果也非常樂(lè)觀,普遍從年初測(cè)試的可承受30%的壓力普遍提高到現(xiàn)在的50%左右。銀行可承受房貸壓力的提升,將極大地促進(jìn)房地產(chǎn)調(diào)控政策的落實(shí),而且這種落實(shí)是在能夠完全防范金融風(fēng)險(xiǎn)的前提下進(jìn)行的。

另外，較近國(guó)家明確“房產(chǎn)宏觀調(diào)控政策不動(dòng)搖”的基調(diào)，直接打碎了一些開(kāi)發(fā)商抱有的調(diào)控政策放松的期望。

“船大難調(diào)頭”，看清形勢(shì)的上市房企，由于對(duì)流動(dòng)資金更加依賴(lài)，仍將是下一波“降價(jià)潮”的發(fā)起人。中原地產(chǎn)對(duì)八大城市7月銷(xiāo)售量較高的40個(gè)樓盤(pán)進(jìn)行的調(diào)研顯示，上市房企如保利、萬(wàn)科、金地、招商、中海等旗下項(xiàng)目的價(jià)格均出現(xiàn)松動(dòng)，并且成為當(dāng)?shù)氐臒徜N(xiāo)盤(pán)。

以北京為例：較近大興及房山的部分新盤(pán)項(xiàng)目均采取以低價(jià)換銷(xiāo)量的策略。從而影響了整個(gè)北京樓市。未來(lái)將有更多的上市房企低價(jià)開(kāi)盤(pán)，頭次影響，拿地成本相對(duì)更低的各中小開(kāi)發(fā)商也將隨行就市，這將使得北京其他區(qū)域也將出現(xiàn)明顯的商品房?jī)r(jià)格戰(zhàn)。

　“金九銀十”或迎降價(jià)潮

北京市場(chǎng)在頭輪調(diào)控之后，二手房?jī)r(jià)出現(xiàn)了普降，但新房市場(chǎng)依舊堅(jiān)挺。那么，輪調(diào)控之后市場(chǎng)又會(huì)有怎樣的反應(yīng)？

21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)分析，由于大量原本預(yù)計(jì)在上半年入市的項(xiàng)目，被延期至下半年入市?，F(xiàn)在出臺(tái)這些政策，正好能給下半年樓市增加更多的壓力?！霸S多開(kāi)發(fā)商都等著9、10月份沖全年的業(yè)績(jī)。這樣一來(lái)，競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)更加激烈。”預(yù)計(jì)今年的“金九銀十”，京城樓市有可能會(huì)迎來(lái)大規(guī)模降價(jià)潮。

“在給開(kāi)發(fā)商施加政治和資金壓力的同時(shí)，還能緩解未來(lái)的供需矛盾和房?jī)r(jià)預(yù)期，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控意義巨大?！?1世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)認(rèn)為，在9、10月份將會(huì)有大量的新房項(xiàng)目入市，其中不乏會(huì)有低價(jià)開(kāi)盤(pán)者，有一些老項(xiàng)目后期，會(huì)比以前賣(mài)得還便宜。

輪樓市調(diào)控二手房率先做出降價(jià)反應(yīng)，輪調(diào)控二手房是否迅速做出反應(yīng)呢？據(jù)我愛(ài)我家的數(shù)據(jù)顯示，近期受政策影響，二手房業(yè)主降價(jià)出售的意愿更加強(qiáng)烈，隨著二手房掛牌價(jià)的再次下調(diào)，二手房的議價(jià)空間也逐漸增大到3%-5%，熱點(diǎn)區(qū)域的二手房議價(jià)空間也可以達(dá)到3%-4%。