房談背景 北京市公布可享受優(yōu)惠政策的普通住房標準

５月３１日，北京市建委發(fā)布了《北京市享受優(yōu)惠政策普通住房標準》的具體規(guī)定，滿足住宅小區(qū)建筑容積率在１．０（含）以上，單套建筑面積在１４０（含）平米以下，實際成交價低于同級別土地住房平均交易價格（見文后鏈接內(nèi)容）１．２倍等三個條件的房子，在轉(zhuǎn)手出售時可享受優(yōu)惠政策，即購購普通住房超過兩年轉(zhuǎn)手交易的，享受免征營業(yè)稅的優(yōu)惠政策。而非普通住宅，超過兩年轉(zhuǎn)手交易時，則按售房收入減去購購房屋價款后的差額征收５％營業(yè)稅。對于不足兩年轉(zhuǎn)手交易的，無論普通住宅還是非普通住宅，都按售房收入全額征收５％營業(yè)稅。

嘉賓觀點

美麗家園經(jīng)紀公司總經(jīng)理助理　宮萍

觀點１：以房養(yǎng)房未必合算。

目前出租房屋的投資年收益率在４．５％左右，低于目前的房貸利率（５．５１％）約１個百分點，“以房養(yǎng)房”出租所收取的租金與一次性出售房產(chǎn)回籠資金所節(jié)約的貸款利息相比，出售每年可節(jié)省資金４２００００×１％＝４２００元。

觀點２：計算年收益率，確定房產(chǎn)是租是賣。

應(yīng)結(jié)合出租房產(chǎn)的年收益率，確定房產(chǎn)是租還是出售轉(zhuǎn)讓。如年租金收益率抵不上５．５１％的資金成本支出，不如選擇出售。

年租金收益率＝年租金凈收益／轉(zhuǎn)手售價

年租金凈收益＝年租金－成本（供暖費+物業(yè)費+裝修+空置期成本+電器、家具成本及折舊）

我愛我家金融理財部總監(jiān)　康勝

觀點１:二手房價可能上漲

新政６月１日執(zhí)行目的就是打擊投機，抑制房價。我個人認為短期之內(nèi)很難收到效果。這是因為，北京的賣家很少是投資客，資金壓力不是很大，完全可能會等到兩年以后可免營業(yè)稅時才出售，這樣的話二手房的供應(yīng)量反而會下降，并導(dǎo)致房價難以下降。

觀點２：投機者小心，自住者該購就購。

投機客撤場對高端樓盤影響比較大，但對于中低端樓盤，即每平方米６０００元左右及以下的樓盤，影響不大，較多有一個觀望期。北京的房產(chǎn)長期來看還會繼續(xù)漲，但是漲得比較合理，比較理性。因此，如果是自住，我建議大家該購就購，但對于投資客、尤其是投機客來說，國家會采取愈來愈嚴厲的措施來打擊，尤其是惡性投機，風(fēng)險會更大。

順馳房地產(chǎn)經(jīng)紀公司副總經(jīng)理 宋華永

觀點：投資關(guān)注區(qū)域未來規(guī)劃。

北京的房地產(chǎn)市場現(xiàn)在處于健康的、持續(xù)發(fā)展階段，未來的市場是良性的、快速上漲的，不要因為政策的調(diào)整驚慌失措，甚至感覺要崩盤了。投資者可以結(jié)合自己的實力、結(jié)合區(qū)域、房屋特點適當(dāng)考慮，并且一定要看區(qū)域未來三四年的大規(guī)劃。以通州為例，前幾年區(qū)域房價非常低，但城鐵修通了以后，通州的房價上漲非常厲害。

北京太合富晨投資理財顧問公司董事總經(jīng)理　王丙森

觀點１：營業(yè)稅是“撓撓癢”，物業(yè)稅才是“大刀”。

對理性投資的人來說，這次的政策不過是“撓撓癢”。這是因為，流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅是一定要征的，開一個小飯店也要征營業(yè)稅，只不過對房地產(chǎn)前期一直沒有收而已。現(xiàn)在所有七部委的文件都集中在房屋交易環(huán)節(jié)，其實較關(guān)鍵的還是持有環(huán)節(jié)，將來物業(yè)稅的征收，對行業(yè)、對投資者才會有決定性的影響。

觀點２：個人投資房地產(chǎn)資產(chǎn)負債率宜在５０％內(nèi)

總體來說，房地產(chǎn)是保值、增值能力比較強的一個產(chǎn)品，但老百姓要對房屋按揭有清醒的認識，如果投資房地產(chǎn)，頭先要衡量自己實際的支付能力，其中很重要的一個指標就是資產(chǎn)負債率，我覺得一定要控制在５０％以內(nèi)，也就是說投資１００萬總額的房地產(chǎn)，負債總額就不要超過５０萬，根據(jù)個人情況可以在２０％以內(nèi)調(diào)整。

精品視角

１．如果房產(chǎn)不出手，新政和你沒關(guān)系。日前七部委的文件和現(xiàn)在北京市建委的規(guī)定，其初衷都是打擊投機、抑制投資需求，因此所提到的營業(yè)稅的征收及優(yōu)惠，都是在住房轉(zhuǎn)手出售時才發(fā)生，不打算賣舊購新的，暫不必深究政策了。

