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現(xiàn)在購房投資不劃算
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 633 次
現(xiàn)在購房投資不劃算 現(xiàn)在購房投資不劃算
春節(jié)剛過,經(jīng)歷短暫“冷卻”的房地產(chǎn)市場重新升溫。事實(shí)上,進(jìn)入2007年,隨著房價(jià)的持續(xù)攀升,人們對(duì)樓市的熱情一直是有增無減。眼下,房價(jià)的未來走勢已成為各方關(guān)注的熱點(diǎn),有人說漲,有人說跌,相關(guān)部門的信息口徑也不一,甚至互相矛盾。不確定的因素頗多,對(duì)于有意購房投資的人來說,更像是霧里看花。
投資購房收益率下降
春節(jié)期間,計(jì)劃投資房產(chǎn)的張先生一直猶豫不決。
他于2006年年初在北京東部某小區(qū)購購了一套145平方米的房子,總價(jià)為130萬。目前能以152萬元出售,而當(dāng)下的租金則為6000元/月。是租還是賣?他給記者算了一筆帳。
如果目前出售的話,由于該套房屋在營業(yè)稅征收期內(nèi),需要交納營業(yè)稅、印花稅、個(gè)稅以及土地增值稅。即總稅費(fèi)=總出售額×(5.5%的營業(yè)稅+0.05%的印花稅+1%個(gè)稅+1%土地增值稅)152×7.55%=11.476萬。凈收益=152-130-11.476=10.524萬。
“實(shí)際上,我所付出的成本還包括當(dāng)初購入時(shí)的契稅(購房價(jià)的1.5%)、公共維修基金(購房價(jià)的2%)、物業(yè)、裝修等費(fèi)用。如果再減去這些費(fèi)用,投資收益率僅略高于銀行利率?!睆埾壬嬖V記者。
“6000元的出租價(jià)格還不錯(cuò),只是面臨著很多風(fēng)險(xiǎn),如房屋空置、租金下跌、成本上升等。由于我是貸款購房,較怕利率大幅上調(diào)?!睆埾壬f。
據(jù)統(tǒng)計(jì),近幾年來,盡管北京市商品房同比增長幅度為10%左右,而租賃市場普通樓房的租賃價(jià)格只上漲了3%左右,甚至某些區(qū)域因?yàn)楣?yīng)量過高,租金不升反降。
北京房產(chǎn)中介公司我愛我家的副總經(jīng)理胡景暉認(rèn)為,近幾年二手房租賃市場基本上處于不溫不火的狀態(tài),對(duì)投資者來說,風(fēng)險(xiǎn)很大。如果傳聞中加息的呼聲一旦成為事實(shí),投資性購房人的實(shí)際收益率又要下降。
據(jù)記者了解,很多投資購房的人都面臨著租售兩難的狀況。如果賣掉,基本沒怎么賺錢;出租則風(fēng)險(xiǎn)大,收回成本的時(shí)間太長。
升值11%才有利可圖
剛過去的一年,有人稱為房地產(chǎn)調(diào)控政策年。經(jīng)過一系列調(diào)控政策的洗禮,一手房市場的投資比例也在下滑。
北京某房地產(chǎn)中介公司的李女士告訴記者,房產(chǎn)投資要有收益的話,就要求商品房價(jià)格漲幅要超過包括銀行貸款利息、個(gè)人所得稅稅率、營業(yè)稅稅率、契稅稅率以及其他手續(xù)費(fèi)在內(nèi)的總和。在一次性付款的前提下,目前購購一套普通住宅進(jìn)行投資的較低交易成本大概是11%。也就是說,房產(chǎn)在轉(zhuǎn)讓前必須要升值超過11%才有利可圖。
有關(guān)業(yè)內(nèi)人士稱,目前投資房產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)已越來越高,而更大的風(fēng)險(xiǎn)則來自銀行貸款利率上調(diào)。目前,利率上調(diào)所造成的成本上升已開始顯現(xiàn)。2006年4月28日、8月19日,央行先后兩次宣布貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)。若按目前一年期貸款基準(zhǔn)利率6.12%計(jì)算,假設(shè)購一套60萬元的住房,貸款40萬元,期限30年,僅利息就近48萬元。
“從我的研究來看,利率一般是隨GDP增長率上下波動(dòng)2%,無論發(fā)達(dá)的市場經(jīng)濟(jì)還是新興的市場都是如此。我國的GDP增長一直在9%,利率應(yīng)該在11%左右?!敝袊鐣?huì)科學(xué)院金融所金融制度室主任易憲容告訴記者,“利率逐步上調(diào),債務(wù)負(fù)擔(dān)必然增加?!?br> 另一方面,從國際通行的房屋“租售比”來看,也顯示目前投資購房存在風(fēng)險(xiǎn)。
