去年年末至今年上半年，宏觀調控持續(xù)趨緊、市場拐點論、一線城市房價回落、地產巨頭集體降價促銷等一系列現(xiàn)象相繼出現(xiàn)，一二線市場集體進入寒冬，這令原本就紛繁復雜的房地產市場未來形勢更加撲朔迷離，如此的“亂象”將更加考驗住房消費者脆弱的神經。筆者認為，在本輪房地產景氣周期內，這半年多來的調整是針對之前過熱形勢的一種理性回歸，很難從根本上改變房地產市場的繼續(xù)向前的趨勢。市場回歸理性、房價回歸理性、消費者理性購房是未來的必然趨勢，狂熱“如大白萊般”購賣房子的時代即將過去。對消費者來說如何看待和應對這種市場形勢，以下本文將提供分析思路以供參考。

當前房地產市場態(tài)勢

我國房地產市場是一個受宏觀調控政策和供求狀況雙重影響的特殊市場，“政策市”的特點十分明顯，政策的任何風吹草動都會不同程度的波及到市場。面對經濟過熱和通貨膨脹的壓力，緊縮性宏觀調控政策的出臺成為政府的必然選擇，對房地產行業(yè)的調控也不例外，銀根緊縮使得大部分開發(fā)商資金極度缺乏，發(fā)展陷入困境?？梢灶A計，在相當長一段時間內宏觀調控政策將持續(xù)從緊，且長期有效。從2007年到2008年上半年以來房市發(fā)展態(tài)勢來看，在政策的影響之下整個市場一片下滑，“政策市”的影響依然十分明顯，之前高昂、剛性上漲的房價在強有力的宏觀調控政策面前不得不低頭。在此輪景氣周期中，土地增值稅的清算、六次加息、十次提高存款準備金利率、“39號令”、二套房頭付款比例調整、 等政府專業(yè)人關于住房民生問題的講話等多重密集政策連續(xù)著力于房市，使得房地產市場進入調整期，以北京、上海、廣州、深圳為代表的一線城市成交量萎縮、房價回落、市場觀望氣氛濃烈，開發(fā)商和消費者共同樂觀的市場預期被打破，整個房市供求呈現(xiàn)出更加膠著的態(tài)勢。

房價走勢

頭先，從全國房價的整體趨勢來看穩(wěn)中有調；在調控政策的作用下一向高漲的房價不得不低下“高傲的頭顱”，進入穩(wěn)定調整期，但在經濟迅速發(fā)展、城市化加快、土地價格、市場剛性需求的支撐下也不會出現(xiàn)大幅下滑。其次，從區(qū)域市場來看，一線城市的房價回歸理性是必然趨勢；二三線城市的價格將穩(wěn)定上升，不同區(qū)域之間的房價將更加均衡合理。較后從結構上來看，隨著“90/70”政策和房地產信貸政策的進一步落實，中小戶型普通住宅商品房供給量增加，價格穩(wěn)中有升；而大戶型、別墅類高端住宅價格將回落、調整，未來走勢取決于市場供求狀況。房價下降幅度比較大的市場區(qū)域往往是在本輪景氣周期中產生泡沫的，隨著政策和市場力量的雙管齊下，泡沫勢必要被擠壓，調整在所難免。但這些區(qū)域的范圍有限，并且自身也有較強的調整能力，因此不能從根本上改變市場上行的趨勢，可以預計，自身房地產發(fā)展比較健康的城市房價短期內依然會保持穩(wěn)定。

結合成都市的具體情況來看。成都市在本輪房地產景氣周期內發(fā)展較為健康理性，并未出現(xiàn)的泡沫；而受全國房地產市場整體低迷以及“5．12”大地震的雙重影響，成都市房地產發(fā)展進入了一個艱難的時期。即便如此，成都房價進入2008年后實際成交價還是比較平穩(wěn)；從以下圖表可以看出，成都樓市房價整體仍處于較高水平，目前實際成交價并沒有跌下去，只是上升的趨勢被遏制。從前5個月來看，平均住房價格也達5107元／㎡左右，相對于去年1-5月份均價是上漲了37．8％。不過，經歷了4月份房交會和震后正在進行的兩次降價促銷后，已顯下降趨勢。相對月去年8—12月環(huán)比的成交均價下降6．3％。隨著震后市場的復蘇，購房需求的釋放，成都市的房價依然會保持在現(xiàn)有水平并可能小幅上揚。

如何看待理性購房

在宏觀調控趨緊、房市進入調整期、市場膠著、觀望氣氛濃烈的背景下，有真實住房需求的消費者將如何理性的面對和選擇?政府宏觀調控主導方向的重大轉變，以及 2007年中國房地產市場表現(xiàn)出的不同尋常，2008年的中國樓市走勢必然出現(xiàn)“民生”與“市場”的分化?！熬诱哂衅湮荨钡恼鎸嵑x是政府和市場雙重力量保障居民住房需求。對有經濟實力，能承擔目前房價水平的家庭，鼓勵其進入住宅商品房市場，在市場中解決住房問題；而對經濟收入偏低，無力承擔當前房價水平的家庭來說，政府將推出更多的保障性住房，如限價房、經濟使用房等滿足其住房需求，而不應盲目進入住宅商品房市場。

成都房市目前正處在穩(wěn)定、上升的通道中，真實住房需求穩(wěn)定釋放，市場較為理性。但受全國市場低迷以及地震等因素的影響，市場上如其他城市一樣出現(xiàn)供求雙方膠著的狀態(tài)，不利于市場的健康發(fā)展?？上驳氖浅啥际姓瞥隽艘幌盗型苿臃渴邪l(fā)展的新政，開發(fā)商也隨之推出諸多優(yōu)惠措施，力圖改變市場的膠著狀態(tài)。因此筆者認為，在上述分析的背景下，經濟條件允許的家庭可根據(jù)實際情況選擇適當時機入市購購自己滿意的住宅，而無需再繼續(xù)觀望、等待，對于市場發(fā)展較為健康的成都房市來說不可能出現(xiàn)大幅下滑；而經濟條件欠缺的家庭則可根據(jù)自身經濟實力選擇政府推出的保障性住房。2007年，成都提出“引導高端、調控中端、保障低端”的房地產業(yè)發(fā)展思路，同時推出 6795套限價房和700套租賃型經濟適用房，著力解決中低收入家庭的住房問題，未來將進一步加大廉租房、經濟適用房和限價房的供給力度。隨著住房保障措施的實施，成都市基本形成了以廉租房、經濟適用房、限價房和商品住房構成的較為完整的住房供應體系。理性健康的房地產市場滿足經濟條件許可家庭的住房需求，日益完善的住房保障體系則可滿足中低收入群體的住房需求，消費者可根據(jù)自身經濟條件在其中理性選擇以實現(xiàn)“居者有其屋”的夢想。

　　　　　(作者：四川大學經濟學院 賀大慶)