２．莫衷一是的兩年期限。低于兩年出手的房子，無論普通不普通，都要全額交納５％的營業(yè)稅，但是兩年的認定，卻以房產(chǎn)證或契稅交納發(fā)票的日期為準，這正是北京房地產(chǎn)市場的一個痼疾——辦事部門的低效率，使房產(chǎn)證難以按正常時限辦理，而開發(fā)商代收代繳契稅，又使得完稅日期和產(chǎn)權(quán)證辦理一樣不可控制。因此，有戲言稱：多數(shù)人想減免稅轉(zhuǎn)手住房，基本應(yīng)在四年后。

３．尷尬的改善型置業(yè)者。普通住宅的標準及稅收優(yōu)惠政策，使一部分人比較不爽——住著大于１４０平米的房子，或者容積率低于１．０的“低密度房子”，或者價格高于地段平均交易價格１．２倍的高價房的人，基本列為被政策拋棄的對象。要想賣舊購新改善居住，就得掏營業(yè)稅，這就有點殺富濟貧的意思了。

鏈 接 北京市2005年不同級別土地上住房享受優(yōu)惠政策價格表

一級地段 平均交易價格：１１０６８ 優(yōu)惠政策底線１．２倍價格：１３２８２

區(qū)域范圍：西單北大街－西四南大街－西四北大街－地安門西大街－地安門東大街－張自忠路－東四北大街－東四南大街－東單北大街－崇文門內(nèi)大街－崇文門西大街－前門東大街－前門西大街－宣武門東大街－宣武門內(nèi)大街－西單北大街；所圍地區(qū)及繁華邊界路段外側(cè)地區(qū)。

二級地段 平均交易價格：９５５５ 優(yōu)惠政策底線１．２倍價格：１１４６６

區(qū)域范圍：廣安門內(nèi)大街－廣安門北濱河路－西二環(huán)護城河引水渠－三里河路－西直門外大街－北二環(huán)路－東直門北大街－東直門外斜街－東三環(huán)北路－東三環(huán)中路－通惠河－廣渠門北濱河路－廣渠門內(nèi)大街－珠市口東大街－珠市口西大街－騾馬市大街－廣安門內(nèi)大街；所圍地區(qū)除一級地價區(qū)外的地區(qū)及繁華邊界路段外側(cè)地區(qū)。

三級地段 平均交易價格：８０４０ 優(yōu)惠政策底線１．２倍價格：９６４８

區(qū)域范圍：勁松路－廣渠門南濱河路－方莊路－群星路－蒲黃榆路－永定門東濱河路－永定門西濱河路－右安門東濱河路－右安門西濱河路－麗澤路－蓮花河－西三環(huán)中路－太平東路－萬壽路－永定河引水渠－西翠路－八里莊路－藍靛廠路－藍靛廠北路－北四環(huán)西路－萬泉河路－圓明園路－清華西路－中關(guān)村北大街－成府路－志新路－八達嶺高速路－北四環(huán)中路－北辰東路－大屯路－北苑路－北四環(huán)東路－惠新西街－櫻花園西街－北三環(huán)東路－西壩河－霄云里南街延長線至亮馬橋路－棗營路－朝陽公園西路－農(nóng)展館南路－甜水園西街－金臺路－西大望路－建國路－金臺西路南延長線－京秦鐵路－東三環(huán)中路－東三環(huán)南路－勁松路；所圍地區(qū)除一二級地價區(qū)外的地區(qū)及繁華邊界路段外側(cè)地區(qū)。

四級地段 平均交易價格：６８８６ 優(yōu)惠政策底線１．２倍價格：８２６３

區(qū)域范圍：西四環(huán)中路－北太平路－永定路及其北延長線－杏石口路－旱河路－閔莊路－西五環(huán)北路－香山路－北五環(huán)西路－中關(guān)村北大街－林業(yè)大學(xué)北路西延長線－雙清路－清華東路－大屯路－北小河－小營路北延長線－小營北路－關(guān)莊路－北四環(huán)東路－東四環(huán)北路－東四環(huán)中路－朝陽路－十里堡路南側(cè)延長線－通惠河－西大望路－松榆南路－武圣路南延長線－周莊路－南三環(huán)東路－南三環(huán)中路－南三環(huán)西路－菜戶營南路－蓮花河－涼水河西延線－西三環(huán)南路－西三環(huán)中路－蓮花池西路－蓮花河－西四環(huán)中路；所圍地區(qū)除一至三級地價區(qū)外的地區(qū)及繁華邊界路段外側(cè)地區(qū)。

望京地區(qū)（望京西路－湖光北街－宏泰西街－宏泰東街）。

酒仙橋地區(qū)。

五級地段 平均交易價格：５４６２ 優(yōu)惠政策底線１．２倍價格：６５５４

區(qū)域范圍：北五環(huán)中路－北五環(huán)東路－東五環(huán)北路－東五環(huán)中路－京秦鐵路－東四環(huán)中路－東四環(huán)南路－南四環(huán)東路－南四環(huán)中路－南四環(huán)西路－西四環(huán)南路－豐臺西路－程莊路－小屯路－吳家村路－八寶山南路－魯谷路西段－西五環(huán)中路－香山南路－香山腳下－東馬連洼北路－上地三街－小營西路－北五環(huán)中路；所圍地區(qū)除一至四級地價區(qū)外的地區(qū)及繁華邊界路段外側(cè)地區(qū)。

清河居住小區(qū)。

上地高科技園區(qū)、高端軟件園區(qū)。

北苑居住小區(qū)。

六～十級地段 平均交易價格：４５２６ 優(yōu)惠政策底線１．２倍價格：５４３１

區(qū)域范圍：其他剩余區(qū)域