胡景暉告訴記者,在朝陽區(qū)的地帶,富力城的兩居室租金在3500元/月,房價(jià)96萬元左右,租售比在為274∶1,而現(xiàn)代城也差不多在271∶1。均已超出國際警戒線20-30%。
“這就意味著,如果單純投資購房的話,依靠租金收益,購房人將在30年左右的時(shí)間內(nèi)收回投資。而國際公認(rèn)的二手房租售比警戒線是1∶200。顯然購房風(fēng)險(xiǎn)加大了,畢竟未來30年內(nèi)不確定性因素太多了?!焙拜x說。
預(yù)計(jì)將有新政出臺(tái)
對(duì)投資購房者來說,的風(fēng)險(xiǎn)還在于政府的政策導(dǎo)向。
國家發(fā)改委在剛剛發(fā)布的調(diào)查報(bào)告中指出,2006年國家加大了對(duì)房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控,但當(dāng)前房地產(chǎn)市場運(yùn)行中還存在不少困難和問題。突出表現(xiàn)在穩(wěn)定房價(jià)和調(diào)整結(jié)構(gòu)的效果不夠明顯。
據(jù)國家發(fā)改委較新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),北京房價(jià)已經(jīng)連續(xù)17個(gè)月上漲,去年,北京房價(jià)更是創(chuàng)下了連續(xù)7個(gè)月兩位數(shù)增長的紀(jì)錄,位居各大城市房價(jià)增長較前列。
1月26日,北京市市長王岐山在總結(jié)2006年政府工作時(shí)坦言,北京房價(jià)增長過快,政府將采取措施抑制房價(jià)過快增長。
這些都預(yù)示著可能有更嚴(yán)厲的調(diào)控措施出臺(tái)。
北京市社科院、社科院社科文獻(xiàn)出版社1月底發(fā)布的報(bào)告預(yù)計(jì),北京市房價(jià)將逐步趨于穩(wěn)定,并于2-3年后開始下降。研究者認(rèn)為,2008年以后以下幾個(gè)因素——開征物業(yè)稅、購房實(shí)名制、人民幣升值、利率調(diào)整、控制住宅商用、廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)房等,都可能會(huì)對(duì)當(dāng)前過熱的北京房地產(chǎn)市場產(chǎn)生重要影響,并且在一定程度上抑制房價(jià)上漲甚至拉低房價(jià)。
北京市房協(xié)的蔡金水認(rèn)為:“物業(yè)稅的開征,會(huì)帶來購房容易養(yǎng)房難,手頭有多套房屋的人會(huì)因養(yǎng)房費(fèi)用的增加而拋房,促進(jìn)房屋資源的再分配,有利于打擊‘炒樓’者的‘積極性’?!?br> 前一段時(shí)間北京市政府頒布的“禁商令”也分流了一部分商戶,這對(duì)許多處于地段的住宅來說,租金價(jià)格上升的空間已經(jīng)不大。而較近輿論關(guān)注的大戶型持有稅也會(huì)加大購房的持有成本,這也無形中增加了投資性購房的風(fēng)險(xiǎn)。
某房產(chǎn)網(wǎng)站的編輯王迎新認(rèn)為,現(xiàn)在個(gè)稅是兩種征收方式任選,如果取消1%的規(guī)定,嚴(yán)格執(zhí)行20%的標(biāo)準(zhǔn),屆時(shí)對(duì)投資者的打擊將是致命性的。而且長線投資需要漫長的等待升值的過程。如果投資者把一大筆資金投入到房產(chǎn)中,一旦出現(xiàn)意外需要現(xiàn)金時(shí),折現(xiàn)就很困難,通過購賣則損失很大。
種種跡象表明,購房投資的收益已經(jīng)變小,短期投資因?yàn)槎愂赵黾淤徺u雙方都沒有占到“便宜”,長線投資則因政策變動(dòng)而帶來的風(fēng)險(xiǎn)比較大。
■相關(guān)新聞
國務(wù)院聽取北京市房地產(chǎn)市場調(diào)控情況匯報(bào)時(shí)強(qiáng)調(diào)增加供給穩(wěn)定價(jià)格
新華社電近日,國務(wù)院召開會(huì)議聽取北京市房地產(chǎn)市場調(diào)控情況的匯報(bào),房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控部際聯(lián)席會(huì)議主要成員單位參加了會(huì)議。
會(huì)議強(qiáng)調(diào),要增加供給,引導(dǎo)需求,穩(wěn)定價(jià)格,規(guī)范市場,著力解決低收入家庭住房問題,促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。
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